海南产权式酒店相关法律问题的思考

Th e o ry Re s e a rc h

学论

理★★★★收稿日期：2012-03-02

作者简介：蒋佩瑾（1988-），女，四川遂宁人，硕士研究生，从事民商法研究。

海南产权式酒店相关法律问题的思考

蒋佩瑾

（海南大学法学院，海口570228）

从第一家产权式酒店在海南诞生到现在已经十几年

了，至今，其发展仍然很迅速。2010年，

国务院发布了《国际旅游岛建设发展的若干意见》，提到“要加强产权式度假

酒店的开发、

建设、销售等环节的规范管理”。正因如此，海南的产权式酒店迎来了发展的高峰。但是，

在其高速发展的同时也暴露出了一些问题。笔者拟从海南产权式酒店发展的现状分析相关法律制度的构建。

一、海南产权式酒店的发展概况（一）产权式酒店的内涵产权式酒店是由“时权酒店”演变而来的国内新型旅游地产。它是指开发商将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再将客房交由开发商或酒店管理公司以酒店的名义经营的酒店。投资者除可以取得分红外，还能获得一定期限的免费入住权。根据产权式酒店的不同特

点，可分为时权酒店、

退休型住宅、投资型酒店、公司自用型酒店四类，海南的产权式酒店基本都属于投资型酒店。

（二）产权式酒店在海南的发展

产权式酒店是在20世纪90年代海南房地产低迷时期，当地房地产开发商为推动房地产市场，研究了国外分时度假制度之后，结合我国房地产的开发模式推出来的新型旅游地产。“南海传说温泉疗养度假中心”是海南第一家产权式酒店[1]。海南产权式酒店经过十几年发展后，可以分为以下五类:

第一类规模较小，无连锁机构，产权式客房仅占酒店客房的二分之一以下。由酒店管理方与业主参与酒店的管理和运营。

第二类中产权式酒店属于酒店和住宅的整体开发项目之一，规模小于住宅规模，管理和运营模式同第一类。

第三类酒店经营成熟，规模大，管理方和业主都比较稳定，有些酒店还参与了全球分时度假系统。

第四类属开发商与管理方为同一集团的连锁型酒店，该集团的业务以酒店开发和酒店管理为主，由自有的酒店管理方进行管理，业主可在所有连锁酒店入住。

第五类属于由产权式酒店的连锁机构共同管理、收益、

分配及业主入住的连锁型产权式酒店，酒店管理方只负责酒店的日常运营，不参与业主管理及收益分配。

为促进国际旅游岛发展，海口市住建局已经拟出台《海口市产权式酒店及酒店公寓管理办法》以加强产权式酒店的建设、销售、经营等环节的规范管理。

二、产权式酒店中的法律关系（一）酒店开发商与业主

买卖合同法律关系。投资者与开发商签订了房屋买卖合同，买方即负有付款的义务、卖方即负有交付合同约定的房产的义务，双方形成买卖合同关系。

（二）酒店投资者之间

建筑物区分所有关系。产权式酒店的客房业主，

不仅享有其客房的专有权、享有酒店共有部分的共有权，而且享有对共有部分的共同管理权。因此，投资者之间形成了建筑物区分所有的关系。

（三）酒店投资者与酒店管理者之间

委托经营管理关系。产权式酒店的投资者将其委托给专门的酒店管理公司进行经营管理，酒店管理公司以酒店的名义经营管理，向投资者收取一定的报酬，投资者享有一定期限的免费入住权[2]。

房屋租赁法律关系。投资者在取得酒店单间的产权后，将其出租给专门的酒店管理公司。酒店管理公司经营管理所得的收入归酒店管理公司所有，投资者只是获得租金以及一定期限的免费入住权。

三、海南产权式酒店发展过程中暴露出的主要问题海南的产权式酒店在长期发展过程中，已有部分吸收了连锁经营、分时度假等优秀经验，发展情况良好，投资情况稳定。但是，从总体上来说，海南的产权式酒店发展不成

摘要：产权式酒店是一种新型旅游地产，其法律关系复杂，在海南发展的过程中，出现了五种类型。产权式

酒店在海南快速发展的同时也暴露出一些问题，为促进海南产权式酒店的发展，提出了一些促进相关制度构建的建议，包括完善建筑物区分所有权的立法，健全信息透明制度，建立强制担保制度等。关键词：海南产权酒店；建筑物区分所有权；信息不对称；强制担保

中图分类号：

D913文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）12-0090-0290

熟，个别酒店的短期投资现象严重，在发展过程中暴露出以下问题：

（一）建筑物区分所有权规定不明确

我国《物权法》规定了建筑物区分所有权，但并未明确规定建筑物区分所有权的客体。传统意义上，住宅是建筑物区分所有的客体，如德国和奥地利便称之为住宅所有权[3]。由于产权式酒店的投资者范围广，因此监督和维权都十分困难。为保护投资者的利益，在实践中，已经将建筑物区分所有权引入产权式酒店中。但是，由于《物权法》对于产权式酒店是否适用建筑物区分所有权的规定不明确，对专有和共有部分的区分不明确，引发了海南产权式酒店的一系列纠纷，如三亚天泽海韵案[4]。

（二）信息不对称

不同的酒店采用了每年给业主不等的年固定租金回报率的制度设计。但是，由于酒店经营利润属于商业机密，企业要披露什么信息，是始终困扰酒店经营者的问题。但不管如何，在利益分配和产品质量等信息问题上，投资者始终处于劣势地位。因此，其利益容易受到侵害。

（三）投资者权益得不到保障

在海南产权式酒店的第一、二种类型中，先由第一个酒店管理方与开发商暂签合同，合同履行完毕后，由各位业主一起决议由哪家酒店管理公司来继续管理，此时，开发商已经退出。根据我国《商品房销售管理办法》的规定：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。由此可能产生的后果是，开发商将风险转移给了经营管理者后，如不能实现预期的投资回报收益，特别是在合同约定盈利期限后，开发商和经营管理者都不会承担相应责任，最终风险回到业主身上。而在海南的产权式酒店中，第一类与第二类最为普遍。

四、促进海南产权式酒店发展的相关制度构建

（一）建筑物区分所有权的立法完善

《物权法》第73条规定了道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的归属，但对于专有和共有部分的区分并未明确规定。产权式酒店的构成，包括客房和电梯、走廊、大堂、餐厅、厨房、会议厅、娱乐设施、健身房、中央空调等，这些附属设施的所有权归属至关重要。在三亚天泽海韵案中，大堂、美容院、会议室等的所有权归属就成为了该案的焦点。

一般认为，“构造的独立性”和“利用的独立性”是专有部分的确定标准[5]。“构造的连接性”，“使用的共用性”，“法律上的共有性”以及“当事人的约定性”是共有部分的确定标准。按照上述标准，我们可以将产权式酒店的设施分为两类，一类具有“构造的连接性”和“使用的共用性”，另一类则具有“相对独立性”。笔者认为走廊、大厅等具有“构造的连接性”和“使用的共用性”，属共有部分，而餐厅、健身房等具有相对独立性，法律上也没有明确将其确定为共有部分，但是这部分设施，仍然可以采取约定共有。

鉴于此，笔者认为物权法解释出台时，应明确建筑物区分所有权适用于产权酒店，同时要细化产权酒店中共有部分的范围。

（二）健全信息透明制度

由于信息的不对称，阻碍了市场的公平交易，降低了资源配置效率。这是目前造成海南产权式酒店纠纷的一个重要原因。缓解信息不对称的途径从宏观来说有两种：一是

利用市场机制加强产权式酒店交易双方之间的信息沟通；

二是利用政府公共权力整治产权式酒店的虚假广告，强制

开发商落实产品担保承诺，强制酒店经营者提供真实、全

面的信息等[6]284。从微观来说，首先，可以通过法律法规明确

规定哪些信息必须向投资者公开，强制开发商和酒店管理

者必须公开，然后在此基础上通过建立失信惩罚机制来保

障投资者的权益。其次，在产权式酒店运营过程中也可设计

一种制度来监督企业的后合同行为，如委托——

—代理行为。

（三）建立强制担保制度

对于分时度假，国外的做法是强制开发商在酒店销售

之前，将其使用权交付给信托公司，由信托公司代表投资者

对分时度假房产的使用权进行监管。目前，我国经营分时度

假的公司已经在尝试多种方法，如通过保险公司设立新险

种对分时度假产品销售承保、由国有商业银行对销售产品

的款项进行金融监管。长安保证担保公司在现有的法律体

系下，通过摸索，找到了一条合适的分时度假担保之路[6]291。

借鉴上述模式，笔者认为在海南产权式酒店的开发销

售过程中，可强制开发商对产权式酒店的投资收益进行担

保。所谓投资收益强制担保，即通过立法强制开发商必须

为投资者的投资收益承担一定比例或一定年限的担保责

任，这一责任是无限连带责任，开发商必须以其全部资产

对这一比例范围内的收益承担责任。至于这一比例，应由

海南省的主管部门通过研究分析本地酒店服务市场后确

定。而在强制担保的基础上，开发商可以自愿承诺比强制

担保的比例更高，年限更长的担保责任以吸引消费者投

资，从而更能保护投资者的利益。

结语

在我国经济快速发展的背景下，旅游度假已日益成为

人们的消费热点。而产权式酒店凭借海南独特的地理环境

和国家政策的扶持，具有广阔的发展前景和市场需求。如

何避免产业内投机取巧，形成该产业的良性发展，是国际

旅游岛建立过程中需要迫切解决的问题。而现目前针对海

南产权式酒店已经出现的一系列问题，完善建筑物区分所

有权的立法，健全信息透明制度，建立强制担保制度等能

有效地减少纠纷，促进海南旅游经济的健康发展。产权式

酒店的相关规范在我国还相当不完善，笔者相信，随着实

践的深入，产权式酒店会在海南以及全国各地更快很好地

发展起来，成为促进旅游经济发展的一种重要形式。

参考文献：

[1]陈林，陈延理.三亚产权式酒店的现状分析与对策——

—以爱琴海为例[J].神州商贸，2011：88-89.

[2]魏莉.促进我国产权式酒店发展[J].商业时代，2005，（12）：

73-74.

[3]殷建强，李海峰.售后返租，馅饼还是陷阱[J].中国社会导

刊，2005，（2）：378-380.

[4]三亚首家产权酒店业主欲换“大掌柜”[N].海南日报，2010

-06-04.

[5]王利明.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京：中国法

制出版社，2001：54.

[6]王婉飞.分时度假研究[M].北京：经济科学出版社，2005.

（责任编辑：石银）

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