保障性住房规划审批若干规定

关于保障性住房一书两证审批的相关要求（2011.7.25）

一、总体设计要求

1、保障性住房容积率、建筑密度、建筑高度应符合经批准的控制性详细规划。

2、保障性住房在规划设计阶段应重视相邻地块的日照影响。公共租赁住房的日照标准可适当放宽。

3、大型居住社区以及本市规划管理特定区域的保障性住房的规划设计应注重城市设计，重视建筑形体与空间的整体环境效果。

4、保障性住房应根据地块条件合理选取住宅单体形式，宜通过不同高度和不同类型的建筑合理布局以及环境设计，形成具有围合感的组团空间。

6、保障性住房不应单独设置采用自来水源的人工水景观；临近河道的保障性住房居住小区宜采用河道水综合利用，对屋顶总面积大于1万平方米的住区宜积极推进屋顶雨水积蓄利用，用于绿化浇灌、道路和公厕冲洗等；地面铺装应采用透水性材料和设计。

7、保障性住房小区道路系统应合理分级，小区路（双车道）路幅宽度宜为7米，组团路（单车道）路幅宽度宜为5米，宅间小路路幅宽度宜为3米。小区路、组团路应采用沥青路面。居住区市政道路和街坊内道路窨井盖须考虑防盗，宜采用新型复合材料。小区内道路应满足消防车道设计要求。

8、住宅套型面积应满足房管局要求，一般经适房按照45、60及70平方米控制

二、控规中对于用地性质的要求

1、R3C2：居住商业混合用地。此类混合用地的建筑量分配比例为R3=80 %，

C2=20 %。

2、C2C3：商业文娱混合用地。此类混合用地的建筑量分配比例为C2≥50 %，C3≤50%。

3、C2C8：商业办公混合用地。此类混合用地的建筑量分配比例为C2≥40 %，C8≤60%。

三、对于绿地率的要求

1、保障性住房按照《上海市绿化条例》要求建设绿化环境。绿地率按标准配置确有困难的，可根据控制性详细规划在本地区内综合平衡，中心城区以内的保障

性住房项目不得低于20%，中心城区以外的保障性住房项目不得低于25%；集中绿地率不作为保障性住房项目的限定性指标，但应确保居住区公共绿地建设，每5万人口有一处面积不小于4公顷的公园绿地，市民出行500米范围内有3000平方米以上开放式集中公共绿地。

2、保障性住房绿化环境应以植物为主体，控制绿地内的广场等硬质铺装面积。绿地内的道路地坪面积≤15%总绿地面积，硬质建筑小品面积≤5%总绿地面积。

3、在公共绿地内建设不大于绿地面积的2%的建筑面积的公共服务设施，包括管理用房、售票亭、公共厕所、小卖部、小型餐饮服务设施以及必要的市政设施，可按甲类适用程序执行。

四、对于容积率的要求

1、高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但应计入总建筑面积。架空层不得围合封闭改作他用或出售、出租。

2、在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积１/８的不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过１米的不计。

五、保障性住房阳台设计要求

1、阳台应设计为封闭型，并满足使用需求，符合建筑单体保温节能及日照方面的要求。

2、对新建的保障性住房，每套住宅的阳台面积应控制在5m2以内。设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.80米（含1.80米）的阳台（北向阳台除外），其建筑面积不计入容积率。对设计进深超过1.80米的阳台以及在住宅分户门、房屋结构范围以内的建筑空间，其建筑面积应按其水平投影面积计入容积率。

六、建筑高度与层高的要求

1、多、高层住宅的层高宜为2.8米，不应高于3.6米。

2、水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在６米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积１/８的，不计入建筑高度。

七、建筑面宽的要求

1、建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；

2、建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于

70米；

3、建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；

4、不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。

八、停车位的要求

1、停车设施配建标准按《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（J10716-2006）执行。保障性住房机动车停车位外环外取0.4车位/户；非机动车停车位指标不低于1.2辆／户配置。教育类设施的停车位指标，根据其中的办公建筑面积，参照办公楼停车位指标设置；中小学校应增加1～2处大型车辆的泊位，校门前围墙宜后退3m，供停车排队使用。

2、保障性住房居住小区内在满足相邻建筑日照、间距条件的基础上，倡导因地制宜设置地面非封闭式多层停车库、机械停车库或架空平台，以及利用周边综合设置的公共停车场（库）。

九、高层建筑间距的要求

第二十七条高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时（第二十七条、第三十条有关建筑日照的计算规则由市城市规划管理部门另行制定），并应符合下列规定：

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：

1、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西内环线以内地区为24米，其他地区为30米。

2、东西向的，不小于较高高层建筑的0.4倍，且其最小值为24米。

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西内环线以内地区为24米，其他地区为30米。

2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。（三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距：

1、南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为20米。