可研测算

基准收益率 投资利润率 自有资金利润率
税后FNPV 税前FNPV 税后FIRR 税前FIRR
293506244 483959348
66.81% 104.27%
20.00%
手工调整得到FIRR 8.21% 21.31%
总成本（元） 1931570195 2125798684
盈亏平衡表 总销售收入（元）
342503728
第四年 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
第四年 0 0 0 0 0 0 0
6024013 6024013 34728434 40752447
6024013
小计 475492755 158293554 98010880 764843351 44899216 46246193 194228488 1832832508 50818070 292966176 2125798684
0 33293333 53600000 11627311 74187568 375388213
0 0 0 0 0 0 6024013 6024013 34728434 40752447
369364200 334635766 976487071 683520895
投资回收期 2.07
2615091090
息
第一年 337638350 760933886 176237018
120251204
第二年 1075272800 500884170 176237018
44394642
3.2
需要用当期销售收入偿还 的利息
55985814
131842376
4
销售费用
6752767
21505456
5
销售税金及附加（不包含 所得税）
合计 2540903522 2163552091 165921000 211430431
52857608 158572824
0
0
15857282
15857282
0
0
142715541
142715541
第三年
498060000 29700000 62000000 91556667 120000000 25475061
现金流出 土地成本 前期费用 配套费用 开发建设成本 管理费用 不可预见费 销售费用
销售税金
净现金流量 税前净现金流量 税后净现金流量 累计税前净现金流量 累计税后净现金流量
现金流量表 第一年
184680000 9720000 99600000 0 37800000 5838350
337638350
0 690763221 690763221
第三年 467415457 467415457 0 0 467415457 467415457
第四年 40752447 40752447 0 0 40752447 40752447
137155550
58.55%
6.45%
第三年 581185090 0
116237018 416237018 300000000 116237018 281185090 416237018 386654376
364023375
227149922
255300000
157800000
7560000
10360000
41850000
0
0
20430000
28220000
22780000
12300000
0
18793375
15779922
369483726
230557171
序号 1 2
2.1 2.2 2.3
项目名称 建设投资 资金筹措 自有资金 集团贷款 销售收入再投入
475492755 45481158 31476800 164802454 21517595 22163123 6752767 767686653 38929702 806616354
-430048303 -468978004 -430048303 -468978004
第二年
598050000 29160000 236900000
收入变动
1
成本变动
1
敏感系数
3.21 2.78 3.18 2.30
4.1 4.2
5 6 6.1 6.2 6.3 6.4
序号
1 1.1 1.2 1.3
2 2.1 2.2 2.3 2.4
3 4
序号 1 2 3 4 5 6
取整，借款7000000000 41.45%
41.45%
贷款资金比例
项目 期初贷款本金累计
当年贷款 应计利息 还本付息
还本 付息 期末贷款本金累计 还款资金来源 累计剩余销售收入 折旧及摊销 其他还款资金 已计建设期投资资本化利息
14163941
22163123
14588859
120251204
44394642
887937857
566784268
6752767
21505456
38929702
123978954
926867558
690763221
项目 1、监理费 2、建筑安装工程费
2.1 18层住宅 2.2 9层住宅 2.3 6层住宅 2.4 5层住宅
销售税金及附加 销售利润总额
所得税 税后利润
计算依据
（1）*6.53％ （1-2-3） （4）×25% (4)-(5)
损益及利润分配表 第一年
337638350 943923671 22047784 -628333105
0 (628333105)
7
盈余公基金
（6）×10%
0
8
可分配利润
(6)-(7)
0 0 854069832 342503728 416237018 45721583 49607504 (27278104) 161359166
第四年 301200644 301200644
0 0 378174555 6024013 337422108 16656396 18072039 (76973910) 84385255
22047784
70215314
6
当年利润
(628333105)
306430843
销售收入再投入（1-3.24-5）
252851985
851709654
算表
第三年 0
47527952 29170880 230557171 9217680 9494210 29582642 372086370 16535835 95329086 467415457
2.5商业物业 2.6会所
2.7地下停车位 合计
767686653
522389626
第一年 2435504 162366950 76950000 7560000 29880000
0 32130000
0 15846950 164802454
项目建安工程款投入计划估算表
第二年
第三年
5460351
3407249
序号 1 2 3
3.1
项目名称
销售收入 建设投资（不包含建设期
利息）
还本付息
简表
第一年 337638350 767686653 176237018
投资收益平衡表
项目
第一年
贷款开发投资
760933886
贷款利息
176237018
销售费用
6752767
销售税费
38929702
销售收入
337638350
销售收入再投入（5-4-32）
826791728
0 47527952 29170880 230557171 9217680 9494210 16535835 342503728 95329086 437832814
484288000 388958913 607122872 348885130
第四年
189360000 13320000
0
序号 1
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 小计
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 税前成本小计 2.9 税后成本小计
3 3.1 3.2 3.3 3.4
项目名称 现金流入 18住宅销售收入 9层住宅销售收入 6层住宅销售收入 5层住宅销售收入 商业销售收入 停车位销售收入 项目结算退还所得税
475492755 158293554
98010880 764843351
44899216 46246193 50818070 1638604019 292966176 1931570195 194228488
520973913 285642441
0 -194228488
115.70% 15.00%
借贷资金占全部投资的25％
531449670.9
项目资金筹措表
合计
第一年
2125798684
926867558
2125798684
926867558
744029539
744029539
137155550
137155550
1244613594
45682469
926867558
销售收入再投入比 例
序号 1 2 3 4
0 0 29582642
第四年 281185090 0
56237018 337422108 281185090 56237018
0 337422108 337422108
0 0 0
881185090 524948072
666162115
359376271
开发建设期 第三年
826791728 826791728
1638604019
建设投资（未 计利息）
小计 11303104 753540247 490050000 25480000 71730000 20430000 83130000 12300000 50420247 764843351
415104839 74187568 489292407
第二年 690763221 690763221
18671401 20258301 235970067 235970067
开发建设期 第二年 1075272800 1075272800
0 0 1122605597 522389626 476237018 59462586 64516368 (47332797) 188637270
项目名称 销售收入 总成本费用
0 179800000 31362800
1075272800
0 65284444 37363200 369483726 14163941 14588859 21505456 522389626 123978954 646368579
552883174 428904221 122834872 -40073784
2615091090 2197119276
盈亏平衡点 73.86% 96.75%
序号
1 2
不确定因素 基本方案
销售价格
开发成本
敏感性分析表 变化率
10% -10% -10% 10%
内部收益率（税 后）
66.81% 98.91% 39.05% 98.65% 43.80%
序号 1 2 3
序号 1 2 3 4 5 6 7
193578267
当年利润
(645215022)
第二年 1075272800 522389626 476237018
第二年 500884170 176237018 21505456 123978954 1075272800 1001509280 753551372
项目 销售收入 贷款开发投资 贷款利息 已计建设期投资资本化利
2540903522
去掉投资贷款
润分配表
第二年 1075272800 698626643
70215314 306430843
0 306430843
第三年 826791728 458740746 53989500 314061482
0 314061482
第四年 301200644 62261031 19668402 219271212 52857608 166413604
序号 1 2 3 4 5 6 7
8 9 10
项目 土地取得成本
前期工程费 配套费用 开发建造成本
管理费 不可预见费 投资利息
销售费用 销售税费
合计
项目开发总投资估算表
第一年
第二年
475492755
0
45481158
65284444
31476800
37363200
164802454
369483726
21517595
贷款偿还测算表 第一年
881185090 881185090 176237018 176237018
0 176237018 881185090 176237018 55985814
0 0 120251204
第二年 881185090 0
176237018 476237018 300000000 176237018 581185090 476237018 431842376
0 0 44394642
销售收入剩余
项目名称
资金来源 销售收入 自有资金 贷款
资金运用 建设投资
借款还本付息 销售税金及附加 土地增值税、所得税 盈余资金(1)-(2) 累计盈余资金
百度文库
资金来源与运用表
第一年 1218823440 337638350 744029539 137155550 982853372 767686653 176237018