房地产项目财务咨询推介书

房地产项目财务咨询推介书

房地产项目财务咨询目标

目前房地产行业正处于国家政策严厉调控的阶段，面临信贷紧缩、融资渠道减少、融资成本高企、客户对产品品质愈加重视、项目资金链易断裂等诸多经营问题，一些房地产企业在项目开发落实时便投入建设，根本不结合企业的实际情况，不考虑资金来源和资金平衡问题，对于开发的财务筹划基本没有系统的概念，资金运作能力超出企业自身的经营能力，致使大量楼盘烂尾，企业抵御风险的能力减弱，效益低下。随着市场消费和房地产发展的日渐成熟，影响房地产企业竞争力的重要因素已不是产品的生产问题，而是产品品质与开发商综合开发运作能力的问题，它直接决定着产品的市场竞争力与房地产企业的发展前景。

作为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影响资金平衡的关键因素。因此，合理控制土地资产、房屋资产和流动资金的比例是每个房地产开发企业必须重视的问题，而这些问题有待通过资金平衡计划去实现，例如资金准备过多，则回降低投资回报率与资金使用效率，造成资金闲置，资金预算过少则易造成开发流程衔接不畅，投资开发周期延长，资金链断裂等风险。本公司的财务咨询服务则针对中小型房地产开发企业的项目开发活动开展财务筹划、投融资筹划以及项目资金链筹划等一系列的咨询服务工作，为房地产企业的开发项目构建匹配自身资源与实力的财务结构，为企业提供明确、客观、可行的销售、

成本控制及投融资计划建议，最大限度的保证项目开发资金链的顺畅，增强企业的抗风险能力，提高项目投资回报率，达到资产与负债，收入与成本费用的，经营、投资、筹资活动现金流等财务要素的平衡。

一、项目开发流程分解及资金链运作统筹

以房地产项目开发流程为切入点，分解房地产企业在开发项目过程中的资金节点及各种投融资活动，为房地产企业进行从前期购地至项目结算后的资金运作筹划，保证房开企业的资金链形成良性循环，解决项目开发的资金问题，控制开发中的资金风险。

房地产项目开发流程：

1.土地购买阶段（重大资金节点一，一次性投入）：

根据土地上市方式、当地建安成本、做好初期投入资金预算。

涉及到拆迁的及安置补偿工作必须做好持续的现金投入预算。

衡量自身企业现有资金实力与后续融资实力，平衡资金时间成本与机会成本。

企业购地资金来源：自身积累资金；股东新投入资金；寻找合作投资方，出让项目股份。

2.办理建设用地规划许可证与土地证阶段（重大资金节点二，一次性或分步骤融资）：

在取得土地使用权后即可着手利用土地资产进行后续融资，在此阶段前为取得土地所投入的购地款及预留现金即可确认为股东投入的净资产，此后阶段包括购地时的费用，设计规划、三通一平、管理费用、营销费用、财务费用及建安成本等全部归入开发成本与费用，

最终用收入减去开发成本与各种费用再减去土地购地款得出开发利润，除以净资产得到净资产收益率，这是衡量开发一个项目的最终获利能力与资金使用效率的最好指标。

融资方式：土地抵押贷款；股东追加投资；寻找新的合作方。而贷款可以选择银行类金融机构、信托公司、资产管理公司等。目前土地抵押贷款的融资额一般为土地评估价的50%或以下。

3.建筑设计与施工设计阶段：

设计阶段费用占比不大，但是设计方案会直接关系到项目后续的建安施工预算，经常性费用，竣工后的返工、维修费用等，故优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。

4.建设工程规划许可证与施工许可证阶段（重大资金节点三，一次性投入费用）：

主要是市政配套设计费、供水供电、排水、采暖等设计费，该部分费用是一次性投入重大金额费用，需在进入报建程序前预提。很多的房地产企业可能在经过购地、设计阶段后，流动资金已经不足以支撑进入报建阶段，故必须指出报建阶段所需的资金必须做好前期统筹安排，在报建阶段前期安排好专项资金到位，切忌将专项资金用于企业其他项目或用途的周转。同时也可采用例如施工方垫资预付款的应

付账款融资方式，为报建的相关费用融资，总之在最大程度上保证企业宝贵的自有资金用在项目开发最需要的阶段。

5.正式施工阶段（重大资金节点五，依靠财务杠杆撬动）：

包括三通一平、主体建筑施工、配套设施施工等，施工阶段主要的融资方式有在建工程抵押、预售回款或施工方垫资。

在建工程抵押是将土地连同在建工程整体抵押至银行名下，由于在建工程价值难以评估，银行一般是将完工与未完工的建筑整体作为抵押物，若原先土地有过抵押，则必须将土地解押后再办理新的银行贷款。此种融资方式会需要大额的土地解押款，融资费用亦比较高，例如目前民间融资的土地解押率一般在4-5%/月，解押周期不足一个月的按一个月计算。投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

目前大部分施工阶段融资基本采用施工方垫资，开发商按工程进度付款的方式，这在一定程度上减轻了开发商的资金压力，但是也对开发商的资金周转安排提出了更高的要求。

例如，在施工阶段开发商面或许面临分阶段付款的压力，这就需要将施工成本计划与销售回款计划结合起来进行测算，发现资金缺口，提前进行放盘销售计划与融资的准备。

6.预售许可证阶段（重大资金节点四，获取持续的现金回流）

按房产局的相关规定，主体施工必须达到一定进度时（例如达到正负零或地上两层）才可办理预售许可证。取得预售许可证，意味着资金可以开始进行预收账款融资，成为后续开发最为重要的融资方

式，若前期申请了土地抵押贷款到获取预售许可证之间的时间长度拖延过久，则对于企业的资金流动与还款压力是非常巨大，这意味这贷款财务费用的白白浪费，故企业必须测算办理预售证的期间的资金成本，做到手中有粮，心中不慌，尽快建立起预售回款滚动后续投资的模式。

预售阶段涉及到的税金种类较多，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、城镇土地使用税等，例如垫资代建模式下，房地产企业的预售并不转移最终房产权，故可暂时不必缴纳相关税费，降低开发阶段的成本。

7.综合验收阶段：

此阶段开发商已完成回笼绝大部分资金，相关的例如环评费、市政监督费等杂费占比很少，该阶段主要是进行各种配套设施及配套工程的验收，进行整改，办理入驻手续，最后是产权移交。在项目开发完成后即可对项目公司进行解散清算，一个完整的房地产开发流程宣告结束。

总体分类为1-2阶段为土地获取阶段；3-4阶段为报建阶段；5-6阶段为正式施工阶段；第7阶段为项目资金请收阶段。开发企业须根据进展程度及环境变化制定相应的投资计划、融资计划、成本费用计划及资金回笼计划，保证项目的开发成功与投资回报。

二、收入测算及销售回款计划

主要针对拟投资的项目所在区域或市场就投资环境和市场情况进行全面的调查评估与预测，作为未来项目进一步评估的基础数据和

信息来源。采用定性、定量等各种预测方法资的区域的相关投资环境（包括：针对拟投自然条件、城市规划、基础设施等）、供求状况（包括：相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等）、房地产商品的价格、租金、经营收入等相关收入情况进行信息采集与分析，在产品定价上给予房开企业最客观，最利于其回笼资金的建议，并制定相关的销售计划，一方面可以保证企业回笼资金的需要，另一方面可以控制销售产生的相关成本费用与税金，保证房开企业的资金链流畅与利润最大化。

三、成本费用测算及控制

对项目开发过程中所有涉及到的成本、费用、税金等进行全面的估算与预测，并根据产品销售计划、开发流程、投融资计划、企业的资产结构等科学地进行成本费用及相关税金的筹划，为企业制定符合其自身特点的成本费用管理计划最大限度的节约企业开发成本，使成本费用的效益得以最大化的体现。

四、项目现金流测算

主要针对项目的经营活动现金流、投资活动现金留、筹资活动现金流进行提前估算预测，并在实际开发过程中根据项目的开发进程与企业实际需要进行动态调整测算，在不同的项目开发阶段提供符合实际情况与条件的投融资建议，平衡上述三种现金流，促进开发企业的资金链畅通，优化开发企业的资产负债结构，目标是降低企业的融资成本的同时将财务杠杆的作用最大化。

五、项目投资计划及总体财务测算

在上述模块的归纳的基础上，为房地产项目开发企业提供全面、客观、准确的财务测算数据、可行性分析报告和投资决策依据，利用房地产开发财务测算模型进行全面详细测算与敏感性分析，使得开发企业能够明晰整个项目投资开发流程的资金链运转、资产与负债的构成、收入成本的预估、最终投资回报率等财务因素，协助企业构建可以匹配自身资源与能力的财务结构，最大限度的保证开发企业在整个投资开发流程中的资金链顺畅，增强企业的抵抗风险及控制风险的能力，最终使得企业的投资回报率最大化。