某市水木清华项目营销策划报告.pptx

在上述方针大政下，各地市相继出台了相关措施，如：
政
元月28日上海重庆房产税试点开征 元月30日山东青岛实施限购令；3月7日，山东济南实施限购令。
策 动 向
2月8日（正月初六）央行再次加息
在未来5年，全国将有3600万套保障房供应市场，
而潍坊全市在2011年将增添25426套保障房（摘自《齐鲁晚报*今日潍坊》3月7日四）
人口以上的大城市，这就为寿光的进一步大发展拓宽了道路…… 4. 寿光房地产起步较晚，现正处于上升期；象中南地产等项目的强势进驻、大量开发，进一步调
动了当地居民购房的积极性与主动性。 5. 环绕市区的周边乡镇经济基础十分发达，如：洛城、孙家集、稻田等，在这些乡镇上也涌现出
了大量个体经营商户，从事农副产品、轮胎等化工产品经营，这部分人有着极强的经济基础， 更有着在市区购房的强烈愿望。
1.3/本地状况
寿光经济有不同于其他城市经济的特殊地方：
1. 寿光本身区域位置良好，海路及陆路交通十分发达；是全国百强县之一更是全国知名的 蔬菜 之乡，多年蔬菜种植及销售，为当地乡镇居民积累的大量原始财富，不少乡镇居民比市区居民 更为富有，这和其他县市是相当不同的。
2. 随着黄河三角洲上升为国家战略，寿光作为黄三角经济区内城市之一，辐射带动作用极大！ 3. 最近新出台的《关于加快推进新型城镇化工作的通知》中，在未来5年，寿光将发展成为50万
同日，新国八条出台：其中重要的5个方面是：
1.个人购房不满5年，营业税按销售价全额征收； 2 .二套房贷首付提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 3 .省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购； 4 .各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量 5 .各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于2011年一季度向社会公布。
寿光市水木清华项目 营销策划报告
目录
[Ⅰ市场篇]
A市场分析/ B竞争分析
[Ⅱ定位篇]
C项目SWOT分析/D项目定位
[Ⅲ营销篇]
E营销推广/F形象调性
本案营销思维导图：
宏观分析
基地价值分析
市场分析 项目定位
整体营销思路
项目包装策划及执行
项目销售策划及执行
[Ⅰ市场篇]
胜者，得算者多矣！
A 市场分析
1/调控分析 2/寿光房产现状及预测
1.1/国家宏观调控，调控了什么？
上调存款准备金率：
2011年1月20日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.此次上调之后，大型金融 机构存款准备金率已达到19%，再创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构则要执行 20%的标准。中小金融机构的存款准备金率上调后，也将高达15.5%。
政府公务人员等改善型居住需求强劲；中小企业主高端需求更加旺盛！
——北大领世郡：引入家园服务网；温泉入户，温泉地热采暖；安装雨水收集系统，小区电脑网 络系统，水电远程抄表系统，直线电话通讯系统，防盗报警系统，水源热泵系统（高层）；玻璃为 隔热断桥中空玻瓷砖，半地下观景车 库等。
——晨鸣*威尼斯小镇：充分借助临河并靠近牡丹园之优势，打造诗意、生态、情趣花园——家里 私藏了城市的花园；产品则基本涵盖了高端居住的全部——128—167㎡电梯洋房、391—442㎡洋房 豪宅别墅；440—802平米叠拼别墅等。
农二代将成购房主力！
由于寿光的经济社会发展迅速，农民进城经商，外来流动人口的涌入，第三产业的急剧扩张，以 及城建环境进一步优化，使得投资者的敢于投资……这一切极大的带动了商业用房的销售和租赁，地 理位置优越的项目销售就更加火爆。
如今市区购买住宅的客户，多为改善居住条件的群体；而投资客群则投资房地产以求保值增值, 特别需要指出的是：作为在乡镇种植大棚的后代——农二代们，本身极为向往城市生活，这部分人群 将父辈在农村种地的积蓄带到了城区进行置业消费，这不但促进了城区房地产的发展，更进一步增强 了刚性需求群体的购买力……伴随着这种状况，今后寿光商品房销售面积、销售均价都将呈现稳中有 升的态势。
我们再进一步来看寿光的房地产市场——在售项目风格迥异、卖点突出：
像北大领世郡、中南城市经典、晨鸣威尼斯小镇、左岸绿洲等，居住理念新颖，社区规划环境较 好；其中，以中南地产为代表的四大项目：中南世纪城、城市经典、香堤雅苑、世纪星城（位于弥 河东岸，建筑面积约110万平方米），无论在区域位置、开发企业品牌、开发理念、建筑品质、项目 形象等各方面，表现尤为抢眼！而细分开来，同样是别墅项目的左岸绿洲项目与威尼斯小镇也表现 不同，前者是地中海风格，而后者则重点打造意大利风格；在2011年下半年即将动工的中南世纪星 城项目（弥河东岸）则继续延续中南世纪城的西班牙风格。 同时，在社区内配套设施上，也越来越完善、越来越高端，如：
——中南城市经典：西班牙风格，设计有八角窗，安装塑钢中空玻璃；采用无压式供水系统，智 能门禁系统，住户报警系统，彩色互联网可视对讲系统，闭路电视监控系统，离线电子巡更系统， 背景音乐系统封闭式的物业管理服务，24小时摄像监控。
——左岸绿洲：窗户为隔热断桥窗，水源热泵制冷供暖，太阳能一体化，安装雨水收集利用等环 保系统，周界报警系统，住户报警系统，电子巡更、闭路监控系统，以及安装楼宇对讲门。
……
1.2/调控的影响力
打击投机性囤房购房，加大保障房供应量， 进而有效抑制房价，以解决民生问题。
——这是国家宏观调控的主要目的。
可以预测，未来2—3年寿光市场将会出现如下变化：
➢地方政府行政干预力度进一步增强！ ➢使得部分投资性客群退出房市，也会使得部分刚需群体再次进入持币观望状态！ ➢客源竞争更加激烈！项目营销难度进一步增大！ ➢开发及营销理念进一步更新、对营销人员/团队的专业性要求进一步增加！ ➢开发商的专业性、资金实力、政府公关能力面临更大的考验！ ➢部分小型开发商会因资金短缺或拿不到合适地块，而退出房地产开发！ ➢央行还会在2011年进一步加息、宏观大政进一步从紧！ ➢在2011年，上半年会是销售较好的季节，而下半年随着各项政策的落地执行，销售趋缓。