株洲市建设北路35亩地块项目规划建议

人口发展
株洲人口年均增长2万人，经济发展使外来人口加速聚集。
2009年各区户籍人口
行政区 天元区 荷塘区 芦淞区 石峰区 云龙示范区
合计
万人 15.3 27.89 24.35 23.14 6.64 97.32
城市房地产市场
（1）城市房地产基本面 （2）房地产区域市场情况 （3）户型产品分析 （4）楼市去化分析 （5）外立面、景观分析
现在的株洲市由市辖城区四个、 一个两型社会示范区及醴陵市、 株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县 组成，城区分为分芦淞区、荷塘 区、石峰区、天元区四个行政区， 及云龙示范区。
株洲市是湖南省第二大城市（建成区面积），总面积为1.12万平方千米，总人 口为382.8万人。其中市区的总面积为535平方千米，总人口为100.2万人。
城际轨道2010年底已动工，长沙到株洲24分钟。
三年左右将长株潭轻轨建成，在未来五年，以长株潭三市为基础，向 周边的岳阳、衡阳、娄底、益阳、常德五个城市建设完善轻轨系统。
城市发展方向
（1）城市地理位置 （2）城市空间发展 （3）城市经济基本情况
地区生产总值
地区生产总值增幅高达15.3%
2010年，城区生产总值650亿元，增长16%，占全市 比重为51%；县域624.8亿元，增长14.8%，占全市 比重为49%。醴陵、攸县连续四年稳居全省县域经 济十强县。
城南板块： 南至南环路， 东至株董路， 北至龙泉路、天元大桥， 西至湘江东岸。
房地产区域市场——城南板块
序号 1 2 3 4 5 6
板块分析-------------城南板块
案名 推案时间 工地位置 开发商 占地(亩) 总建面积
曼哈顿花 园
2010年6月
芦凇157号
中瑞地产
160亩
山水国际
2008年7月
城市空间发展科学地向外围扩张，扩大版图提 高城镇化率。
城市空间结构规划形成“一江两岸双中心，二主五次七组 团” 。“一江两岸”即依托湘江，东西两岸的城市发展 地带；“双中心”为城市快速环道以内湘江两岸的城市中 心区，包括河西新城中心和河东芦淞旧城中心；“二主五 次”指湘江两岸城市中心所在的河东、河西两个紧凑发展 的城市主组团和栗雨、枫溪、荷塘、田心、石峰五个城市 次组团。
城中板块： 南至天元大桥， 东至浙赣沿线， 北至芦淞大桥， 西至长江北路。
房地产区域市场——城中板块
板块分析-------------城中板块
序号
案名
推案时间 工地位置 开发商
占地 总建面积 容积率 栋数
总户数
主力面 积
均价
主力总价
建设中路、
1
文化园三 期
2010年1月
人民中路、 纺织路交
汇侨房产
3
锦玉华庭
2010年11月
区新华东 路和新四
株洲安德 利房产
30亩
7万
3.5
7栋
695户
82-99、 112-118
4200
33-42万、 46-50万
路交汇处
房地产区域市场——城东板块综合分析
n 目前该区域楼盘主要集中分布在新华路沿线、红旗中、南路沿线，文化路东湖公 园一带； n 板块平均容积率约3.4，板块内楼盘均价在4000-4500元/平米； n 城东板块行政区域为荷塘区，属于宜居发展型区域，该区域在建株洲职教城，努力打造成“中部地区职业教育创新 之都”。未来该板块主打宜居，房价看涨。
9.7亩
6.9万
7.96
5栋
1152户
60-85、 130-140
4500
28-35万、 58万-63万
汇
2
欧洲城
人民南路 2010年5月 与市府路
交叉
欧洲城地 产
7亩
4.4万
9.73
1栋
1049户 51、128 5500
28-30万、 70-75万
房地产区域市场——城中板块综合分析
n 目前该板块多为商住楼项目，沿湘江南北岸基本完成开发； n 板块容积率较高，平均容积8，板块内楼盘均价在4500-5500元/平米； n 城中板块属市中心，商业繁华地带，中心广场为交通枢纽点。该区域空间受外扩限制，板块发展靠旧城改造。
西至北大门商业街。
本案
房地产区域市场——城北板块
板块分析-------------城北板块
序号 案名 推案时间 工地位置 开发商 占地 总建面积 容积率
1
樱花地带 2011年7月
建设北路64 号（石峰公 园入口处）
株洲市丰 源房地产 开发有限
公司
22.5亩
8.3万
4.7
株洲市建设 株洲市嵘
2
圣华名城 2009年5月
市区商品房销售情况
2010年市区商品住房销售面积261万平米，与09年基本持平，销售量大。
行政区
商品房销售面积（万平方米）
商品住房销售面积（万平方米）
荷塘区 芦淞区 石峰区 天元区 云龙示范区
合计
72.35 73.79 29.8 95.8 13.33 285.07
68.83 61.69 28.66 90.15 12.49 261.82
中心
长株潭城市群
城市群大空间发展，加强经济联系，有利于发挥集聚效应，带动经济发展。
“长株潭城市群”是长沙、株洲、湘潭的简称。它是长株潭城市群核 心。是湖南省副中心城市，城市综合竞争力第二强市和中部地区重要 的区域中心城市，是中国华南最大的铁路枢纽，全国8个重点建设的 工业城市之一。
株洲市增加新的交通干线及大型对外交通设施与长、株、潭三市交 通发展战略接轨；实现与长、潭、衡三市城区“1小时出行圈”及市 内交通“半小时出行圈”的目标。
株洲项目 规划建议
报告日期：2011年4月9日
智恒营销
中申地产株洲市建设北路35亩地块项目规划建议
目录
城市发展方向
（1）城市地理位置 （2）城市空间发展 （3）城市经济基本情况
城市房地产市场
（1）城市房地产基本面 （2）房地产区域市场情况 （3）主力户型产品分析 （4）楼市去化分析 （5）外立面、景观分析
85-90、 2000户 120-126、
133-135
均价 4000 4100 4100
主力总价
35-38万、 44-49万
33-36万、 45-50万、 52-56万
34-38万、 48-52万、 53-56万
房地产区域市场——城北板块综合分析
n 目前该区域楼盘主要集中分布在建设北路沿线、红旗北路沿线至田心高科园以及清石广场一带； n 板块平均容积3.05，目前除清石广场楼盘均价在3500元/平米，建设北路沿线、红旗北路沿线在4000-4200元/平米； n 石峰区属于工业主导型区域，空气污染较其他区域严重，目前已建楼盘品质不高，规模大的主要分布在田心高科园 内及建设北路，如莱茵小镇、阳光爱琴海，圣华名城。 n 本案处于建设北路沿线，石峰公园正对面，周边分布较多事业单位，在区域中具有区中心地位，是石峰区人主要向 心地段之一。
城市房地产市场
（1）城市房地产基本面 （2）房地产区域市场情况 （3）户型产品分析 （4）楼市去化分析 （5）外立面、景观分析
株洲房地产市场分为六个 板块，分别是：
城北板块， 城东板块， 城中板块， 城南板块， 天元北板块， 天元南板块。
城北板块： 南至沿江北路，
东至白石港， 北至莲易汽车专用公路，
城东板块： 南至浙赣铁路， 东至东环北路靠北， 北至林东路， 西至白石港。
房地产区域市场——城东板块
板块分析-------------城东板块
序号 案名 推案时间 工地位置 开发商 占地(亩) 总建面积 容积率 栋数 总户数 主力面积 均价 主力总价
株洲市荷 株洲市东
1
东方丽都
2010年12月
塘区新华 东路496
株洲市历年竣工、施工面积
备注：数据来源株洲市统计公报，统计范围包含五县市
商品房销售
株洲市商品房销售量、销售总额逐年稳健攀升。
株洲市商品房销售面积增长迅速，增长幅度稳健；商品房销售额逐年攀升，增长幅度快速。
株洲市商品房销售面积（万平方米）
株洲市商品房销售总额（亿元）
备注：数据来源株洲市统计公报，统计范围包含五县市
价格方面，2010年3000-4000为主，同比09年上升500-1000元/㎡。
2010年，株洲市商品住房销售主力价位段为3000-4000元/㎡，占商品住房销售总套数的44%；2500-3000元/㎡价位段次之， 占商品住房销售总套数的25%；5000元/㎡以上的商品住房销售了1706套，占商品住房销售总套数的7%。
鼎房地产 开发有限
20亩
5万
3.5
4栋
326户
90-95、 114-120
3800
32-37万、 42-46万
号
公司
2
尚格·领 秀天下
2011年5月
株洲市荷 塘区新华 东路戴家 岭
湖南尚格 置业有限 公司
100亩
22万
3.3
12栋
1961户
85、114120
4000
33-35万、 44-49万
株洲荷塘
城市发展方向
（1）城市地理位置 （2）城市空间发展 （3）城市经济基本情况
城市空间发展
城市由中心向东西南北同时发展新区：向西依托株洲大道、西 环路形成河西新区；向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形 成田心、龙头铺新区；向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、 大丰、桂花新区；向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。
商品房投资额
株洲市商品房投资近三年增长快速。
株洲市商品房投资额逐年增长，增长幅度快速，其中2009年到2010年增长了41%，增加了42.6亿元。
株洲市商品房投资额（亿元）
备注：数据来源株洲市统计公报，统计范围包含五县市
历年竣工、施工面积
株洲市施工面积增长速度远大于竣工面积增长速度。
施工速度增长远远大于竣工速度，2010年施工面积与竣工面积相差最大为1458.01万平方米。充分显示了施工速度 增长远远大于竣工速度。
35-40万 55-60万
12栋
1585户
80-90 130-140
4500
35-40万 58-62万
11栋
800户
110-120 130-140
4800
50-55万 60-65万
9栋
1108户
120-130 140-160
5900
Leabharlann Baidu
70-75万 80-95万
房地产区域市场——城南板块综合分析
n 目前该区域楼盘主要集中分布建设南路沿线、太子路以及董家葮高科园一带； n 板块容积率较低，平均为2.8，板块内楼盘均价在4400-6500元/平米； n 城南板块属行政区芦淞区，临近市中心，是株县进入株洲市的必经之路。该区域相对其他楼盘较突出的特点为别 墅分布较多，板块发展方向由北往南扩。
建设南路52 号
惠天然地 产
205亩
裕景龙苑
2007年9月
1815线谭家 段
裕龙地产
50亩
89024㎡ 155000㎡ 103014㎡
百江明珠
2007年11月
云山路与太 子路交叉路
百江地产
35亩
323400㎡
锦绣山水
2006年8月
太子路1726 号
江山置业
90亩
262266㎡
经世皇城 2007年10月 盛世路69号 经世地产 43亩 102726㎡
北路杉木塘 五金机电灯
兴房地产 开发有限
187亩
35万
2.8
饰大市场旁 公司
3
莱茵小镇
株洲市红旗 2008年8月 北路849号
（田红路口）
中天恒基 地产
150亩
30万
2.56
栋数 5栋 15栋 34栋
总户数 主力面积
500户
91-95、 110-128
84-90、 2600户 111-119、
131-135
项目地块解析
（1）地块分析 （2）户型配比建议
项目规划建议
（1）建筑风格建议 （2）小区配套建议 （3）景观建议 （4）功能区建议 （5）产品标准化建议 （6）展示区建议 （7）开发分期建议
城市发展方向
（1）城市地理位置 （2）城市空间发展 （3）城市经济基本情况
地理位置
株洲市位于地处中部腹地的湖南省东部， 湘江下游，与长沙的距离50公里，与长沙、 湘潭形成“长株潭城市群”。
容积 3.89 1.6 2.97 2.12 3.7
3
栋数 总户数 主力面积 均价 主力总价
15栋 17栋 15栋
1250户
90-100 130-140
730户
110-120 160-180
678户
80-90 130-140
4600 6500 4400
40-46万 60-70万
70-80万 100-110万
固定资产投资
固定增长投资处于高增长期。
2010年，城区完成固定资产投资422.5亿元，增长 34.6%，县域完成386亿元，增长54.9%。
人均可支配收入
居民收入较快增长
2010年，全市城镇居民人均可支配收入19643元，增长12.7%，提高0.2个百分点，其中工资性收入12966元，增长19.5%， 经营净收入为1844元，增长62.4%，转移性收入为4891元，下降4.4%，财产性收入为1044元，下降8.5%。 城乡居民消费支出分别增长8.2%和7.9%； 城区、县市最低工资标准达到800元/月和725元/月。