产权式酒店 投资回报没那么“美”

作者: tree 时间: 2011-5-12 11:32:00 标题: 产权式酒店投资回报没那么“美

2010/9/1/9:10来源：深圳新闻网-深圳商报

这个暑假，李先生一家在雅兰酒店美美地住了一个月。投资这个产权式酒店，李先生每年都要到海边度假，虽然这笔投资没有给他带来多少收益，但和家人一起度假，是不能用金钱衡量的，李先生如是说。

深圳产权式酒店的规模比较小，目前主要集中在大梅沙一带。比如大梅沙海景酒店、雅兰酒店、凌海酒店公寓等。相对其他住宅品种而言，大梅沙产权式酒店房价几乎原地踏步，而且，在与开发商签定的返租协议过期后，业主收益就成为一个未知数。

投资回报低于市场预期

8月29日，深圳商报记者在大梅沙采访时发现，这里的产权式酒店交易清淡，业主放盘量较少。雅兰酒店主力户型为42平方米的公寓，目前售价50万元左右，年租金回报率约为3％。泊岸在最初发售时，一手业主曾和开发商签下为期3年的返租协议，每一个月返还租金3500元～3800元不等，目前仍是整个大梅沙片区投资回报率最高的酒店式公寓。

此外，万科东海岸公寓是万科东海岸大社区的一部分，由万科旗下的蓝色会所管理机构进行管理，业主可以自由选择是否放租。蓝色会所给出的条件是5月1日～10月1日之间，返租2600～2800元／月，10月1日～5月1日之间，返租2200～2400元／月，根据租赁情况可能会略有调整。业主也可以通过周边的中介公司代为出租，目前东海岸公寓47平方米的一房一厅，租金约为2000元／月，略低于机构回报。

中原地产莲塘及盐田三级市场区域经理周德胜认为，大梅沙产权式酒店的租金回报很低，能有3～4％，就很不错了。

在深圳要发展产权式酒店的一个难关则是“投资回报”，戴德梁行华南区研究部主管张晓端表示，在深圳，年回报（税前）需达到5．5％～6％才会被市场认可，而目前也能在深圳找出一大批符合这要求的投资物业。因此对产权式酒店的发展有一定的制约。

不少投资者已经发现，有些开发商承诺的年投资回报率中并没有去除商业房屋出租经营必须缴纳的营业税，投资者实际到手的年投资回报率仅3％左右，远远低于其他房产。此外，酒店折旧率远远高于普通住宅，平均4年左右必须更新装修以确保出租经营水平。一旦个别业主拒绝出资更新，很有可能影响整幢酒店的整体出租经营，从而打乱了其他投资者的投资预期。

房价远低于三亚

“这里的产权式酒店房价近几年涨幅很小。”周德胜表示，大梅沙产权酒店的房价在10000～25000元／平方米之间，除了少数几家高星级、经营好的产权酒店外，其他的产权酒店的收益都不如人意，但他看好后期大梅沙产权酒店的价格走势，现在仍处于价值洼地。

与深圳产权式酒店相比，海南的产权酒店市场可谓如火如荼。深圳商报记者上周在海口、三亚实地采访时发现，这里的房价涨幅惊人。三亚天域度假酒店二期2006年1月的销售价格25000～40000元／平方米，现在亚龙湾一线海景产权式酒店公寓的价格已经飙升到了七八万元／平方米，而且市场在售量非常少。

三亚湾公主郡并不能算真正意义的一线海景房，然而这似乎并不影响它价格的一路飙涨——2007年11月该盘公寓均价为13000元／平方米，如今，均价已超过30000元／平方米。三亚湾的产权式酒店虽然“疯”不过亚龙湾，但同样奇货可居，国光豪生度假酒店60余平方米的产权式酒店公寓在今年上半年就销售一空，实现均价达40000元／平方米，国光滨海花园的均价也达到了30000元／平方米。

同三亚相比，海口产权式酒店正处于慢热阶段，西海岸金色阳光泰得酒店67平方米户型售价25000元／平方米，承诺将酒店经营收益的85％分配给业主，但每年具体收益能达到多少，销售代表称酒店开业不足一年，尚无案例供参考。

深圳一家五星级酒店管理有限公司的一位陈姓负责人在来深圳之前就在三亚从事酒店管理工作，他介绍说：“中国第一家产权式酒店就在三亚，叫做银海度假酒店，现在经营得最成功的要数海南天域度假酒店。”他分析，三亚的一线海景，以及国际五星级成熟的经营理念，还有整个三亚的休闲度假的文化支撑，这几大要素，包括自然资源、人文环境、软件服务等都是休闲度假型产权式酒店的几大生命源。在这几方面，深圳都不如三亚，也拉开了二者之间的房价。

投资具有较高要求

戴德梁行董事胡港文认为，一般投资产权式酒店的人未必会太在乎开发商承诺的6％～8％的年回报，他们更看重自己购买的物业整体素质是否优良、未来的保值乃至升值潜力如何。因此，产权式酒店开发商会不会像做住宅那样，等房子卖完便撒手不管等问题，这才是让投资者们最操心的；况且，国内产权式酒店经营成功案例不多的事实，也使得更多的投资者踌躇再三。

有专家提醒，产权式酒店前期的销售只是成功了一半，决定这种产品命运的在于后期的经营管理工作。投资者一定要详细考察该地区旅游资源和游客的多少，考察酒店是否具备较丰富、成熟的经营经验和实力。

事实上，作为纯投资工具的产权式酒店，在硬件方面要有很高的需求，如产品本身的建筑、设计和地段等标准。它应该既有高档酒店的良好环境、专业服务，又有享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持居家的私密性和温馨生活氛围。

曾策划多家产权式酒店的一个团队的相关策划师对深圳商报记者透露：“由于产权式酒店涉及到前期的销售及后期对业主的投资回报，运作难度比一般住宅项目要复杂很多，所以如何运作需要斟酌再三。集住、商为一体的产权式酒店如果没有长期经营的决心和实力，是很难经营下去的。”

典型案例

重在考察长期收益

作为产权式酒店客户，同时兼具消费者、投资者两重角色，如何能够低风险、高回报地获取投资价值就显得尤为重要。投资成功与否主要取决于酒店管理者的经营能力，及酒店本身是否具有长期盈利能力。

下面4家酒店是深圳和三亚成功经营典型的产权式酒店，其模式具有一定借鉴价值。

大梅沙海景酒店

酒店介绍：共322间客房，海景房与套房入住价位大概在698－3288元／天不等。

转让价：1．2万元／平方米，与开盘时价格基本持平。

投资回报：产权期为40年，每一套房子每年固定回报2万元，年底按照酒店盈利分红，每一年可以免费入住60天（52天淡季，8天旺季），每天只交90元的服务费即可。

雅兰酒店

酒店介绍：客房共206间。房间价位大概在780～3980元／天。

转让价：1～1．2万元／平方米，与开盘时价格基本持平。

投资回报：年底按照盈利分红，海景房每年固定回报1．5万元，山景房1．1万元，每一年可以免费入住60天。

凌海酒店公寓

酒店介绍：约189间客房。海景房和套房价位大概在768～1188元／天。

转让价：1．5～3万元／平方米，开盘均价为1～1．4万元／平方米。

投资回报：一手业主购买时直接与酒店签了5年酒店式管理合同，第一年回报为2．8～4．6％，期间业主每个月有2天的入住权，每一天须交55元的布草费。

三亚天域度假酒店

酒店介绍：三亚亚龙湾最早建造的五星级度假酒店，有客房近1000间，价位大概在1700～3700元／天不等。

转让价：7～8万元／平方米，2006年1月二期销售价格2．5～4万元／平方米

投资回报：进行统一的经营管理，投资人每年有10天的非旺季入住权，投资回报是浮动的，按照酒店销售收入的40％支付回报，另外的60％作为运营成本、维护成本和税费支出。