项目全程营销策划报告

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从项目规模来看,大规模项目主要集中在龙阳大道等新兴 板块,鹦鹉大道沿线板块在武汉新区的改造中将会出现具 有较大规模的项目,特别是锦绣长江项目。
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对手篇
南国明珠——唯一的竞争对手
严格意义上讲:区域的竞争楼盘仅南国明珠一个。 但考虑楼盘规模、物业形态等因素,我们把五里汉
城和琴台颖园、金龙花园等项目拿来做比。
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小结
❖ 项目地处极具发展潜力的[次城市中心]区域。
❖ 便捷的龙阳大道将成为华中最大的汽车长廊。 ❖ 龙阳大道是连接沌口工业区和城市CBD商业区的
桥梁。 ❖ 项目毗邻汉阳最大的商圈、配套成熟、交通便利,
依山傍水,闹中取静。
卷二
认清市场
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宏观篇
控制房地产信贷规模 、提高个人住房按揭货款门槛 、银 行加息等政策导致购买需求将温。
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区位价值篇
项目经济技术指标——
项目规模:占地106.5亩 规划容积率:1.8
物业形态:小高层、多层(花园洋房) 总建筑面积:127800平米 总户数:1065户
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立地分析篇
项目四至分析——
东面:为小区的主入口,距龙阳大道约80米,沿龙阳大 道为汽车长廊。
南面:为龙阳村,均为农民用房。 西面:鱼塘用地,也是项目的后期规划用地,与龙阳湖、
——政府规划链接
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区位价值篇
位置:汉阳龙阳大道龙阳村,武汉卷烟厂斜对面; 地块:呈“ T ”形,整个地块有近8米的地差。 现状:项目为熟地,可满足即时开发的条件。由于受到龙
阳村村民乱盖乱建的影响,项目地块的东面,近龙阳大道 的地方,南北两侧分别被村民的房屋占据,目前尚未拆迁, 这也就破坏了地块的整体性,项目目前尚未动工。
4
区位价值篇
尽管武汉的CBD还在规划当中,但是武汉已经有数以十 计的楼盘在借题发挥。
沌口—龙阳大道—二桥—建设大道—CBD 不可否认,在这条两极繁华的工业区与商业区之间,龙
阳大道区域的居住价值远远没有被人挖掘。 我们越来越清楚的意识到:
龙阳大道将是一个充满潜力的黄金大道
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区位价值篇
龙阳大道 全长约5公里,政府将把其打造成华中最大的汽车长廊。
有水资源优势、新兴的地段等; 琴台颖园则是以项目的现代园林作为项目的最大特色,这与广电公司
{V8城市}
项目全程营销策划报告
2005年2月22日
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认识天马从东湖名居开始,一句“引领小资生活”奠 定了东湖名居在武汉楼市的地位。
楼盘开发已经不在是盖房子卖那么简单,而是贩卖生 活,准确的讲是象特定的阶层贩卖特定的产品。
认清自己,认清贩卖的对象与采用的方法,是项目成 功的关键。
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卷一
认识自己
3
区位价值篇
打开“google”搜索,不难发现武汉新区成为近年来楼 市炒厌的话题。
调查数据显示:武汉经济开发区成为武汉最热的经济开 发区,超过名声在外的光谷。
汉阳在披上“新”的光环下,一切显得那么充满活力。 王家湾,一个昔日默默无闻的小村庄,竟然一举成为汉 阳繁华的城市中心商圈,其规模已经可以于发展沉淀多 年的钟家村抗衡。家乐福、国美、工贸、好美家..一长 串的名字广为人知。
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对手篇
三房和四房为主
从户型面积可以看出,区域内的户型面积以三房和四房为 主,面积相对较大,如二房面积达到110平方米,三房面 积超过140平方米。仅有金龙花园项目有一房单位,大多 项目会有复式单位,但量比较少,需要指出的是在二桥板 块有汉江阳光城和香格里都两个纯小户型项目,考虑到产 品定位不同,在这里没有详作分析。
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对手篇
>3000
从价格来看,普遍价格在3000元/㎡的水平线上,一方面 是区域的房地产价格的上涨,另一方面我们在选择对比项 目时考虑的项目均是有代表性的,在项目综合品质上是较 高的。
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对手篇
丰富多样的项目定位
从项目定位来看,项目根据自身的条件不同项目的定位也是各不相同。 南国明珠的定位把项目的特色集中的反映出来:规模大、地中海风情、
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对手篇
从规模上讲,南国明珠距本项目最近的项目,将会是项目 的直接竞争对手,达70万方的总建筑面积将会使项目的销 售周期达5年以上,而其它三个项目的规模在8-15万方之 间,这类中型项目与本案有着严重的同质化,市场竞争也 是十分激烈;
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对手篇
高层将会成为市场的主流
从物业形态上看,南国明珠目前在售的为15栋多 层,其它三个项目则均为多层和小高层相结合, 从发展趋势上讲,小高层将会成为市场的主流, 但多层物业的市场接受程度会更高;
磨山距离相当近。 北面:农村用地及农民房。
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立地分析篇
周边配套—— 交 通:70、70专、204、205、208、413、553、585、 596、803等 购 物:家乐福、21购物中心、国美电器商城、好美家、 现代家居广场 娱乐休闲:汉阳动物园、武汉体育中心 教育配套:武汉外国语学校、江汉大学、武汉三中分校 银 行:建行、华夏、信合等
从购房者接受的产品形态来看,多层和小高层产品还是市 场的主流产品,高层产品的市场占有率不高,因此高层产 品的市场接受度有待进一步提高。
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中观篇
从区域环境来看,二桥板块的区域自然环境是最好的,钟 家村板块次之,汉阳大道与鹦鹉大道自然环境最差,但汉 阳大道比鹦鹉大道更具有商业氛围和人气。但相信武汉新 区的建设,旧改造的进行会改变鹦鹉大道沿线板块的环境, 凸现其文化和商业的一面。
房地产价格持续攀升让今年房市趋于理性。 房地产开发是否过热的消息产生政府、开发商、购买者三
方博弈。 相关链接:武汉市2004年房地产市场工作总结
————武汉市房产局发布
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中观篇
汉阳楼市板块纷争,全面开花。其中以钟家村板块和沌口 板块最为热闹,开发楼盘最多。
从价格来看,钟家村区域的房价是整个汉阳地区最高的, 在未来交通进一步改善的情况下,钟家村板块的价格会有 一个大的飞跃,向汉口建设大道区域的房价靠近。
318国道名车展示长廊项目,位于318国道江汉二桥至升官渡的道路两侧, 全长约5公里,目前已有奔驰、沃尔沃、福特等30多个世界知名品牌样 板站,初步形成了开放性、国际性汽车展示长廊的雏形。该项目新审定 的规划方案将北起王家湾,南至长江三桥城市中环线,东西分别以十升 路为轴心向两侧延伸一个街区,拟建设四星级酒店项目1个,汽车展销 厅项目9个。
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