万达城市综合体合约规划解读及编制(全套)
万达城市综合体最新开发计划控制书
规划院
规划院
划院、项目公
司等相关部门
复核项目规划
3.1.2
设计边界条件 并报规划院审
批
确认人防指
3.1.3 标、等级、位
置
完成《项目所
在地块市政条
件调查表》并
提交规划院审
核通过（第一
次）
3.1.4完成ຫໍສະໝຸດ 项目所在地块市政条件调查表》并
提交规划院审
核通过（第二
次）
.3.
项目
项目管理中心： 主管项目副总裁及股份公司领导：
经营计划管理 发布日期： 实施日期：
说明
1、本计划抄送项目公司及股份公司各相关部门，各有关职能部门须配合项目公司按 此节点计划排出各分项业务计划，按照各节点要求开展各项工作；2、在每项工程开 工前60天应完成相关设计图纸供招标使用；3、在每项工程开工前15天应完成定标工 作；4、项目土地取得后1个月内签确本控制书。
公司
商管 公司
项目 公司
发展部
项目 公司
项目 公司
除供电以
外的其它
项目 市政条件
公司 项目公司
分两次提
供给规划
院。第一
次提供时
规划院和
项目 项目公司 公司 双方需明
确第二次
提供的关
门时间。
总图及指标获
3.1.5
得股份公司确 认并移交各部
门
提供销售类物
业（蜡烛、商
铺等）的产品
3.1.6
定位描述及产 品设计要求至
规划院、项目
中心住宅设计
部
商业综合体单
体方案及指标
3.1.7 获得股份公司
确认并移交各
部门
某公司合约规划解读及编制教材
合约规划概念解读
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
统 筹 支 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本 出
304项合同
54项费用
合约规划是指在项目开始初期，对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估，并对具体的 合同及费用进行科目归属，业态分摊组成整个项目的成本
合约规划将成本动态控制工作从科目纬度 细化到合同维度，更具操作性和实际意义。 每项合同/费用做到不超支，则对应成本
科目不超支，成本目标必然实现。
提纲
一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点
万达合约规划的特点
管 理 合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。 体 系
❖建立以目标成本为中心的成本管理体系， 将成本控制过程前置
❖实现成本业务管控过程中的信息化流程审 批及权限点控制
信息化模式的成本管控理念
❖依据集团管理制度，将成本控制过程前置。 ❖根据实际成本管理业务，将审批流固化。 ❖借鉴模块管控理念，分级管控、分级预警、
亮灯警示。
成本管控核心
+
+
+
成本管控模式
合约规划概念解读
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
统
筹 支 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本
出
一个合约
一次招标
一个或多
指
规划
行为
个标段
导 合约规划指导成本日常工作的进行 工
作
一个合约
大型商场建造合约规划
大型商场建造合约规划1. 引言本合约规划旨在为大型商场的建造项目提供详细的指导和约束，确保商场建造过程高效、安全、质量可控。
本规划将包括项目前期准备、设计阶段、施工过程、验收和交付等各个环节的规划内容。
2. 项目前期准备2.1. 可行性研究商场建造前，需进行可行性研究，包括市场调查、经济评估、土地取得等方面的调研和分析，确保商场项目具备可行性和经济可行性。
2.2. 土地规划和使用准备商场建造需获得合法土地使用权，符合城市规划和土地政策规定。
准备相关手续和文件，确保土地使用权顺利取得。
2.3. 资金筹措和投资计划商场建造需要充足的资金支持，制定详细的投资计划和资金筹措方案，确保项目建设不受资金问题限制。
3. 设计阶段3.1. 商场总体设计商场总体设计包括建筑设计、功能布局、环境规划等方面的规划。
确保商场可以满足消费者需求、商户经营需求和市场竞争要求。
3.2. 施工图纸设计商场建造需要详细的施工图纸设计，包括结构设计、机电设计、给排水设计等，并符合国家和地方的建筑规范和标准。
3.3. 环境保护和节能设计商场建造要注重环境保护和节能设计，包括建筑材料选择、能源利用效率、水资源管理等方面，减少对环境的影响。
4. 施工过程4.1. 施工方案和技术要求商场建造需要制定施工方案和技术要求，包括工期计划、施工流程、安全措施等，确保项目按时、按质量完成。
4.2. 施工管理和监督商场建造需要进行施工管理和监督，包括工地安全、现场协调、质量检查等，确保施工过程安全、有序。
4.3. 供应和物料管理商场建造需要统筹供应和物料管理，确保物资供应充足、良好的品质，以满足施工需求。
5. 验收和交付5.1. 验收标准和程序商场建造完成后，需进行验收，制定验收标准和验收程序，确保商场建造质量符合要求。
5.2. 交付和移交手续商场建造完成后，需进行交付和移交手续，包括产权移交、设备移交等，确保商场建成后的正常运营。
6. 合约履行和争议解决商场建造合约将明确各方的权利和义务，规定合约的履行程序和争议解决机制，确保各方的利益得到保护和维护。
浅析万达城市综合体模式课件
新型城镇化建设与城市规划的融合
新型城镇化建设
随着中国新型城镇化建设的不断推进 ，万达城市综合体模式需要更好地融 入这一进程，为新型城镇化建设提供 更好的支持和服务。
城市规划融合
万达城市综合体需要与城市规划相融 合，合理利用城市资源，注重城市空 间的规划和利用，提高城市的整体形 象和品质。
绿色建筑与可持续发展理念的推广
01
02
定义：万达城市综合体 是一种集住宅、商业、 文化、娱乐等多种功能 于一体的城市开发模式 ，以“城市中心”的概 念，将城市中的各种资 源进行整合，形成一种 综合性的城市生活中心 。
特点
03
04
05
1. 综合性：万达城市综 合体涵盖了多种功能， 如住宅、商业、文化、 娱乐等，为城市居民提 供了全面的生活服务。
公共关系管理
政府合作
与当地政府建立良好的合 作关系，参与城市规划和 发展战略，共同推动城市 综合体的建设和运营。
社会责任感
注重履行企业社会责任， 关注公益事业，积极参与 社会公益活动，提升企业 形象和公信力。
媒体关系
与媒体建立良好的合作关 系，及时传递企业信息和 形象，加强与公众的沟通 和互动。
04
万达城市综合体模式的社会影 响与可持续发展
对城市发展的影响
提升城市形象
万达城市综合体通常作为城市的地标性建筑，其高端设施和综合性功能可以提升城市的国际形象和知名度。
促进区域发展
万达城市综合体通常位于城市中心或发展潜力大的区域，其建设和运营能带动周边商业、文化、娱乐等产业的发展， 进而促进整个区域的经济繁荣。
北京万达广场总建筑面积达到数十万平方米，涵盖了购物中心 、写字楼、酒店等多种业态。
北京万达广场以租赁和销售为主，通过引入国际知名品牌和高 端餐饮娱乐等业态吸引客流，实现商业价值。
2[2024版]城市综合体建设项目合作合同：详细项目规划与投资分配
![2[2024版]城市综合体建设项目合作合同：详细项目规划与投资分配](https://img.taocdn.com/s3/m/25ad715b5627a5e9856a561252d380eb63942314.png)
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2[2024版]城市综合体建设项目合作合同：详细项目规划与投资分配本合同目录一览第一条：合作原则1.1：双方共同投资、共同经营、共享收益、共担风险1.2：遵守国家法律法规，符合城市发展规划1.3：平等自愿、诚实守信、合作共赢第二条：项目概述2.1：项目名称2.2：项目地点2.3：项目规模2.4：项目投资总额第三条：项目公司组建3.1：项目公司的名称、注册地、注册资本3.2：双方股东出资额度及出资方式3.3：公司治理结构和管理团队第四条：项目规划4.1：项目发展规划和设计方案4.2：项目分期实施计划4.3：项目配套设施建设第五条：投资分配5.1：双方投资额度及投资方式5.2：利润分配原则和方式5.3：亏损分担原则和方式第六条：合作期限6.1：项目公司经营期限6.2：合作双方的合同期限第七条：合作内容7.1：双方的权利和义务7.2：项目运营管理和维护7.3：项目品牌建设与宣传推广第八条：违约责任8.1：违反合同约定的责任8.2：不可抗力导致合同不能履行或部分履行时的处理第九条：争议解决9.1：双方通过友好协商解决合同履行过程中的争议9.2：协商不成的，提交仲裁机构仲裁第十条：合同的生效、变更和终止10.1：合同的生效条件10.2：合同的变更程序10.3：合同的终止条件和后续事项处理第十一条：保密条款11.1：双方对合同内容和商业秘密予以保密11.2：保密期限和保密范围第十二条：合同的附件12.1：项目规划方案及相关文件12.2：投资分配方案及相关文件第十三条：其他约定13.1：双方认为需要约定的其他事项第十四条：合同的签订14.1：合同签订地点和时间14.2：双方签字盖章14.3：合同生效日期第一部分：合同如下：第一条：合作原则1.1：双方共同投资、共同经营、共享收益、共担风险。
在合同约定的范围内，严格按照国家法律法规和行业政策，推进项目的实施。
总体规划及概念方案设计任务书万达
总体规划及概念方案设计任务书万达________ 万达广场总体规划及概念方案设计任务书（用于对外方案征集）编制人建筑：结构：给排水：暖通：电气：弱电：签发人主管副院长：编制单位：万达商业规划研究院有限公司____ 万达广场投资（置业）有限公司编制时间：___ 年 ___ 月 ___ 日1项目概况（根据具体项目自行掌握描述要点）1.1用地区位：______________ 万达广场项目位于市 _______ 区路侧（地块），区街以南、街以北、路以东和路以西。
1.2用地规模：______ 万达广场的总规划用地面积平方米，其中：本次设计地块总用地面积为_________ 平方米，其中建设用地___ 平方米，其它待征用地________ 平方米。
1.3建设规模：规划总建筑面积约—平方米。
其中地上部分平方米，地下部分______________ 平方米。
地上—层，地下_____________ 层。
1.4用地现状：包括拆除及保留的建筑物、地势地貌、市政设施情况等。
1.5用地周边环境：包括对本项目产生有利或不利影响的因素（如交通、景观、城市发展方向等），以及本项目对周边现状建筑的影响。
1.6用地内需保护的古建、古树及文物等情况。
1.7其它相关情况。
2设计依据（附件清单根据不同项目情况填写）2.1国家与地方现行各种规范、规程及强制性条文。
2.2政府规划主管部门的规划意见书或规划控制条件，以及规划主管部门、消防、人防、水、电、煤气、市政等有关部门意见和要求。
2.3测绘部门提供的实测地形图和地质水文勘测资料。
2.4本设计任务书（附件3）。
2.5市政基础资料（附件4）。
2.6甲方根据市场营销、技术经济可行性研究提出的本项目相关指导性建议或方案，此部分文件（含报告、会议纪要、传真、图纸等）应对乙方各阶段设计工作（资料收集、草图设计、中间交流、成果提交）具有约束和指导作用。
如有异议，双方应本着相互尊重、理解的态度协商解决。
万达城市综合体项目计划及进程模块
交地日后
交地日后
60天
30
90天 放款
股份公司 财务部 项目公司
项目公司 分管财务
副总
项目公司 总经理
股份公司 财务部融
资经理
股份公司 财务部分 管副总经
理
股份公司 财务部总
经理
分管财务 副总裁
交地日后
交地日后
总部成本
13
1 经营 项目经营决策文件
180天 30 210天 编制签批完毕
部
审批部门
项目公司 分管成本 副总经理
图竖向设计管控
32
3
设计 第一次竖向设计论证 交地日后
5
要点》完成的签 交地日后 批竖向总图；确
规划院
项目公司 中心设计
部
及成果移交
20天
25天 定建筑正负零标 高，作为开挖图
酒店总部
设计条件,见附
件3-3
建筑专业 项目负责 建筑分管 分管建筑
负责人
人
所长
副院长
规划院院 分管规划
长
副总裁
项目公司方案招
交地日前 15天
30
交地日后 15天
见附件2-2
中心营销 部
规划院 中心设计
部
中心设计
21
2
设计
售楼处建筑设计（含 结构机电）
摘牌日后 20天
30
摘牌日后 达到售楼处施工 50天 图要求
项目公司
部中心营 销部
规划院
明确列出突破设
交地日后5 计规范和摘牌条
各部门
22 1 设计 总图指标签批移交 交地日 5
180天
项目公司 各部门 项目公司
项Hale Waihona Puke 公司 开发专员项目公司 设计部经
万达规划院对城市综合体前期规划设计观点解读
万达规划院对城市综合体前期规划设计观点解读在集团商业地产高速发展中，规划院积极参与项目前期规划研究和设计，这里结合本人前期规划设计工作的经验谈谈体会。
一、关于城市综合体城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场：同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方而起着重要作用。
城市综合体一般由髙星级洒店、髙档写字楼、洒店式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPING MALL).独立商铺及街区、市民广场及大型髙尚居住社区等组成。
在国外早已发展成熟的"城市综合体J近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。
作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造八城市综合体，的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至XX、XX、XX,北至XX、XX、. XX、XX,南至XX、XX,东至XX、XX、XX、XX等全国十多个大城市都有万达,,城市综合体”闪亮登场。
从单店到组合店再到如今的"城市综合体J万达商业地产正在经历第三次姻变。
二、项目土地解读“城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位宜为城市核心区，有人流和消费基础。
如万达广场在CBD区，XX万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，XX万达广场在三孝口商圈。
第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。
如XX五角场，XX南坪商圈，XX滨湖区，XX铁西城市副中心等。
第三，位于新开发区，如XX郵州区，XX红谷滩新区，XX工业园区等。
人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目如XX万达广场在招商方而比起和XX万达广场就相对困难。
在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。
万达商业综合体规划设计管控要点
□
□
□
17
室内步行街公共区域原则不得设置挡烟垂壁，如必须设置，应设置为可升降式。
□
□
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19
防火门设置应满足集团、国家和地方标准，不得随意提高防火门级别，不得随意增加防火门数量。
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□
19
设计文件中应明确以下部位必须按照防火要求进行封堵：防火卷帘上方、管道穿越防火分隔处、步行街公共空间与店铺之间、步行街店铺之间、风管电缆桥架穿越防火分隔处。
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□
□
□
22
主力店与室内步行街连通口处应设置防火卷帘及防盗卷帘。
□
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步行街空间
效果
23
室内步行街中除大中庭外，其他连廊开洞大小尺度应尽量接近，避免大小不一。
□
□
□
□
24
室内步行街中应视线通畅，沿街两侧应保证铺面连续性。
□
□
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25
室内步行街首层设计中应考虑至少一个入口门宽达到轿车通行的尺度（约2700mm)、车的行驶路线结构荷载、地面面层的承受荷载等因素。平面图中用虚线示意并应与结构专业进行会签。
□
□
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机房
位置
38
室内步行街空调机房应全部放在顶层或屋顶上，空调水井应布置在商铺最里面角部，不影响商铺经营。
□
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餐饮
条件
39
室外步行街及室内步行街餐饮业态厨房区不降板，室外步行街及室内步行街商管业态规划提供的餐饮铺应预留排油烟、上下水等全套设备条件。独立酒楼要预留厨房降板区域。
□
□
□
□
垃圾Leabharlann 房设置□□□
100个规划设计细节,解密万达第四代综合体
100个设计细节，解密万达第四代综合体一、背景和要求根据董事长对万达商业管理发展所做的重要指示，已明确了“转变经营思路，提升服务品质”的商业管理发展方向和“安全、服务、品质”六字经营管理方针，即“安全是基础，服务是核心，品质是标准”。
特别在品质管理方面，其所涉及的内涵是多层次的，它不但包含服务品质、管理品质、经营品质、设计品质、建筑品质等，更涵盖了企业文化、制度和团队。
这其中设计品质和建筑品质是其它品质实现的基础和载体，其它品质则是设计品质和建筑品质的功能体现和延伸，更是万达城市综合体实现保值增值的前提和保障。
结合万达第三代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，集团商管公司将在新项目前期规划设计阶段，对规划、建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结第三代综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点介入新产品设计中的相关内容和要项，完善设计品质，努力实现万达广场整体价值最大化目标。
二、条件和依据在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，集团规划院将“万达广场”的整体设计工作分解为6个设计阶段：1、概念设计阶段（摘牌前）；2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。
非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；4、施工图设计阶段；5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。
6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）三、作用和目的根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。
2024城市综合体设计、施工与运营一体化合同
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024城市综合体设计、施工与运营一体化合同本合同目录一览第一条合同主体及定义1.1 设计方主体1.2 施工方主体1.3 运营方主体1.4 综合体定义第二条合同范围与内容2.1 设计范围2.2 施工范围2.3 运营范围第三条合同期限3.1 设计期限3.2 施工期限3.3 运营期限第四条设计要求与标准4.1 设计方案要求4.2 设计质量标准4.3 设计变更管理第五条施工要求与标准5.1 施工质量要求5.2 施工安全要求5.3 施工进度管理第六条运营管理要求6.1 运营服务标准6.2 运营维护要求6.3 运营期变更管理第七条合同价格与支付7.1 合同总价7.2 支付方式7.3 进度付款7.4 最终支付第八条违约责任8.1 设计方违约8.2 施工方违约8.3 运营方违约第九条争议解决9.1 协商解决9.2 调解解决9.3 仲裁解决9.4 法律途径第十条合同的生效、变更与终止10.1 合同生效条件10.2 合同变更10.3 合同终止第十一条保密条款11.1 保密内容11.2 保密期限11.3 泄露后果第十二条法律适用与争议解决12.1 法律适用12.2 争议解决方式第十三条其他条款13.1 不可抗力13.2 合同的解释权13.3 合同的附件第十四条合同签署14.1 签署日期14.2 签署地点14.3 签署主体代表14.4 签字盖章第一部分：合同如下：第一条合同主体及定义1.1 设计方主体1.2 施工方主体1.3 运营方主体1.4 综合体定义本合同所涉及的综合体是指位于____市的____综合体项目，该项目包括但不限于购物中心、办公楼、酒店、公寓等建筑群及配套设施。
第二条合同范围与内容2.1 设计范围设计方应根据合同约定完成综合体项目的概念设计、方案设计、施工图设计以及相关的设计咨询服务。
具体设计范围包括但不限于：建筑设计、结构设计、机电设计、景观设计、室内设计等。
2024城市综合体开发与建设合同
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024城市综合体开发与建设合同本合同目录一览第一条定义与术语解释1.1 城市综合体1.2 开发与建设1.3 合同双方第二条合同主体2.1 甲方权益2.2 乙方权益第三条项目概述3.1 项目位置3.2 项目规模3.3 项目目标第四条开发计划4.1 前期准备4.2 建设阶段4.3 后期运营第五条投资与融资5.1 投资金额5.2 融资方式5.3 投资回报第六条设计与规划6.1 设计要求6.2 规划审批6.3 设计变更第七条施工与管理7.1 施工单位7.2 施工标准7.3 施工监管第八条质量与安全8.1 工程质量8.2 施工安全8.3 验收标准第九条环境保护与绿化9.1 环保要求9.2 绿化方案9.3 环保验收第十条合同的变更与解除10.1 变更条件10.2 解除条件10.3 变更与解除的程序第十一条违约责任11.1 甲方违约11.2 乙方违约11.3 违约赔偿第十二条争议解决12.1 协商解决12.2 调解解决12.3 法律途径第十三条法律适用与管辖13.1 法律适用13.2 合同争议管辖第十四条其他条款14.1 保密条款14.2 合同的生效与终止14.3 附件列表第一部分：合同如下：第一条定义与术语解释1.1 城市综合体：指集商业、居住、办公、文化、娱乐等多功能于一体的综合性大型建筑群。
1.2 开发与建设：包括项目的立项、规划、设计、施工、竣工、验收等全过程。
1.3 合同双方：甲方为城市综合体项目的投资主体，乙方为城市综合体项目的开发与建设主体。
第二条合同主体2.1 甲方权益：甲方有权对项目进行投资决策，并按照合同约定获取投资回报。
2.2 乙方权益：乙方有权按照合同约定进行项目的开发与建设，并按照合同约定获取开发建设费用。
第三条项目概述3.1 项目位置：项目位于____________，地处城市中心区域，交通便利。
3.2 项目规模：项目总占地面积约为____平方米，总建筑面积约为____平方米。
2024年城市商业综合体共建协议
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年城市商业综合体共建协议本合同目录一览第一条定义与术语1.1 城市商业综合体1.2 共建方1.3 合作期限第二条合作目标2.1 共建方的目标与期望2.2 合作项目的商业定位2.3 发展规划与经营策略第三条合作内容3.1 共建方的出资与合作方式3.2 共建方的权益与义务3.3 共建方的经营范围与业务限制第四条管理与决策4.1 管理架构与组织形式4.2 决策程序与权力分配4.3 管理费用与支出承担第五条财务与资金5.1 财务报告与审计5.2 资金的筹集、使用与管理5.3 收益分配与亏损承担第六条技术与知识产权6.1 技术支持与共享6.2 知识产权的保护与归属6.3 技术更新与升级第七条市场推广与营销7.1 市场推广策略与计划7.2 营销渠道与合作方式7.3 品牌建设与形象宣传第八条风险管理与控制8.1 风险评估与分类8.2 风险控制措施与责任分配8.3 保险购买与理赔程序第九条违约责任与争议解决9.1 违约行为与责任承担9.2 争议解决方式与程序9.3 法律适用与诉讼管辖第十条合同的变更与终止10.1 合同变更的条件与程序10.2 合同终止的情形与后果10.3 合同终止后的相关事项处理第十一条保密条款11.1 保密信息的范围与内容11.2 保密义务与期限11.3 违反保密条款的责任第十二条关联交易与利益冲突12.1 关联交易的定义与范围12.2 关联交易的审批程序12.3 利益冲突的避免与处理第十三条不可抗力13.1 不可抗力的定义与范围13.2 不可抗力事件的应对与处理13.3 不可抗力事件的影响与后果第十四条其他条款14.1 合同的签订与生效14.2 合同的解除与废止14.3 合同的保管与复印件效力第一部分：合同如下：第一条定义与术语1.1 城市商业综合体：指由共建方共同投资、建设、运营的集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住等多功能于一体的商业建筑群。
万达城市综合体合约规划解读及编制(全套)
万达•城市综合体合约规划解读及编制（全套）第一部分：成本管控核心及模式第二部分：合约规划的概念解读问题研讨：万达对合约规划概念解读合约规划：合约规划就是将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立，通过对开发过程中成本支出的项目个数，包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹，明确成本的具体流向，是目标成本对项目成本的指导和预控的重要手段。
万达合约规划与成本管控各要素之间的关系？1、通过将合约规划与目标成本的比较，分析合约规划的完善性；2、通过将目标成本与合约规划的对比，分析目标成本的合理性；合约规划是指在项目开始初期，对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估，并对具体的合同及费用进行科目归属，业态分摊组成整个项目的成本三、万达合约规划的特点万达合约规划的特点合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范化合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估项目支出归属的成本科目编码及科目名称是标准化的；合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估根据合同范围及界面的不同，以及业态的不同，进行合理的待发生成本预估；合约规划控制合同签订&费用支出，做到事前管控合约规划为成本管控工作提供重点提示，随时反映项目成本情况。
四、万达合约规划编制的重点合约规划的要点1、控制各分项工程的支出规划预设成本归集的科目及业态，避免人为分摊过程中产生归集错误2、控制招标金额，实现成本可控3、预留变更金额，动态记录成本合约规划的编制合同和费用的列项可通过以下程序开展：合同和费用成本科目归属可通过以下程序开展：合同和费用到各业态的分摊可通过以下程序开展：问题研讨：合同和费用的金额确定可通过以下程序开展：问题研讨：如何避免频繁调整合约规划？合约规划的分期3、项目分期的编制如图一，以四平项目为例，橘色框中【四平项目公司】，目前只有【四平万达广场】一个项目；蓝色框允许包含分期为“否”，表示四平万达广场只有一个决策文件，没有决策分期；红色框是否包含内部分期为“是”，表示四平万达广场包含内部分期，并且两个内部分期分别为“四平万达广场一期工程”“四平万达广场二期工程”合约规划编制完成，提交审批后，查看决策分期以及两个内部分期的【成本动态台帐】，决策分期和内部分期的【成本动态台帐】分开显示，这更有利于我们对成本动态把控。
【万达研发】万达第四代城市综合体总图规划原则与形成过程【2014】
【万达研发】万达第四代城市综合体总图规划原则与形成过程【2014】万达产品管控与科研服务篇一、产品管控体系二、产品管控模式三、产品管控阶段四、产品科研服务一、产品管控体系万达集团规划设计产品管控体系：纵向：集团+项目公司；横向：规划院+集团公司各设计管控部二、产品管控模式1，分类管控持有物业类—集团销售物业类—项目2，分段管控初设之前段—集团施工图后段—项目3，重点管控《2014版制度》明确规定五项重要变化应上报集团审批:4，专项管控集团对购物中心等核心产品重点专项管控：6+1三、产品管控阶段制度第1节总则第2条：互动、交流、执行，确保各环节对产品设计的执行不走样！四、产品科研服务初设+施工图管控70项设计管控节点620个标准化是保障！执行是关键《万达规划设计准则》构架《万达广场节能工作指南》万达第四代综合体设计实操篇一、万达第四代综合体的构成及产品特点1、万达第四代综合体的构成万达第四代综合体是多功能、复合型城市综合体。
（以某项目为例）由以下六部分组成：1)万达大型购物中心2)万达五星级酒店3)室外商业步行街及城市商业街4)甲级高档写字楼5)高档住宅及配套设施6)休闲度假设施2、产品特点特点一、全新商业规划设计理念----内外街互动、打造城市商业街区1) 室内步行街2)室外步行街（金街)3)城市商业街特点二、强大的中央商务区功能---1)购物中心2) 五星级酒店三星级商务酒店3)甲级商务独栋写字楼全区域公建占比 50%—60%特点三、新城市地标与新城市中心-- 功能决定形式：城市地标群第四代万达广场，功能互动、互益，体现了以人为本，对城市资源的最大利用！第四代万达广场的设计规划示意【一】第四代万达广场的设计规划示意【二】二、万达广场的策划及总图形成1、商业策划原则万达广场作为复杂的城市综合体，其产品的成功首先是开发模式、规划模式创新的成功Ⅰ、业态规划在先. 概念规划在后对；1、零售 2、餐饮 3、娱乐 4、休闲健身 5、酒店 6、办公 7、居住及配套等业态功能进行商业规划，使之符合商业运营及商业地产规律Ⅱ、交流互动在先.总图规划在后总图设计是建立在与：1，发展部；2，成本部；3，项目公司；4，商管公司相互交流、互动的基础上，由多部门共同研讨形成的。
万达合约规划培训
将成本控制过程前置
实现成本业务管控过程中的信息化流程审
批及权限点控制
信息化模式的成本管控理念
依据集团管理制度，将成本控制过程前置。 根据实际成本管理业务，将审批流固化。 借鉴模块管控理念，分级管控、分级预警、
亮灯警示。
成本管控核心
+
+
+
成本管控模式
两个计划 动态成本 六本台帐
原 有 模 式
合约规划的要点
1、控制各分项工程的支出规划 2、控制招标金额，实现成本可控
3、预留变更金额，动态记录成本
合约规划的要点
1、控制各分项工程的支出规划 2、控制招标金额，实现成本可控
3、预留变更金额，动态记录成本
合约规划的编制
合约规划的编制
项目的模拟复盘
合约规划的编制过程是在项目初期，对整个项目的成本和招标进行模拟复盘； 这里的模拟复盘是指对整个项目从摘牌到经营期结束所发生的所有成本支出事项进行 一次预演，从而达到全面掌握项目预计发生成本事项的目的。
提纲
一、成本管控核心及模式
二、合约规划的概念解读
三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点
万达合约规划的特点
管 理 体 系
合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。
万达合约规划的特点
管 理 体 系
合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。
录 入 项 目 基 本 信 息
科 目 设 置
业 态 设 置
科 目 业 态 设 置
基本信息录入
科 目 业 态 设 置
合约规划编制过程
编制准备工作 研究：经济指标、规划模版、合同库、 建造标准&调研当地市场价格
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万达•城市综合体合约规划解读及编制（全套）第一部分：成本管控核心及模式
第二部分：合约规划的概念解读问题研讨：
万达对合约规划概念解读
合约规划：
合约规划就是将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立，通过对开发过程中成本支出的项目个数，包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹，明确成本的具体流向，是目标成本对项目成本的指导和预控的重要手段。
万达合约规划与成本管控各要素之间的关系？
1、通过将合约规划与目标成本的比较，分析合约规划的完善性；
2、通过将目标成本与合约规划的对比，分析目标成本的合理性；
合约规划是指在项目开始初期，对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估，并对具体的合同及费用进行科目归属，业态分摊组成整个项目的成本
三、万达合约规划的特点万达合约规划的特点
合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范化
合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估
项目支出归属的成本科目编码及科目名称是标准化的；
合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估
根据合同范围及界面的不同，以及业态的不同，进行合理的待发生成本预估；合约规划控制合同签订&费用支出，做到事前管控
合约规划为成本管控工作提供重点提示，随时反映项目成本情况。
四、万达合约规划编制的重点
合约规划的要点
1、控制各分项工程的支出规划
预设成本归集的科目及业态，避免人为分摊过程中产生归集错误2、控制招标金额，实现成本可控
3、预留变更金额，动态记录成本合约规划的编制
合同和费用的列项可通过以下程序开展：
合同和费用成本科目归属可通过以下程序开展：合同和费用到各业态的分摊可通过以下程序开展：
问题研讨：
合同和费用的金额确定可通过以下程序开展：
问题研讨：
如何避免频繁调整合约规划？合约规划的分期
3、项目分期的编制
如图一，以四平项目为例，橘色框中【四平项目公司】，目前只有【四平万达广场】一个项目；蓝色框允许包含分期为“否”，表示四平万达广场只有一个决策文件，没有决策分期；红色框是否包含内部分期为“是”，表示四平万达广场包含内部分期，并且两个内部分期分别为“四平万达广场一期工程”“四平万达广场二期工程”
合约规划编制完成，提交审批后，查看决策分期以及两个内部分期的【成本动态台帐】，决策分期和内部分期的【成本动态台帐】分开显示，这更有利于我们对成本动态把控。
如下图；
如下三幅图，分别显示了刚刚提交跨内部分期的合同所在科目动态情况。
注：
上例列举了，跨内部分期的合约规划建立方法，对于包含内部分期，但是只归集到其中一期的合同来说，选择内部分期时只需选择归集到某个内部分期即可，并不是所有合同都需要跨内部分期，根据合同发生情况而定。