关于投资性房地产评估指导意见

附件6：

关于《投资性房地产评估指导意见》

（征求意见稿）的起草说明

为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：

一、制定本评估指导意见的必要性

投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

（一）适应会计准则新变化的需要

目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。

国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允

价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。

本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。

（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。

（三）适应市场和提高执业水平的需要

随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。

二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍

随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界对如何确定公允价值、提高公允价值计量的可靠性等方面与国际评估界进行了沟通，增进了双方的了解，对在会计准则中确立评估行业的地位起到了积极的促进作用。国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的评估协会在制订相应的评估准则时均十分关注会计准则方面的发展趋势，针对会计准则的变化做出了相应的调整，特别是在规范公允价值计量的评估方面，如投资性房地产评估领域。在英国，英国皇家特许测量师学会（RICS）从70年代开始制定以财务报告目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定。

三、起草的指导思想

如何借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，制定符合我国国情的投资性房地产评估规范，《指导意见》专家组经过认真研究，在起草过程中确定了以下指导思想。

“明确定位”。《指导意见》在评估准则体系中的层次是定位在评估基本准则、具体准则和评估指南之下，是对《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估的部分提出的具体指导性要求。《指导意见》作为资产评估准则体系的组成部分，同样体现了维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益的宗旨。

“突出重点，强调专业”。《指导意见》作为评估准则体系的重要组成部分，要充分体现投资性房地产评估的特点，凸显其专业性。在准则起草过程中，已发布的《资产评估准则——不动产》中有规定的

内容，《指导意见》都不再重复，重点对投资性房地产评估在满足以财务报告为目的的评估中独特的或共性的问题进行规范，力求详略得当。

“充分衔接”。同《以财务报告为目的的评估指南（试行）》一样，《指导意见》也强调了评估与会计、审计的衔接，要求评估在服务于财务报告时，要充分关注会计准则的要求，将评估和会计上的投资性房地产概念进行了衔接，突出了服务于财务报告目的的特点。

“借鉴国际，兼顾国情”。《指导意见》起草过程中注意借鉴国际经验，力求使一些基本名词、概念、术语、方法与国际接轨，以利于促进行业的国际化。同时，兼顾了我国的国情、评估实践和市场经济发展的状况，在投资性房地产评估规范的制订方面充分考虑了我国的实际情况，没有简单地模仿或照搬国外的条款。

四、起草过程

2008年3月，中评协确定了投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组。项目组多次召开起草工作会议，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的基础研究成果，通过对其进行归纳、提炼后形成草稿，并就草稿在行业内部进行了广泛讨论，征求了审计师及相关评估专家的意见，集思广益，数易其稿，于2009年8月形成了本征求意见稿。

五、主要内容