成都市二手房市场调研报告

成都市二手房市场调研报告

报告人：四川商务职业学院商管系

05级市场营销2班

组长：杨凡

组员：段彦辉何军

报告期：2008年1月18日

目录

摘要 (1)

一、任务描述 (1)

二、成都二手房市场分析 (1)

（一）成都二手房市场的现状 (1)

1．市中心 (2)

2．城东 (2)

3．城南 (2)

4．城西 (2)

5．城北 (2)

（二）成都二手房市场的特点 (2)

（三）成都二手房市场需求分析 (3)

1．需求对象 (3)

2．二手房的购买动机 (3)

3．二手房需求的户型、区位 (4)

4．二手房成交量变化及趋势 (4)

三．成都二手房市场的预测 (5)

（一）价格走向预测 (5)

（二）购买动机预测 (5)

（三）市场比重预测 (6)

四．结论 (6)

致谢 (6)

参考文献 (7)

成都市二手房的市场调研报告

摘要：

目前，随着成都房价的持续走高，让人们将越来越多的关注投入到了二手房市场，因此，我对二手房市场的发展方向做了调研。对成都市2006年以来不同区域二手房市场的特点、需求、现状分析，进行二手房价格走向、购买动机和市场比重预测。最终总结出成都二手房市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求旺盛，成交量将大幅增长的结论。

一、任务描述

随着房产市场的快速发展。全国房价“涨”声一片，市场经济不够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、消费者对房产的投机行为、地方政府的变相鼓励，使得房产市场泡沫现象逐渐凸现，造成房价飞涨，人们购买力的相对下降。开发商处于永恒的利润最大化。使得一手房市场供需失衡。从而使越来越多的关注投入到了二手房市场。针对房地产市场处于供不应求状态，二手房的市场前景相当广阔的今天，成都二手房市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求旺盛，成交量大幅增长。本报告通过对成都市不同区域二手房市场的特点、需求、现状分析，进行二手房价格走向、购买动机和市场比重预测，为成都二手房市场进行总体的分析，以便指导消费着购买。

二、成都二手房市场分析

（一）成都二手房市场的现状

成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为成都房地产业发展提供了良好的机遇。近年来房地产政策十分灵活，二手房市场呈现一片繁荣的良好势头[1]。

与此同时,国家对于房地产市场的宏观调控,仍将继续下去,控制房价上涨过快仍是现阶段的主要政策指向。这一政策也可以片面地理解为房价的快速上涨是不被允许的。除此以外,二手房需求还存在较大的不确定性因素,央行利率是否还会上调,物业税和个人所得税是否征取等等,都将一定程度上影响购房者的购房计划。不过这些因素对房价也是一把双刃剑,这些因素一旦实现,可能会使交易火爆的市场价格上涨,使交易冷清的市场价格下跌。成都房地产信息中心发布2006年1-11月的二手房市场统计报告，成都市二手房累计成交635.92万m2，同比增长20.4%；五城区成交均价3525元/m2，同比增长11.3%。统计资料显示，2006年1-11月成都市区存量房成交391.73万m2，同比增长23.4%，其中住宅项目成交304.65万m2，同比增长19.2%。二手房市场整体出现回暖趋势，成交量稳步增长[2]。以下是2002-2006年上半年二手商品房成交情况（图1）[3]。

图12002-2006年上半年二手商品房成交情况

1．市中心

2006年后，市中区的房屋出现了大幅上涨的情况，整个一环内的二手房上涨了300元/平方米，甚至出现府河内1980年代后的住房卖断货的情况。目前，该区域2000年前的二手房均价在3700-3800元/平方米左右，虽然这部分房屋以房改房为主，小环境一般，但是这些住房多为多层楼房，交通便利、生活方便，将吸引大量的年轻购房者。最高的市场成交价格会达到4300-4400元/平方米左右。

2000年以后的二手房多为一些电梯公寓为主，虽然购房者对电梯公寓不太感冒，但是该区域的2000年后的二手房多为小户型，对于购房过渡的购房者来说影响并不大，目前的价格也在4500-4600左右，预计今年市场最高成交价格在5000-5100元/平方米左右。

2．城东

从年后到现在来看，东门片区是涨幅最大的区域，比去年同期均价平均上涨300元/平方米左右。城东片区二手房房价的大幅上涨，可以说是在很大程度上沾了新盘的光，城东地块炒作直接影响了二手房价的上涨。而市政府对城东居住环境改变和道路条件的改善也起到了很大的作用。

以城东2000年前二手房3500-3700元/平方米左右的价格来看，城东该类住房的价格很有可能在今年突破4000元/平方米大关。东门居住环境的不断改善，会逐渐改变购房者对于区域的传统理念。

而城东2000年后的二手房，也是很多购房者目前购房的重要区域，目前该类的楼盘已经卖到了4100-4500元/平方米左右。

3．城南

南门是成都目前二手房价最高的区域，良好的配套、交通以及浓郁的商业气息等都对购房者有着最为直接的诱惑。而今年城南的二手房已经上涨了150元/平方米左右。

很多人可能难以想像，现在玉林片区1980年代左右的四层楼已经卖到了4000元/平方米左右，而且房源相当紧缺。目前城南2000年后的二手房已经卖到了4200-4300元/平方米左右，预计在很短的时间内，该区域类似的二手房就可以卖到4500元/平方米以上。

而该区域2000年以后的二手房更是炙手可热，很多人用“抢”来形容在玉林买房的购房者。在现在4900-5000元/平方米左右的价格基础上，今年该区域类似二手房价格已突破5500元/平方米。

4．城西

西门是目前成都最具人居环境的区域，特别是青羊大道沿线，集中了很多的高品质楼盘。而选择在该区域购房的群体组成也比较多样，青年、中年、老年都将该区域看作是居住的首选之地[4]。从目前的市场交易来看，金牛区和武侯区两个区域的二手房成交量已经占到了总成交量的一半以上。西门2000年前的二手房目前价格在4000-4200元/平方米左右，在年底前上涨到4300-4400元/平方米左右。

而该区域2000年后二手房，一直被很多购房者所青睐，4400-4500元/平方米左右的价格已经被现在的购房者所接受，在此基础上，年内上涨到5000元/平方米左右。

5．城北

北门的二手房交易，是目前成都各个片区最为平淡的区域。即使房屋单价不高，但是面积太大的房屋，其总价必然较高，很多购房者宁肯花同样多的钱在南门、西门买套面积小点的房屋，也不愿在该区域买套面积更大的房屋，除非因为工作的需要，但这样的购房者必定只占少数。目前北门2000年后的二手房相对较少，所以也能卖到4000元/平方米左右,在年内也卖到4200-4400元/平方米左右。

（二）成都二手房市场的特点

低价房源是市民的首选标准，价格低的房源非常抢手，不少购房者均说到，总价在20