方特主题公园专题研究

初期：第二居所及配套开发 中期：旅游设施与住宅共同 开发 后期：高档第一居所开发
广州凤凰城、广州祈福新村
组团式开发 各期围绕相异主题 各组团采取综合式开发
东部华侨城、杭州休博园
传统开发模式正在演进为更复杂的方式，但旅游地产的核心内容从未改变
旅游＋地产
旅游＝地产
观光 养生
休闲
体验
旅游
功能
商务
主题 公园
二、发展现状
1、旅游地产开发模式 2、盈利模式 3、成功项目分析及经验借鉴
1、旅游地产开发模式 旅游地产开发模式历经阶段
旅游驱动地产 开发模式
地产带动度假 开发模式
旅游居住互融 开发模式
主要功能 旅游景区地产为主，旅游度假
与住宅相结合。
产品构成
主题公园、酒吧街、高尔夫球 场、mall、别墅、酒店等
管理运营
营销 销售
运营 管理
–代理商/中 介机构
–运营管理 商
–盈利点
–进行宣传及 –帮助产业 谈判等工作 投资商/驻 以吸引产业 商规划总 投资商/驻商 体及单一 来进行土地 项目 开发
经营土地 招商 增值收益 佣金
–帮助产业 进行宣传及谈判等工 投资商/驻作以吸引驻商来购买/ 商建设总 租用已开发的房产等 体或单一 项目 项目
③ 旅游度假地产：指为游客或度假者提供的第二居所，直接用于旅游休闲度 假居住的各种度假型的建筑物。
④ 旅游住宅地产：指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物，提供第一居所。
建筑物业态模式在旅游地产项目中多为一项或几项组合运用。
（3）国际上按旅游资源禀赋和顾客市场不同，可以将旅游度假区分为3类：
资源
客户
„了解土地增值潜力 „优惠购地条款
一级 成本
承诺 利润
土地 增值
„更短的开发周期 „分摊部分开发成本
„经营性物业的 租金回报收入
熟地 价值
二级 价值
二级 利润
物业 价值
租金 收益
资产 增值
物业 价格
„土地、 房产抵
押融资 再投资 收益
投资 收益
项目 价值
承诺固定收益 虚高成本获利
土地增值收益 二级开发收益
（《关于进一步促进旅游业发展的意见》 ） 旅游业发展应与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化结合。（2014年9月
2日《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》）
（2）国家政策对旅游地产的 支持 优化土地利用政策、加大财政金融扶持。 （2014年9月2日《国务院关于促进旅游业
同时，旅游地产在“限购限贷”名单之外。
市政、公
建基础设 施建设七 通一平
土地开发
项目开发
土地 融资
拆迁 安置
土地出让 开发 项目规划 项目 项目
/转让
招商 定位
设计 融资
施工 管理
营销 销售
–土地一级 运营
–向土地所有人收购土地 –拆迁和安置 –把土地出售/转让给房地产开发商或驻商
–房地产开 发商
–在所购土地上规划并建造房地产等项目 –把所建房地产等项目出售/出租给驻商
–负责日常的运营、维 修及其它管理
代建工 房产开 程收益 发收益
物业经营、 管理收益
公司在旅游地产开发可以通过锁定土地后续的开发权，能够参与到 一级开发、二级开发、 持有经营和资本运作各个获利的环节。
A 一级开发
B 二级开发
C 持有经营
D 资本运作
毛地 成本
„通过多期开发，做旺地 块获得的资产增值
分期物业
开发重点 演变
初期：旅游设施开发 中期：中端住宅开发 后期：高档住宅开发
国内案例
深圳华侨城、千岛湖、 杭州宋城
旅游住宅为主，辅以旅游 景区地产及配套设施
旅游景区与住宅、度假功能的综 合体，注重体验式生活
独栋别墅、联排别墅、多层公 寓、公园、广场、学校、酒店、 度假村、会所等
独栋别墅、联排别墅、多层公 寓、公园、广场、学校、酒店、 度假村、会所等
目的地型 （休闲度假 胜地）
非常强势的资 源，如高品质 的海滩，滑雪 场
全国性乃至跨 国客户
区域旅游度 假区
(包括商务旅 游)
一线景观资源 或人文资源
分散，但本区 域客户占较大 部分
与主要市场 所用交通工
的距离
具
几百公里甚 绝大多数乘
至更远
飞机
100-300公里。 1.5-4小时车 程
多数自驾车 前往
方特主题公园专题研究
第一部分 行业概况
一、行业简介 二、发展现状 三、总结启示
一、行业简介
1、旅游地产概念 2、旅游地产分类 3、政策环境
1、概念
旅游地产就是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项
目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
特点及优势：
旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接, 具有更好的自然景观、建筑 景观, 同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
③ 二者结合：人工与自然资源结合构成的旅游资源，如无锡太湖国际旅游度 假区。
（2）按旅游地产建筑物业态模式，可以分为4类：
① 旅游景点地产：指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、 娱乐性质的、非住宿型的建筑物；
② 旅游商务地产：指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆等 建筑物；
典型案例
长白山国际 度假区、
昆明滇池国 家旅游度假
区
方特、 天柱山旅游
度假区
本地旅游休 闲自住类
不必是特别强 大部分来自本 <100公里，
势的资源
区域
45分钟车程
自驾车或捷 运系统；
购房自住
合肥欢乐岛、 华润石梅湾
3、政策环境
（1）国家政策对旅游业的支 持 将旅游业作为国家战略性支柱产业（ 2012年《服务业发展“十二五”规划》 ）。 完善旅游产品体系、推动旅游新业态新领域发展、不断优化旅游发展环境
产权 酒店
酒店
地产 功能
商业 中心
住宅
来自百度文库
…… 度假
……
主题度 假村
旅游功能
商 业 中 心
住 宅
酒 店
公 园
会 议
游 艇
S高 P尔 A夫
主 题 公 园
地产功能
2、盈利模式
经营旅游项目 销售地产项目
盈利
模式
进入资本市场
树立项目品牌
升值项目价值
从地产价值链的分析出发，首先必须确立公司的核心盈利模式
商业模式
租金回报收益 资产增值收益
融资再投 资收益
3、成功项目分析 2013中国旅游地产项目品牌价值前十企业及其代表项目
序号 企业名称
2、旅游地产的分类
（1）将旅游依托的资源进行分类，可以分为3类：
① 自然资源：由各种地理环境或生物构成的有美感的自然景观，经长期的发 育演变而形成。如黄山、长白山、西湖等。
② 人造资源：人工建造的旅游资源，包括人文古迹和人工打造的资源。人文 古迹如西递宏村、苏州园林等，人工打造资源如欢乐谷、方特等。