北京市四合院市场分析doc12(1)

北京市四合院市场分析

主要结论

·北京市保护历史文化名城、鼓励社会购买四合院等各项政策出台，促进了四合院的交易。同时，供给增加加剧了市场的竞争。四合院开发受到同区域相邻项目的威胁和不同区域相同产品的竞争。

·**四合院价格普遍高于其他区域，按占地面积计算，交易均价为3-4万元/平米。受历史文化影响，新建四合院与保存较好的四合院比价格上并不占优势。

·难以复制的地段优势、无可挑剔的建筑设计与施工、良好的物业管理、以后少有的片区开发四合院等是**四合院项目（以下简称项目）最大的优势。但项目周边环境对项目影响很大，尤其是**市政代征地，拆迁成本很高，如不改造，必然影响出售价格。另外**的改造能大大提升项目价值，但其进度要落后于本项目。

·项目开发区域内，据核实已有一些预备或正在开发的项目，作为居住用地，竞争项目环境幽静，私密性强，给项目构成了一些威胁。

·产品营销需要更准确的定位，对于不同的院子采取不同的销售策略。项目销售价格预计如下：

市政代征地不拆

1#院：3500万 35000元/平米

2#院：3400万 35000元/平米

3#院：4000万 40000元/平米

4#院：3900万 40000元/平米

5#院：1.03亿 45000元/平米

市政地改造完善：

1#院：4500万 45000元/平米

2#院：4300万 45000元/平米

3#院：4000万 40000元/平米

4#院：3900万 40000元/平米

5#院：1.15亿 50000元/平米

一、北京市四合院市场概述

据统计目前北京的四合院性质的院落总计3000多座，挂牌保护的只有658座，主要集中在东城区和西城区。随着北京旧城改造的推进，四合院尤其是保存比较完好的四合院越来越少，象征着北京古老历史文化的老四合院建筑越来越少是公认的事实。

但由于历史原因，保存完好且产权清晰适合交易的老四合院并不多，据专业四合院代理机构万德成的统计，真正能进入交易的不过5%-10%，即

120-240套之间。给四合院开发带来了机会，近几年，在回归中国传统文化、保护四合院、北京保护历史文化名城实施、北京鼓励购买四合院政策出台等

一系列利好条件下，四合院需求增加，一批新建的四合院应运而生，市场反应良好。

但保护区内的四合院开发政策有严格的规定，必须以院落为单位进行微循环式的开发，微循环开发是以政府为主的开发模式，开发应维持胡同肌理，保护现有的四合院建筑。从政策层面上看，适宜居住的新建四合院建筑数量会增加。而四合院是一个购买群体相对特殊的市场，这对犹如**一样进行商业开发四合院的公司是不利的，尤其对开发规模较小的四合院的企业。

四合院开发较多的地区为南城大栅栏区、西城什刹海地区、三眼井地区、南锣鼓巷地区。其中大栅栏由宣武区政府改造，改造后煤市街西部将建成200个左右的四合院居民区和四合院商务区。西城什刹海地区四合院交易火爆，近几年也建成了许多四合院，加剧了市场的竞争。三眼井地区成为北京最大的旧城改造区，将以院落为单位修缮的翻新大量的四合院。南锣鼓巷地区自古以来为名人政客居住之地，长约1000米，东西各有8条对称的胡同，是北京胡同肌理保存最完整的地区，原貌破坏也不大，根据旧城保护规划区域内可以新建四合院的地不多，因此此地四合院价格偏高。

从地理位置上看，什刹海东侧为地安门大街，作为城市新格局两轴中的纵轴；南侧为平安大道，交通便利。区域内前海、后海、西海三个湖泊使周边环境明显好于其它地区，自古以来就是一个文人政客的居住游玩之地。因此什刹海四合院价格普遍要高于其他地区，成为市场的热点。

从北京的四合院交易情况看，新建四合院的价格因区域、环境、建筑材

料、历史渊源等不同区别很大；相同区域的四合院因其周边环境、风水、配套设施、使用材料等不同价位差别也很大。大栅栏在1.5～2万元之间，什刹海地区在3-4万元之间，三眼井地区在2-3万元之间，南锣鼓巷地区在2.8-3.5万元之间。

因此本项目在区域上是有竞争力的，按照现在四合院交易，价格应在平均水平上浮20%-30%。项目售价估计在3.5-5万元之间。

二、项目市场分析

1、市场供给逐渐会大于需求

四合院市场是一个特殊的市场，他的购买群体相对来说很窄。而根据相关政策，北京市政府对于历史保护区的改造避开了大拆大建的商业开发模式，采用了政府为主的微循环开发模式，改造中要市政先行等，旨在保护历史文化，强调要保护胡同机理和以院落为单位保护和修缮四合院，鼓励社会购买四合院等，说明四合院尤其是修缮和新建的四合院将会增加。另一方面，通过对原有四合院居民的货币补助和新房安置等，使得改造后的四合院产权清晰，可以交易的四合院将会大大增加。

另外，政府为了鼓励社会力量参与旧城保护，只要通过规划许可就可以对自己居住的四合院进行修缮和改造，如后海南沿有很多私人改造的四合院。

相较需求供给增加很快，四合院市场呈供给逐渐大于需求的趋势。这对

项目是不利的。

另一方面，现在微循环改造决定了四合院基本只能以零星的产品供应市场，这样的四合院一般与大杂院混杂在一起，大片区的四合院群供给会越来越少，甚至没有，而本项目属于片区四合院院落开发，而且规模庞大，这是公司的一大优势。

2、项目建筑设计无可挑剔

较其它的四合院开发，项目无论是规模和设计均体现了极品四合院的标准。具体体现在以下几个方面：

成片开发：从政策上看，以后在保护区内类似本项目的“推平头”式的片区开发基本上不会再有，愈显项目四合院的稀有和高贵。

历史价值：项目用地为咸丰皇帝亲戚之郡王府，北高南低，坐北朝南，符合古代风水观念。

产品设计：由国内顶尖级古建设计大师设计，将古典传统建筑形式与现代舒适生活方式完美结合，地下个性空间的创造，满足了健身、娱乐、社交等多种需要。

建筑风格：项目用料均采用真工实料，严格按照明清传统建筑，且对施工有着极其严格的要求，力争使项目成为新建四合院的巅峰之作。

高绿化率：每户24%-30%的绿化率，院落景色各异。

物业管理：独有的中央空调和优秀的物业管理是项目的另一大优势。这