智慧广场案例分析

特色（2/2）：层高为4.3—5.2米，比深圳市甲级写字楼平均层高 3.9米高0.5米以上，办公环境更舒适
深圳甲级写字楼层高对比
5
4.5
4.42
4.3
4.2 4
3.95
平均值：3.9米
4.2
3.9
3.6 3.5
3.6
3.6
3.7 3.6
3.5
3
卓越世纪
诺德
国际商会
安联
NEO
ຫໍສະໝຸດ Baidu
东海
中央西谷
鸿隆
深圳市甲级写字楼：平均层高约3.9米；
销售情况
>项目销售采取整层、整栋两种销售方式，均价4.5万/平米
配套设施
>项目自身打造约10000㎡配套，片区商务配套包括酒店、银行等逐渐完善， 商务氛围逐渐成熟
Code of this report | 6
特色（1/2）：高使用率，查账报告实用率达79%，实际实用率高 达88%，高于深圳甲级写字楼69%的平均使用率
深圳甲级写字楼实用率对比
90%
80% 平均值为：69%
79%
70%
69%
68% 68%
66%
68%
75%
70%
70% 69% 69%
67.5%
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
销售方式：项目销售采取整层、整栋两种销售方式，均价4.5万/平 米，入驻企业多为行业龙头企业或个人产值较高的企业
> 智慧广场最小单位可用面积为750平方米，按照目前的规划情况，最多不会超过86家企业入驻，使长期的商务 环境得到保证；
酒店
银行
艺术 主题公园
购物 公共空间
华侨城洲际大酒店、威尼斯皇冠假日酒店、海景奥斯庭酒店、博林诺夫特酒 店、城市客栈等
工商银行华侨城支行、交通银行华侨城支行、建设银行华侨城支行、农业银 行华侨城支行、招商银行华侨城支行、光大银行华侨城支行、深圳发展银行 华侨城支行
何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心、OCT-LOFT、华侨城创 意文化园等 欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村等 沃尔玛华侨城店、波托菲诺商业街、益田假日广场等 燕晗山郊野公园、生态广场、华侨城雕塑走廊等
指标：总占地面积约2.7万㎡，用地性质为工业用地，总建筑面积约 16.5万㎡，其中办公面积约9.7万㎡，另有数栋联排别墅。绿化率 达到40%。
Code of this report | 2
产品及定位：智慧广场是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生 态为理念打造的高级商务集群项目
产品
档次及定位
办公楼区
空调系统
© Copyright Centaline Group, 2010
A/B栋
C/D栋
约10000平方米
高端餐饮、银行、便利店、商务中心、多功能会议厅
OTIS
各13台
各4台
2.5 m/s
1.75 m/s
双银LOW-E中空玻璃（8mm＋12A＋8mm）
10300 KAV
康明斯 1000KW
预留VRV空调主机位置
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 9
总结：智慧广场借助周边商务配套的日益完善，通过自身配套的成熟和资源特 质引进知名企业，形成资源互补相互促进的商务氛围，对企业具有较强吸引力
产品及定位
>智慧广场是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生态为理念打造的高级商务集 群项目
> A、B两栋采取整层出售的销售模式，只有部分楼层拆分两半出售；C、D两栋为整栋出售；均价4.5万。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
项目自身配置
内部配套面积
配套功能
电梯品牌
电梯
电梯数量
电梯指标
玻璃幕墙
电力系统
办公区供电标准 后备发动机功率
智慧广场进驻总部办公企业行业统计分析
＞据调查入驻智慧广场企业，其中实业17% ，电子行业15%，房地产行业13%，贸易行 业13%，服装行业8%，同时还包括IT、餐饮 、担保、电子、法律等，资源互补相互促进 ； ＞目前智慧广场已有10多家房地产开发商、 10多家上市公司及数家各行业龙头进驻，C 、D两栋分别被安防科技（中国）有限公司 和南方电网购入，众多知名企业入驻为项目 自身造势。
Code of this report | 5
配套：项目自身打造约10000㎡配套，片区商务配套包括酒店、银 行等逐渐完善，商务氛围逐渐成熟
内部配套 约10000平方米，包括高端餐饮、银行、便利店、商务中心、多功能会议厅
片区商务配套
© Copyright Centaline Group, 2010
68% 68%
73%
65%
60%
50%
卓越世纪
诺德
国际商会
安联
NEO
东海
中央西谷
创建
鸿隆
汉京
天利2期
香年
海岸城
万骏
滨海
智慧广场
深圳市甲级写字楼：平均实用率为69%；
智慧广场：查账报告实用率达79%，实际实用率高达88%。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
智慧广场
Centaline Consultants
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
智慧广场：位于华侨城北面，总建面16.5万平米，办公产品9.7万 平米
© Copyright Centaline Group, 2010
地理位置：位于南山区侨香路以北，深云路以西，距离地铁二号线 侨城北站约600米；
住宅区
> 项目分为办公区和住宅区，并包含有12000平米的会议中心、 餐厅，银行等商务配套；
> 办公楼部分由四栋塔楼组成，A、B栋写字楼为22层，地下两 层，C、D栋楼层为6层，地下两层，整层出售；
> 单层面积2000平米。
> 项目的档次定位为高级写字楼，追求营造 更为纯粹的办公环境；
> 借用政府赋于侨香路沿线以北片区的四大 主题，力求将智慧广场打造成总部型商务 产业带及高端型服务业基地。
汉京
天利2期
滨海
智慧广场
智慧广场：层高为4.3—5.2米，比均值高0.5米以上，营造办公舒适感。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
总部办公企业特征分析：其中实业17%，电子行业15%，房地产行业13%，贸易行13% ，形成资源互补相互促进的商务氛围，同时知名企业入驻为项目造势，增加自身吸引力