2014—2015年中国房价展望

这篇文章是应郑乘师妹的要求写的。

其实我在2011年下半年写过中国房地产问题，最近一些年通过不断学习，又有了一些新的心得体会。

希望能对实验室的各位师兄弟有点帮助。

本篇文章参考了很多前辈们的智慧，在此，我先对他们表示感谢。

我的一贯原则都是从讲故事开始，这次也不例外，我们就拿赵大师兄给内蒙古大学招老师所开出来的条件说起。

2013年10月20日，赵师兄在咱们QQ群里发帖说：“凡是到内蒙古大学里任教的教师，待遇：安家费15-20万（税后）.......不算
年底绩效奖励，讲师月收入4.5K左右，副教授6K左右，教授1W以上......呼和
浩特市区房价均价在5000左右”。

上面这段话说明了什么？说明，对于一个在内
蒙古大学任教的教师，在用安家费和家庭的部分积蓄支付了房产首付，用两个人的收入扣掉生活费用之后，完全可以贷款买得起一套100平米的房子，在呼和浩特这个地方。

80后通常都是独生子，他们结婚买房是两个年青人，四个老人共同奋斗着，所以
他们买房往往比70后都轻松。

所以他们常常在结婚前总能买到一套属于自己的、
且象样的住房。

也正因为如此，现在许多80后年青人，通常都认为自己结婚前应
该拥有属于自己的新房。

如果不能实现这一点，恐怕都被认为还不具备结婚的条件；如果不能实现这一点，那普遍女孩都不会与他谈婚论嫁。

我写上面话，绝对不是为了中国的高房价开脱，而是在正视中国楼市的现状之后，才能继续讨论房价未来的走向。

我们接下来将讨论两个大问题：
（一）房价持续上涨的真实原因。

（二）房价未来面临的风险。

换句话讲，房价能不能在最近的几年内下跌？
一、房价持续上涨的真实原因：
1、市面上流传的阴谋论到底对不对？
谈起中国楼市，或者政府调控楼价，大家经常说：这是“国家在下一盘大棋”，或者“美帝吹大中国楼市泡沫，蓄意做空中国”，“开发商恶意操纵楼价”......这些说法产生的原因是，在受到了一次又一次的欺骗之后，老百姓对于御用经济学家和废柴专家（就是一句就能讲明白的，非用各种显得很专业的术语凑成十句话显得很高端的那种，九句是废话，这一句可能还跑题了）的言论十分反感（我也是），所以期望民间有高人大师来解惑，而那些草根学者能用通俗的语言，和阴谋论这种大众喜闻乐见的逻辑来为老百姓的某些疑问解惑。

阴谋论到底对不对，有没有惊天的阴谋，我不做评价。

我想说的就是作为一个唯物史观的信徒，我的观点是：
人不是抽象物，人是一切社会关系的总和。

各个人过去和现在始终是从自己出发。

——马克思著《费尔巴哈·唯物主义和唯心主义的对立》
每一个人、一个群体都是围绕自己的利益关系做出选择，阴谋也好，阳谋也罢；人们都在纷纷的行动着，理智的、或者不理智的；他们都通过自己的力量影响着社会的轨迹，或大、或小。

今天我们所能见到的历史变化，包括房价的涨跌，都是众多利益群体搏奕的结果。

所有人都只是这个历史中一个分力，大家进行激烈的博弈之后，汇聚成合力，推动趋势的发展。

某个强势力量可以在某段时期成为主导，但是它绝对没有强大到可以随心所欲左右历史走向！
2、房价长期上涨的真实原因：
前文的观点，历史趋势是利益群体合力的结果。

那么对于房价的上涨，也是各方面博弈的结果。

在楼市这个问题上，博弈包括供求双方。

对于房价分析最到位的，当属安生。

我这里也借用安生的很多观念，再加上自己的理解。

“供应方”包括三大利益群体——“大地主”是提供土地者；“二地主”是建筑房子的，也就是房产商；“三地主”是从二地主手里面买来超过自住所需要的房子数量来囤积，目的是为了出租，或者期望在历史的高价卖掉进行投机。

“需求方”，就是买房自主或者给子女预备结婚的广大老百姓。

中国楼市上涨的就恰恰来自于——供应方相对不足的供应，以及，需求方广阔、坚实的购房实力。

先说供应方，很简单，缩减供应才能提高价格，增加利润，这是本能。

指望他们能自动降低价格，简直是与虎谋皮，除非逼不得已。

再说需求方，就以上文内容为例，对于一个内蒙古大学的80后年轻教师来说，虽
然并不富裕，但是只要他乐意，或者说他仍看好楼市前景，他就可以拥有一套百十平米的住房。

那比他们收入稍高一点的阶层，恐怕就是会很轻易拥有两套住房了。

在中国房价持续上涨十多年后的今天，我们社会一方面高呼房价高得让人受不了，另一方面却是很多的工薪阶层都已开始步入拥有两套、甚至多套住房的行列。

我们分析房价的上涨，总是归咎于三大地主阶层的恶意操作。

这只是从情感和自身利益关系出发谈问题，真实的情况不完全是这样。

随着中国加入了WTO，经济水平
逐年提高，老百姓在解决了温饱以后，拥有了改善住房条件的愿望和支付能力。

请记住，“支付能力”很重要。

在失去了“有支付能力的需求”这个背景下，三大地主再有本事，也不能把房价炒上去。

3、房价的上涨真的是被恶意操纵起来的吗？
现行的经济学理论讲究供求博弈。

如果需求大于供给，那买房的人自然需要通过竞争才能获得，而这种竞争最常见的、最普遍的方法自然就是价格上的竞争。

为了能得到数量有限的房子，需求者只有通过不断提高价位淘汰竞争对手；价位每一次上涨都会淘汰一批不愿意、或是无力支付这种价位的需求者。

如果社会普遍购买力非常低，那这种竞争很快就会结束；因为一个看起来相当低的价位，就会把普遍人都都淘汰出局。

如果社会普遍购买力非常高，那这种竞争就会轮番进行，因为一个个看起来高不可攀的价位，依然会有许多人能参与其中。

我们无法忽视的现实，中国社会普遍购买力一直在稳步提升，在十年前一套房子几千元一平米，已被呼为天价，现在几万一平米，仍有人趋之若鹜。

这在十年前是可以想象的吗？显然是不可以想象的。

我们一方面高呼房价太高，但另一方面呢？却是普遍老百姓的住房条件在不断得到改善；最简单而言一个普通工薪阶层的三口之家，拥有一套一百平米的住房已不是什么新鲜事了。

这在十年前是可以想象的吗？显然是不可以想象的。

每一座城市、每一个角落，一栋栋高楼拔地而起，中国这十多年修建的房子超过了上世纪100年的总和。

这在十年前是可以想象的吗？在失去了社会普遍购买力提升这个大背景之下，如此空前火爆的房地产市场，真的是少数地主能操纵的了吗？
我们可以想象一下；如果没有社会日益增长的购买力支撑，只是少数人通过垄断、囤积等方法让房价涨到一个不合理的价位。

结果会是什么样子的？结果自然是房市冷冷清清，因为支付能力的缺乏会使普遍人都被排斥在房市之外。

在这种背景下，普遍人都只有抑制自己对住房条件的预期。

在这种背景下，少数三地主们就是再玩尽手段；也无法让自己垄断、囤积的房子按这个价位大量出售。

因为社会能买起这种房子的人非常有限。

在这种背景下，那囤积房子的三地主们自然只有赶紧降价；如果他不赶紧降价，而是玩种种手段造成房市的的虚假繁荣，结果自然是害人害己。

因为房市的表面繁荣、与高房价相伴随的高额利润，那会刺激越来越多的资金出来投资房地产；旧的房子还卖不出去，新的房子又被大量的开发出来；在这种背景下三地主们还敢大量囤积住房吗？显然是不敢了。

如果三地主囤积的房子卖不掉，那
二地主还敢继续修建新房子吗？显然是不敢了。

如果二三地主全部下马，那大地主的土地还能以天价拍卖出去吗？显然是不能了。

没有普通老百姓日益提高的支付能力，三大地主就能随意操纵房价的故事，也就真的只是一个天方夜谭的笑话。

随口骂一骂，增加一些饭后的谈资罢了。

4、高地价真的就一定能推升高房价吗？
2007年、2010年楼市火爆得时候，最热门的话题就是“面粉比面包贵”——地价
超过现售的房价。

人们以此作为理由，认为房价一定还会继续上涨，实际随后一年里都是下跌。

其实地价影响的只是开发商的利润，并不会对房价的上涨构成什么真正的影响。

三大地主司职明确，大地主提供土地，二地主负责建筑，三地主负责囤积房子，用于出租或者价格投机。

三大地主之间也是相互合作、相互博弈的关系。

土地的定价取决于大地主和二地主之间的博弈。

大地主掌握土地，这是最稀缺的资源，自然拥有最强的议价能力，理论上可以把二地主和三地主所有的利润榨干。

但是大地主也受到多方的限制，没有直接参与房产建筑和销售，而是把少数利润让渡给二、三地主们。

但是大地主通过土地出让金和各种相关税费保留了利润的绝大部分，详情可以看海宁先生的分析《一条鱼吃几遍--房价40%-70%都归政府》。

而房产价格只是取决于二地主与三地主加普通老百姓之间的博弈。

比如说，相同的地段，甲二地主1亿拿的地，乙二地主10个亿拿的地，盖出一样的房子，乙二地
主就能把房子价格多卖10倍？一样的房子，只要乙的房子敢比甲的房子贵一块钱，老百姓都会选择甲的房子。

乙的房子要想卖出去，就只能降到跟甲一样的价格。

有人会说这个比喻太抽象。

那好，我给大家看看我在2011年写房地产问题时找到
的真实数据：07年的广州“地王”们，到09年时共有九成没有开发，有的担心成
本太高的继续观望，也有直接退地的，还有因为资金实力不够而没有签署《建筑用地批准书》面临被政府收地的，其中也有大型房地产商，比如说金地集团。

另外开发了也不一定就能卖出去，弄不好还降价卖，甚至折本卖。

比如说如万科在番禺的金色城品，当年楼面地价高达5784元/平方米。

2008年中，楼盘开始对外销售，
因均价一度高达1万元/平方米，比周边楼盘高出近一倍而销售不畅。

后应市场变化，其售价最低曾调至6000元/平方米，与当年的楼面地价相差不到300元/平方米。

还是那句话，超出了老百姓的支付能力，二地主们就是五倍、十倍价格拿的土地，也休想提高房子价格，只能坐等破产。

二、房价未来面临的风险。

兄弟们会问了，你说了这么多，我们要等到什么时候，才有机会买到便宜房子？
这个问题非常好，我的答案是：我不知道具体时间，因为房价是全社会利益群体博弈的结果，没有一个人说了算；但是我可以提供一些辅助工具。

还是回到供求博弈上来，降低房价两个途径，第一，让供应方增加房产供给；第二，降低需求方的支付能力。

命门是利率。

还是先从供应方说起。

大地主的家事，我们不猜，猜了，必然涉及到很多阴谋论的假想。

二地主的事情，我们按统计数据说话，这十几年每年的建筑竣工面积不断增加，这是事实。

可以讲，供应是不断加大。

而这是未来房价可能下跌的基础之一。

三地主这个阶层的构成很复杂，有相当数量来自于富裕的工薪阶层。

正是加入WTO
的十几年里，连年通货膨胀，是几乎所有人都达成一个共识：房产就是一个大额存款单，可以用来对抗通货膨胀。

几乎所有人都在自己可支付的能力范围之内，拼命的囤积房产。

他们在房价上涨周期时成为房子的需求方。

但是不要忘记三地主最终的目的是将房子用于出租或者在高价卖出进行价格投机，这就意味着在未来某一天当他们的愿望落空之时，他们会成为坚定的房子“抛售”一族。

如何判断他们的行为，大家可以调查那些二手房挂售网站，实际了解二手房交易数量。

再看需求方，引用海宁先生的数据：“2005年以前，贷款买房的中国家庭不到20%，2013年上半年，贷款买房却占新房成交量的近50%。

北京上海深圳买房使用按揭贷款的比例，更高。

”
大家都明白了吧，为什么我说利率是命门？贷款买房就意味着透支未来的支付能力还买今天的房子。

随着按揭贷款买房比例增加，全体社会大众的支付能力将变的越来越脆弱。

就是说当利率提高之后，将有更多的需求方退出房地产购买市场。

举例说明一下，如果一个人的年收入是5万，贷款100万，利率为5%时，他的收入尚足以支付利率。

如果利率上涨到6%，他就是一年不吃不喝也无法偿还利息。

在这样的背景下，还买什么房子？
那接下来我们不禁要问，利率会上升吗？
回顾这些年来的中国经济史，也许能帮我们更好的理解这个问题。

以下就是海宁先生提供的这些年来的中国股市走势图、国房景气图、猪肉批发价格图，以及他们之间的关系。

我们可以看出这三者之间大体呈正相关。

国房景气指数（红线）和上证指数（蓝线） 1995—2012
猪肉批发价格（红线）和上证指数（蓝线） 2011年——2013年11月
我给大家简单解读一下这段历史：2004年中国通货膨胀严重，具体表现为猪肉价格异军突起，民怨沸腾，在老百姓和政府的博弈之下，国家实行宏观调控，紧缩货币，当时对房地产影响不是很大，主要表现在股市上，上证指数从1700点跌到了998年，消灭了多少庄家。

君不闻，“德隆集团三马脱缰，南方证券双哈断翼”。

2005年7月21日，中国政府宣布放开人民币汇率，于是海外资本开始涌入中国市场，同时在低利率的刺激之下，房地产价格和中国股市比翼双飞。

当然同时期上涨
的还有通货膨胀，猪肉价格再次傲视群雄。

在博弈之后，政府再次紧缩货币，打压通货膨胀，将一年期存款利率一口气从2.25%提升到4.14%。

同时期，美国房地产
泡沫破裂，全球货币市场自动紧缩。

在内外交困的背景之下中国股市崩盘从6124
点跌到了1664；楼市下跌，以深圳楼市为例，平均房价从07年每平方米17350
元的高点，跌至08年5月份的每平方米11143元，跌幅超35%。

随后国家于2008
年11月，国家抛出“四万亿计划”，实行货币宽松政策，调低利率，于是股市，
房地产再次火爆。

与此同时，美国政府开始了量化宽松之旅。

所谓货币宽松政策，就是提高了人们透支未来支付能力，自然而然推动了股市和楼市价格。

2011年，房地产已经相对2009年价格翻番。

当然猪肉价格也是当仁不让，温州高利贷横行。

还是那个老故事，利率再次上升，从 2.5%升到 3.5%。

与此同时，美国量化宽松2期结束，全球资产开始下跌。

中国楼市，以绿城集团为例，濒临破产，温州房地产彻底崩盘。

没办法，国家在经历了短暂的紧缩之后，再次宽松货币，于2012年7月两次调低
利率至3%，并维持至今。

美国也再次推行QE3。

结果我又可以看到，绿城集团死而复生，2013年10月数据显示，70大城市房价同比上涨，只有温州例外，高利贷破灭之后，房地产仍是下跌。

但是此时的猪肉价格仍处于上升的半途当中，离它的历史高点还需要一定的时间要走。

该给文章结尾了，按照历史上曾经发生的三年一次的经济周期波动，2014年也许
又是猪肉价格登顶的一年，银行利率、各种债权利率、民间高利贷利率也可能纷纷崛起，其实最近的债券市场价格暴跌已经流露这个意图。

还是那句话，历史变化，都是众多利益群体搏奕的结果。

有的时候，即时国家再不情愿收缩货币，博弈的各个群体也会倒逼国家就范。

如果利率开始上涨，那么，房价还能走多远？
全文完。