济南市房地产现状及发展概要

2005年济南市住宅价格
济南市房地产价格的持续上涨主要 有以下几个原因
• （1）济南市个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可 售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的 局面； • （2）由于政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地 供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建 设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移； • （3）国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏 观政策，在一些方面提高了房屋的建设成本； • （4）随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、 科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动 了房价的上升； • （5）近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资 金成本； • （6）个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行 不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。
济南居民对住宅面积的需求
济南居民对住宅环境的需求
谢谢欣赏！
阶集随第 段中着四 。度大阶 会量段 越的： 来中品 越小牌 高企竞 。业争 届被阶 时淘段 ，汰。 房出当 地局市 产，场 市房竞 场地争 进产到 入市一 品场定 牌份阶 竞额段 争的，
•
将地理发产第 是产模商品三 未企式都模阶 来业。基式段 几的可本和： 年竞以确管模 内争预立理式 房格见了模竞 地局，自式争 产将随己。阶 市发着的当段 场生房产前。 竞巨地品，房 争大产模处地 的的市式于产 主变场，“企 要化的并第业 特，宏在一发 点“观积梯展 。模调极队模 式控探”式 竞，索的包 争房管开括 ”
•
济 南 房 四地 个产 阶市 段场 竞 争 的
济南居民对住宅的需求
济南居民对户型的需求
（3）济南未来房地产业发展面临的机遇
• 1、区域经济一体化，济南地处以京津塘为中心的环渤海经济区南翼， 成为承东启西、连接南北的重要节点城市。而山东半岛城市群建设和济 南都市圈规划的逐步实施，将促进并加强济南与经济区内其他城市的联 系。 • 2、城市化与城乡统筹，未来城市化的快速发展成为济南房地产业发展 最主要的前提条件之一。但是，济南城乡二元结构矛盾突出、城市扩展 用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来。因此，统筹协 调城乡关系至关重要。 • 3、城市产业结构调整 济南市产业结构将发生较快变化，在强化第二产 业（包括重工业部门）的基础上，大力发展第三产业。由于房地产业能 带动数十种相关行业发展，因此，房地产业必然成为“十一五”期间重 点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。 • 4、城市总体规划调整 根据新的济南城市总体规划，“十一五”期间中 心城每年将有10—12万的新增人口和10平方公里的增长空间。因此，适 应城市规划调整扩大的要求，济南房地产业发展面临着巨大的发展机遇。
济南居民购房目的
（2）济南房地产渐显品牌势力，品牌竞争力开始占据优势。
• 济南地产的发展一直处于比较平缓的态势。但在近几年， 随着市场结构、供需结构和政策环境的不断调整变化， 平缓态势逐渐被打破，竞争开始加剧。在市场压力不断 加大的情况下，济南地产开始逐步显示出品牌竞争力的 优势，大型房地产企业、具备一定品牌积淀的房企开始 在竞争中占据优势。 • 对于房地产企业品牌的建设和项目品牌的树立，正逐步 成为济南各房地产公司的首要战略。就济南地产而言， 项目仍然是地产品牌建设的第一依托。
西方经济学课程调研报告
济南市房地产现状及发展
By 张冰，张源， 杨春胜，余九九 管理学院电子商务0502wk.baidu.com
（1）济南房地产现状
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、 服务的行业，具有基础性、 先导性、带动性和风险性等特点。 主要矛盾：①城市开发用地与保护耕地的矛盾；② 开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾；③ 政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳 定房价的矛盾；④未来预期引发炒房及投资置业者 增多与低收入居民改善住房难的矛盾；⑤产业迅速 扩张与市场秩序不规范的矛盾。
•
示良“部第 着好性分二 房的价在阶 地销比“段 产售更均： 市业优好性 场绩”性价 进。和”比 入于“上竞 了是性做争 性，价的阶 价更比比段 比多最较。 竞的优好随 争开”的着 阶发，开房 段商而发地 群且商产 起大纷市 效都纷场 之取喊的 ，得出发 昭了 展 ，
• ( )
当之第 然间一 包的阶 括竞段 土争： 地以成 成成本 本本竞 竞争 低争阶 ，为段 谁主。 就要在 具特这 有征一 竞 阶 争 段 优谁， 势的房 。项地 目产 成企 本业 ——
济南房地产面临的挑战
• 1、城市区位竞争 济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自 然形成的人居环境差异，使得“十一五”期间济南房地产 业的发展更直接地面临着与沿海城市的竞争。 • 2、城市综合实力的竞争 根据2005年中国城市竞争力报 告，济南城市综合竞争力排名位居全国第18位，已经远不 及青岛（居第12位），目前济南还无法真正承担起环渤海 南翼重要的次级经济中心的作用。增强济南城市综合实力 是发展房地产业的基础。 • 3、政府服务效率的竞争 目前珠三角、长三角的城市以及 省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走 在全国的前面。济南市亟需改变目前投资审批时间长的问 题，以便提高招商引资和经济运行的效率。
济南市房价发展趋势
济南市房产空置率
• 受国家宏观调控的影响，今年1-5月份，济 南市房地产投资结构出现了新的调整和变 化，住宅投资虽然仍占主体地位，但投资 比重有所回落。商品房空置面积达47.8万平 方米，同比增长26.3％，其中，住宅空置面 积为36.4万平方米，同比增长21.2；住宅空 置1-2年（含1年）19.0万平方米，同比增长 94.9％。