2014—2015年中国房价展望

这篇文章是应郑乘师妹的要求写的。其实我在2011年下半年写过中国房地产问题，最近一些年通过不断学习，又有了一些新的心得体会。希望能对实验室的各位师兄弟有点帮助。本篇文章参考了很多前辈们的智慧，在此，我先对他们表示感谢。

我的一贯原则都是从讲故事开始，这次也不例外，我们就拿赵大师兄给内蒙古大学招老师所开出来的条件说起。2013年10月20日，赵师兄在咱们QQ群里发帖说：“凡是到内蒙古大学里任教的教师，待遇：安家费15-20万（税后）.......不算

年底绩效奖励，讲师月收入4.5K左右，副教授6K左右，教授1W以上......呼和

浩特市区房价均价在5000左右”。上面这段话说明了什么？说明，对于一个在内

蒙古大学任教的教师，在用安家费和家庭的部分积蓄支付了房产首付，用两个人的收入扣掉生活费用之后，完全可以贷款买得起一套100平米的房子，在呼和浩特这个地方。

80后通常都是独生子，他们结婚买房是两个年青人，四个老人共同奋斗着，所以

他们买房往往比70后都轻松。所以他们常常在结婚前总能买到一套属于自己的、

且象样的住房。也正因为如此，现在许多80后年青人，通常都认为自己结婚前应

该拥有属于自己的新房。如果不能实现这一点，恐怕都被认为还不具备结婚的条件；如果不能实现这一点，那普遍女孩都不会与他谈婚论嫁。

我写上面话，绝对不是为了中国的高房价开脱，而是在正视中国楼市的现状之后，才能继续讨论房价未来的走向。我们接下来将讨论两个大问题：

（一）房价持续上涨的真实原因。

（二）房价未来面临的风险。换句话讲，房价能不能在最近的几年内下跌？

一、房价持续上涨的真实原因：

1、市面上流传的阴谋论到底对不对？

谈起中国楼市，或者政府调控楼价，大家经常说：这是“国家在下一盘大棋”，或者“美帝吹大中国楼市泡沫，蓄意做空中国”，“开发商恶意操纵楼价”......这些说法产生的原因是，在受到了一次又一次的欺骗之后，老百姓对于御用经济学家和废柴专家（就是一句就能讲明白的，非用各种显得很专业的术语凑成十句话显得很高端的那种，九句是废话，这一句可能还跑题了）的言论十分反感（我也是），所以期望民间有高人大师来解惑，而那些草根学者能用通俗的语言，和阴谋论这种大众喜闻乐见的逻辑来为老百姓的某些疑问解惑。

阴谋论到底对不对，有没有惊天的阴谋，我不做评价。我想说的就是作为一个唯物史观的信徒，我的观点是：

人不是抽象物，人是一切社会关系的总和。各个人过去和现在始终是从自己出发。

——马克思著《费尔巴哈·唯物主义和唯心主义的对立》

每一个人、一个群体都是围绕自己的利益关系做出选择，阴谋也好，阳谋也罢；人们都在纷纷的行动着，理智的、或者不理智的；他们都通过自己的力量影响着社会的轨迹，或大、或小。今天我们所能见到的历史变化，包括房价的涨跌，都是众多利益群体搏奕的结果。所有人都只是这个历史中一个分力，大家进行激烈的博弈之后，汇聚成合力，推动趋势的发展。某个强势力量可以在某段时期成为主导，但是它绝对没有强大到可以随心所欲左右历史走向！

2、房价长期上涨的真实原因：

前文的观点，历史趋势是利益群体合力的结果。那么对于房价的上涨，也是各方面博弈的结果。在楼市这个问题上，博弈包括供求双方。

对于房价分析最到位的，当属安生。我这里也借用安生的很多观念，再加上自己的理解。“供应方”包括三大利益群体——“大地主”是提供土地者；“二地主”是建筑房子的，也就是房产商；“三地主”是从二地主手里面买来超过自住所需要的房子数量来囤积，目的是为了出租，或者期望在历史的高价卖掉进行投机。

“需求方”，就是买房自主或者给子女预备结婚的广大老百姓。

中国楼市上涨的就恰恰来自于——供应方相对不足的供应，以及，需求方广阔、坚实的购房实力。

先说供应方，很简单，缩减供应才能提高价格，增加利润，这是本能。指望他们能自动降低价格，简直是与虎谋皮，除非逼不得已。

再说需求方，就以上文内容为例，对于一个内蒙古大学的80后年轻教师来说，虽

然并不富裕，但是只要他乐意，或者说他仍看好楼市前景，他就可以拥有一套百十平米的住房。那比他们收入稍高一点的阶层，恐怕就是会很轻易拥有两套住房了。在中国房价持续上涨十多年后的今天，我们社会一方面高呼房价高得让人受不了，另一方面却是很多的工薪阶层都已开始步入拥有两套、甚至多套住房的行列。

我们分析房价的上涨，总是归咎于三大地主阶层的恶意操作。这只是从情感和自身利益关系出发谈问题，真实的情况不完全是这样。随着中国加入了WTO，经济水平

逐年提高，老百姓在解决了温饱以后，拥有了改善住房条件的愿望和支付能力。请记住，“支付能力”很重要。在失去了“有支付能力的需求”这个背景下，三大地主再有本事，也不能把房价炒上去。

3、房价的上涨真的是被恶意操纵起来的吗？

现行的经济学理论讲究供求博弈。如果需求大于供给，那买房的人自然需要通过竞争才能获得，而这种竞争最常见的、最普遍的方法自然就是价格上的竞争。为了能得到数量有限的房子，需求者只有通过不断提高价位淘汰竞争对手；价位每一次上涨都会淘汰一批不愿意、或是无力支付这种价位的需求者。

如果社会普遍购买力非常低，那这种竞争很快就会结束；因为一个看起来相当低的价位，就会把普遍人都都淘汰出局。如果社会普遍购买力非常高，那这种竞争就会轮番进行，因为一个个看起来高不可攀的价位，依然会有许多人能参与其中。

我们无法忽视的现实，中国社会普遍购买力一直在稳步提升，在十年前一套房子几千元一平米，已被呼为天价，现在几万一平米，仍有人趋之若鹜。这在十年前是可以想象的吗？显然是不可以想象的。

我们一方面高呼房价太高，但另一方面呢？却是普遍老百姓的住房条件在不断得到改善；最简单而言一个普通工薪阶层的三口之家，拥有一套一百平米的住房已不是什么新鲜事了。这在十年前是可以想象的吗？显然是不可以想象的。

每一座城市、每一个角落，一栋栋高楼拔地而起，中国这十多年修建的房子超过了上世纪100年的总和。这在十年前是可以想象的吗？在失去了社会普遍购买力提升这个大背景之下，如此空前火爆的房地产市场，真的是少数地主能操纵的了吗？

我们可以想象一下；如果没有社会日益增长的购买力支撑，只是少数人通过垄断、囤积等方法让房价涨到一个不合理的价位。结果会是什么样子的？结果自然是房市冷冷清清，因为支付能力的缺乏会使普遍人都被排斥在房市之外。在这种背景下，普遍人都只有抑制自己对住房条件的预期。在这种背景下，少数三地主们就是再玩尽手段；也无法让自己垄断、囤积的房子按这个价位大量出售。因为社会能买起这种房子的人非常有限。在这种背景下，那囤积房子的三地主们自然只有赶紧降价；如果他不赶紧降价，而是玩种种手段造成房市的的虚假繁荣，结果自然是害人害己。因为房市的表面繁荣、与高房价相伴随的高额利润，那会刺激越来越多的资金出来投资房地产；旧的房子还卖不出去，新的房子又被大量的开发出来；在这种背景下三地主们还敢大量囤积住房吗？显然是不敢了。如果三地主囤积的房子卖不掉，那