房地产价格计算

基于性价比一致原则的房地产价格计算基本思路〗

本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。

性价比中的价格是指单位销售面积的价格。而性价比中的性能，则应该是多方面的指标综合加权评价而成。

应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如：

1) 楼层(楼层高低)

2) 海景/江景/河景/湖景等水景

3) 山景/ 园景等其他景观

4) 所处位置的宁静程度)

5) 户型该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度)

6) 该房屋方位朝向的优劣)

7) 视野视线是否受阻及视野开阔程度)

8) 私密性

以上8项指标中，第1项指标楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映

其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能；各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。

1计算流程〗

1计算步骤〗

确定均价

均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法:

1• 成本加成法

即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。

2•市场比较法

以市场情况、 特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。 相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。

3 ． 消费者心理价格法

的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。

在制定目标均价时,通常需要将以上 3 种方法综合运用。

确定楼层价差

确定楼层价差有两种方法, 一种方法是每个楼层都存在楼层价差。 纵向楼层价差根据

地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为 价格通常最高；小高层住宅的楼层价差通常为 15~30元/m 2，顶层价格通常最高；多层住宅 的楼层价差通常为 30~50元/m 2, 3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而 价格最高的情况）。

另一种方法是楼层分段价差, 这种方法主要针对高层住宅使用。 即将楼栋各楼层分为

若干楼段, 每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差, 但楼段之间存在楼段价差。 采用楼层

分段价差方法时，楼段价差通常在 50~100 元/m 2，每个楼段通常包括 5个楼层左右。

确定横向房屋价格系数

计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。

此种方法应该评价分析 通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格。

实际应用中， 消费者实际购买

20~50 元 /m 2,顶层

前文已经提到，计算横向的房屋价格系数时，考察了7 个关键指标：水景、山景、

宁静、户型、朝向、视野与私密性。

为了简化计算，选择某一普通楼层（本计算方法中选择中间楼层）为基准楼层进行评

分，并以此为基础搭建价格框架。若有部分楼层有特殊变化，则在搭建的价格框架基础上进

行局部调整。

具体计算时分为以下四个步骤：建立评分标准权重设置——分项评分——加权计算。

四、搭建价格框架

通过Excel 软件可以实现价格框架的搭建和计算。

以中间楼层为基础，根据基准价格和各房屋价格系数计算中间楼层各房屋的价格，

后代入楼层价差数据，计算出其他楼层各房屋的价格。其中，基准价格是计算的初始价格，其基本与前面所确定的均价一致。计算表中最后得到的均价将以基准价格为基础试算得到。

搭建的价格框架如下表（略）所示。

五、局部微调

搭建了基本的价格框架后，需要根据楼栋的实际情况进行局部调整。有可能存在局部

调整的情况包括：

1．户型变化

在同一楼栋里面， 随着楼层的不同，可能会有一些变异户型，例如跃层、 等。这时，需要调整相应部分的价格框架，以与实际情况相一致。同时，若有必要， 提高（或降低）相应的单价。

2 ． 景观阶跃

景观阶跃的情况还包括： 低层临近车库出入口、 临近裙楼顶的中央空调冷却塔、 临近

空中花园、赠送花园 /露台、房屋内有被记入销售面积的柱体、房屋局部空高减小等等。应 该根据情况赋以相应的景观阶跃价差，提高（或降低）销售单价。

3 ． 特殊楼层 在高层住宅中，有时候顶层会给消费者以身份的象征，其价格可以适当提高。

此外，某些城市对楼层编号的数字比较在意，消费者会更愿意买带 愿意买带 “4”的楼层和第 13 层。这种情况下，可以给相应的楼层适当提高（或降低）销售

价格。

合并大户型 还应该 景观阶跃是指某房屋随着楼层的升高 或降低） ，出现视野豁然开阔 或突然受阻） 景观资源陡然丰富（或急剧减少）等情况。这时， 应该相应提高（或降低）该房屋的销售单

价。提高（或降低） 的幅度根据实际情况而定，

通常在20~100 元/m 2之间。

8的”楼层，而不 六、 价格试算与调整

对初步价格框架进行了局部调整后， 就可以进行价格试算了。 对试算出的价格， 需要

若以上结果不甚满足要求， 则可以从以下方面进行调整 （在调整时， 需要注意随时更 改基准价格以使计算表中的销售均价与确定的目标均价一致）：

经过反复试算与调整后的价格体系为最终可以使用的价格体系。 可能并非最佳的价格体系， 在后期应用中应该根据销售走势随时做出局部调整。 从以下方面， 结合经验判断进行校验：

1． 最低价和最高价（包括单价和总价）

2． 同楼层各房屋之间的价格差距（单价和总价）

3． 整个楼栋各房屋之间的价格差距（单价和总价）

1． 调整横向指标的权重

2． 直接调整价格系数

3． 调整楼层价差

4． 调整局部微调价差

当然，此价格体系仍