青岛综合体项目研究报告共55页

综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
住宅核心模式 成功关键因素
外因
内因
稳定的客户群，配套完善，发展潜力巨大
客户支撑——已形成商务客群/未来商业核心区 人流及商业气氛——项目周边人流较大，商 业部分的氛围较浓
强制性的视觉冲击——高层/建筑群 公寓大堂昭示性 功能化体系——公寓带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次 配套完善——商场
甲级写字楼 高档/中高档购物中心
顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验
专业的管理团队——物业管理/经营管理
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
小结
各功能可自营，互不依赖影响，最大限度的实现各模式的自身价值
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式
方面与城市规模相匹
间贯穿起来，同时又
街道家具、植栽、铺
配，另一方面则与建
与城市交通系统有机
装、照明等手段形成
筑功能的多样相匹配， 联系，组成一套完善
丰富的景观与宜人的
成为多功能的聚集焦
的“通道树型”体系。 环境。
点。
高科技集成设施 • 是高科技和高智能的
集合。其先进的设施 充分反映出，科学技 术的进步是这种建筑 形式产生的重要因素。
概念：
将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会 议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合。
在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。
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北京国际贸易中心
三类基本要素：
1. 城市基本建设：公共道路、车站、停车场、城市配套设 施等。
西安万达广场
北京熙旺中心
重庆财富中心
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
综合体分类
物业类型——综合体项目核心的核心驱动力
上海商城
深圳，华润中心
商业核心 模式
酒店核心 模式
写字楼核心 模式
综合体分类
广州，中信广场
深圳,星河国际
住宅核心 模式
均衡发展 模式
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
开发商有足够的经济实力
配套设施——顶级商场
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
写字楼核心模式 成功关键因素
外因
内因
强烈的产业聚集效应，彰显个性的建筑风格，完善的配套
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心 客户带来相关簇群/未来商务核心区
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 写字楼大堂昭示性 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能 的规模与档次 配套完善——商场、公寓
协调
实现完整的工作、 生活配套运营体系， 各功能之间联系紧 密，互为补充，缺
一不可
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
综合体内部特性
具有交通、空间、景观环境、设施、服务等特性
大空间尺度
通道树型交通体系
现代城市景观设计
• 室内外空间较大，一 • 将内部交通和公共空 • 通过标志物、小品、
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
均衡发展模式 成功关键因素
外因
内因
交通条件便利，配套完善，顶级服务，高水平的物业管理
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰
五星级酒店
功能化体系
2. 建筑要素：综合体内部各类功能空间。 3. 媒介要素：广场、步行街、天桥、灰空间等。
曼哈顿洛克菲勒中心
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
综合体外部特性
具有交通、空间、景观环境、设施、服务等特性
综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的 发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，综合体常被称为“城中之城”。
高可达性
高密度，集约性
整体统一性
功能复合性
位于城市交通网络发 达、城市功能相对集 中的区域，拥有与外 界联系紧密的城市主 要交通网络和信息网
络
高楼林立的景象，城 市的标志；人口密度 大，昼夜人口、工作 日与周末人口，功能
不同而形成互补
建筑风格统一，各个 单体建筑相互配合、 影响和联系；与外部 空间整体环境统一、
酒店
外包经营
外包经营
写字楼 销售/出租
出租
商场 自行经营/出租 自行经营/出租
--销售/出租 一般出租
外包经营
外包经营/自营
销售/出租
销售/出租
自行经营/出租 自行经营/出租
公寓
销售/出租
一般出租
销售/出租
销售/出租
一般销售
特征
各功能可自营、销 售、出租，且互不
依赖和影响
全为出租或经营， 写字楼、商场、公 寓受酒店经营情况
规划设计 经营管理
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
酒店核心模式 成功关键因素
外因
内因
交通条件便利，配套完善，顶级服务
地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户
定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面 竞争建立其核心地位 功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其 的规模与档次
青岛综合体项目研究报告
2019年12月
目录
一、综合体概述 二、综合体产生的背景 三、青岛综合体市场研究 四、未来发展预测
一、综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
综合体定义
一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群
比较因素
综合体
功能
复合性、适应性
区位 一般在城市核心区域
商业核心模式 成功关键因素
外因
内因
位于城市核心区域，最强大的人流聚集地
地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
一流的合作团队
影响较大
各功能可售可租， 公寓收益受写字楼租
售情况的影响
各功能可自营、销 售、出租，且互不 依赖和影响,可较好 处理长期收益和短
期回现
各功能可自营、销 售、出租，且酒店、 写字楼、商场受公
寓销售的影响
综合体概述
综合体定义 综合体特征 综合体分类 综合体优势
综合体的比较优势
地理位置优越，产品功能多样，满足不同客户需求，发展潜力大