【课件】2019CPA 经济法 第3章(物权法)

李彬教你考注会经济法
■　BT学院丨陪伴奋斗年华
主讲人：李　彬
第二编　民法相关制度
l第二章　基本民事法律制度
l第三章　物权法律制度
目录
l第四章　合同法律制度
目录第三章　物权法律制度
l01　物权法律制度概述
l02　物权变动
l03　所有权
l04　用益物权
l05　担保物权
【重难点解析】
一、关于物权法律制度
首先我们需要知道的是我们的物权主要有三种物权：
（1）所有权，是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，简而言之就是你自己的东西；
（2）用益物权，也就是我们平常说的建设用地使用权等权利，因为这些东西是国家和集体的，你只有使用的权利；
（3）担保物权，包括抵押权、质权和留置权，这个是为了担保债权实现的一种权利，
债权人就这个财产有优先受偿权。

【重难点解析】
二、关于物权法律制度的学习，我认为掌握了一个原理就学懂了本章的所有知识，那就是物权的变动，什么情况发生物权的变动么？
1、债权+登记/交付=物权变动
这个公式我们可以看出，一个完整的物权变动，需要经过两个程序：首先要有债权
（也就是买卖合同），但是买卖合同不能独自产生物权变动的效果；其次还要有“登记/交付”，其中不动产是登记，动产是交付，只有登记/交付了才能够构成物权变动。

举例：甲和乙签订了房屋买卖合同，约定4月25日去办理登记，甲在4月20日又跟丙签
订了房屋买卖合同，约定4月31日去办理登记。

站在4月20日时点看：首先，房子还未登记，因此所有权还是属于甲；其次，两份买卖合同都有效，都属于甲卖房子，债权是有效的；至于怎么行使，那是后话。

【重难点解析】
再比如：甲和乙4月20日签订了房屋买卖合同，并办理了登记；4月25日又跟丙签订了房屋买卖合同；这个时候就要注意，4月20日房屋的物权已经转给乙，那么4月25日再跟丙签订合同，这就属于无权处分了，这个时候的买卖合同就不一定有效了
2、另外一种物权变动就不需要登记或者交付，主要是一些特殊情况。

比如法院判决、建造行为等。

比如我们自己去建造房子，建造好了之后无须经过登记，直接取得所有权，只不过登记是为了让政府知道或者以后买卖；比如甲跟乙离婚，法院判决房子归乙，现在房子登记在甲名下，只要判决书生效，房子的物权就发生了变动，已经归属于乙，不办理
登记并不影响物权的变动，如果这个时候甲将房子卖掉，那甲就属于无权处分了！
【本章主要框架】
第一节物权法律制度概述
第一节物权法律制度概述
一、物权法律制度概况
物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律
二、物的概念和种类
物是物权的客体。

这里的物，包括不动产和动产。

（一）物的概念
物权法上的物具有如下特点：
（1）有体性，权利、行为、智力成果等均不是物权法上的物。

（2）可支配性，能为人力所支配并满足人的需要。

（3）在人的身体之外，人是权利主体，不能成为物权客体。

第一节物权法律制度概述
（二）物的种类
1、流通物、限制流通物与禁止流通物（是否可自由进入流通来区别）
2、动产和不动产
3、可替代物和不可替代物（仅限于动产）
【提示】可替代物在被毁时，可以同类物替代履行；而不可替代物在被毁时，只能化为金钱赔偿。

4、消费（耗）物与非消费（耗）物（仅限于动产）
5、可分物与不可分物
6、主物和从物
第一节物权法律制度概述
认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：
（1）二者在物理上互相独立；
（2）二者存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B 物脱离A物，丧失其本来的用途，则B物为从物。

在法律或合同没有相反规定的情况下，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转【案例1】（1）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分；（2）鞋子与袜子均具有独立的经济用途，不属于主物、从物关系；
（3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。

第一节物权法律制度概述
7、原物与孳息
根据两物之间存在的原有物产生新物的关系，物可分为原物与孳息物。

孳息是独立于原物的物。

其中，孳息又有天然孳息与法定孳息之别。

天然孳息由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定；法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

【案例2】尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相
分离的苹果，也不属于孳息。

第一节物权法律制度概述
【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。

（2013年）
A.月球表面
B.药品
C.土地
D.存有计算机程序的光盘
【答案】BCD
【解析】所有权是指在法律限制范围内，对物全面支配的权利。

月球表面不具有可支
配性，不属于物，不能成为所有权的客体。

第一节物权法律制度概述
三、物权的概念和种类
1、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，具有以下特点：
（1）支配性，物权是对于标的物具有直接支配力的财产权。

（2）排他性，物权人对于标的物具有意志支配力，能够排除他人意志以同样方式支配，故一物之上只能成立一项所有权。

（3）绝对性，物权是对所有人的财产权，排除任何他人的干涉，其他人有义务予以尊重。

表物权与债权的比较
物权债权支配性支配权，无需第三人的积极行为协助请求权，实现依赖于债务人的履行行为排他性具有排他性，一物之上只能成立一项所有权具有兼容性，双重买卖合同均有效
绝对性绝对权（对世权），对抗所有人的财产权，排除
任何他人的干涉
相对权（对人权），仅对特定债务人存
在
第一节物权法律制度概述
2、物权的种类
（1）自物权和他物权：自物权是完全物权，即在自己的所有物上所享有的物权；而他物权是限制物权，是在他人所有之物上设定的物权，包括用益物权与担保物权。

用益物权是指以使用他人所有之物为目的的物权，指土地使用权等；担保物权是以担保债权为目的的物权，包括抵押权、质权等动产物权和不动产物权。

用益物权是物的使用价值，担保物权是物的交换价值。

第一节 物权法律制度概述
【提示】用益物权和担保物权的区别辨析
（2）动产物权与不动产物权：动产物权是设置在动产之上的物权；不动产物权则是设定于不动产之上的物权。

（3）独立物权和从物权：能够独立存在的物权为独立物权（如所有权、建设用地使用权）；从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权（如担保物权）。

不同点
用益物权担保物权
具体权利包括国有土地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权；
包括抵押权、质权、留置权成立的条件不同以占有为前提——
目的不同追求的是物的使用价值追求的是物的交换价值
第一节物权法律制度概述
四、物权法的基本原则
物权法的基本原则体现了物权法与债权法的基本区别。

基本原则如下：
1、物权法定原则，种类和内容法定。

2、物权客体特定原则，一物一权，即物权只存在于确定的一物之上。

一个物上只能设立一个所有权，即一物一权与所有权共有不相互矛盾。

一个物上不能同时存在两个或两个以上相互排斥的限定物权，即一个物上可以同时存在数个相兼容的物权，比如担保物权与用益物权的共容。

3、物权公示原则，指物权以法定方式公诸于外。

公示的效力：
①物权转移效力；②物权推定效力；③公信效力。

第一节物权法律制度概述
【例题2·多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（）。

（2015年）
A.物权相对原则
B.物权法定原则
C.物权公示原则
D.物权客体特性原则
【答案】BCD
第二节物权变动
第二节物权变动
一、物权变动的含义
物权变动是指物权的发生（取得、设定）、变更或消灭。

1、物权的取得分为原始取得和继受取得
（1）原始取得，是指物权的取得。

（2）继受取得的典型是通过法律行为让与权利（如房屋买卖），也可基于法律行为之外的方式发生（如继承）。

2、物权的变更包括主体、客体及内容三方面的变更，其中，物权主体变更实际上是物权转让。

3、物权的消灭可分为绝对消灭与相对消灭。

绝对消灭是指物权本身不复存在，相对消灭表达的则是物权转让的含义——相对于物权出让方而言，物权消灭了。

第二节 物权变动
二、物权变动的原因
【提示】非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。

但是，如果法律规定需要办理登记的，未办理登记，不发生物权的效力。

变动原因
说明基于法律行为的物权变动
法律行为旨在根据行为人意志发生法律效果非基于法律行为的物权变
动基于事实行为，包括合法建造、拆除房屋基于法律规定，如继承和遗赠
基于公法行为，如裁决书、判决书、人民政府的征收决定
第二节物权变动
三、物权行为
物权只能被转让一次，出让人在实施转让物权的物权行为后，即失去所转让的物权，故对于同一物不能实施两次处分行为。

表物权行为与债权行为区别
物权行为债权行为
法律效果直接导致行为人积极财产的减少不会直接引起积极财产（物权）的减少，但会导致消极财产（义务）增加；
处分权要求出让人对标的物具有处分权不要求出让人对标的物具有处分权兼容性对同一物不能实施两次处分行为对同一物可以实施数次买卖行为
第二节物权变动
四、物权变动的公示方式
依照物权公示原则，基于法律行为的物权变动需要公示。

公示方式依动产或不动产物权变动而有所不同。

（一）动产物权变动的公示方式——交付生效
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

交付有现实交付与交付替代。

现实交付将物直接交由对方占有
交付替代简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时
发生效力
指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过
转让请求第三人返还原物的权利代替交付
占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时
发生效力
第二节物权变动
【案例3】甲1月1日将自己的电脑借给乙使用，至1月5日，乙未归还。

当天，甲将电脑出售给乙，则甲乙对于电脑的物权为简易交付。

若1月5日，甲和丙约定，将电脑出售给丙，则甲可以指示乙将电脑直接给丙，则甲丙之间的物的交付为指示交付。

若1月5日，乙归还了甲的电脑，当日，甲经电脑出售给乙，同时约定，电脑由甲继续
使用，则物权的设立为占有改定，双方约定时，物权生效。

第二节物权变动
（二）不动产物权变动公式方式——登记
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，均以不动产登记簿为准。

依不同标准，不动产物权登记主要有以下分类：
1、首次登记、变更登记、转移登记与注销登记
2、更正登记与异议登记
用以应对可能发生的登记错误，其二者区别在于是否经不动产登记簿上的权利人同意。

第二节物权变动
（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（2）若是不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二节物权变动
3、预告登记
为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

具体情形：
（1）预购商品房；
（2）以预购商品房设定抵押；
（3）房屋所有权转让、抵押；
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

所谓“债权消灭”包括债权因得到清偿而消灭的情形外，根据《物权法解释一》第五条规定，还包括买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃债权等情形。

第二节物权变动
【例题3·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。

（2015年）
A.提起更正登记之前，须先提起异议登记
B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人
C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效
D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
【答案】B
【解析】不动产登记簿的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记，因此是先更正登记，得不到实现的才异议登记，选项A错误；异议登记之日起15日内申请人不起诉的，异议登记失效，选项C错误；异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿，选项D错误。

第二节物权变动
【例题4·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。

（2014年）
A.预购商品房
B.房屋所有权转让
C.房屋抵押
D.租赁商业用房
【答案】ABC
【解析】预告登记适用情形：
（1）预购商品房；
（2）以预购商品房设定抵押；
（3）房屋所有权转让、抵押。

第二节物权变动
【例题5·多选题】根据物权法律制度规定，下列情形中不发生标的物所有权转移的有（）。

（2009年）
A.甲委托乙保管名贵字画一幅，已交付
B.甲借给乙现金100元，已交付
C.甲赠送乙手机一部，已交付
D.甲将自己的汽车出租给乙，已交付
【答案】AD
【解析】选项B：货币进行借贷时，借用人乙即时取得对货币的所有权，甲并不间接
占有该货币，而仅对借用人享有债权。

第三节所有权
第三节所有权
物权法所包含的内容是人类对财物进行支配的一般规则。

最为完整的支配权是所有权，其他一切类型的物权皆派生于此，所以，物权体系必定以所有权为核心。

一、所有权的概念
在法律限制范围内，对物为全面支配的权利。

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

二、所有权的类型
（一）所有权的法定分类
1、国家所有权：国家以所有者身份对物享有全面支配权利。

2、集体所有权：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

包括村集体所有、农村集体经济组织所有、乡镇集体所有。

第三节所有权
3、私人所有权：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

私人包括自然人、法人等。

（二）共有（按份共有和共同共有）
物可为单一主体独自享有所有权，也可在不分割的前提下由数个主体共享，前者为单一所有，后者为共有。

共有包括按份共有和共同共有。

（1）按份共有是对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

（2）共同共有是对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第三节所有权
1、共有形态的确定
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有的，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,可以约定；没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定；不能确定出资额的,视为等额享有。

2、共同共有与按份共有的区别
按份共有是对同一个所有权作量上分割的共有形态，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

共同共有和按份共有的区别
第三节 所有权
共同共有
按份共有
对内关
系 管理（重大修缮）有约定的按照约定；没有约定的，全体共同共有人同意；
应当经占份额三分之二以上（含2/3）的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

管理费用
有约定按照约定，没有约定或约定不明时共同共有人共同负担按份共有人按照其份额负担
共有物分割
共有人约定不得分割，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可请求分割；没有约定的或者约定不明时共同共有人在共有基础丧失或
者重大理由需要分割时，可以请求分割
可以随时请求分割因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

债权债务
除共有人另有约定外，共有人共同享有债权、承担债务除共有人另有约定外，各共有人按照份额享有债权、承担债务
第三节 所有权
对外关系
物的处分
应当征得全体同意，另有约定的，从其约定应当经占份额三分之二以上（含2/3）的按份共有人同意
份额的处分——
可以随时转让，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

债权债务
都应当对债权债务承担连带责任
共同共有
按份共有
【提示】按份共有人的优先购买权。

按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人以同等条件优先购买该份额。

需注意以下几点：
（1）优先购买权以交易为前提，因继承、遗赠等非交易方法发生转让的共有份额，其他共有人不得主张优先购买。

第三节所有权
（2）优先购买权需在同等条件下行使，同等条件包括转让价格、价款履行方式及期限等因素。

（3）优先购买权需在期限（除斥期间）内行使。

行使期间有约定按约定，没有约定或约定不明的，按下列情形确定（见下表）：
（4）数人主张优先购买时，可按各自份额比例行使优先购买权。

（5）优先购买权不具有排他的物权效力。

优先购买权受到侵害，只能向侵害人请求侵权性质的损害赔偿救济，不得主张排他效力、要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或
主张该合同无效。

第三节所有权
表优先购买权行使期限的确定
情形期限转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容
的通知中载明行使期间的
以该期间为准
通知中未载明行使期间，或者期间短于通知送达之
日起15日的
为15日
转让人未通知的为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日
转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的为共有份额权属转移之日起6个月
第三节所有权
3、共有人的无权处分
如果一个或者数个共同共有人未经其他共同共有人的同意，或者一个或者数个按份共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意，擅自处分共有物的，如何处理？
（1）债权行为：合同有效
出卖人没有所有权或者处分权的情况下，买卖合同原则上仍属于“有效合同”。

因此，擅自处分共有物的共有人与第三人签订的买卖合同，属于“有效合同”。

（2）物权行为：效力待定
物权行为的有效性取决于其他共有人追认与否。

所有其他共有人追认则有效，有一人不追认则无效。

4、准共有
共有制度以所有权为原型建构，对于其他物权，亦存在数人共同享有的问题，称准共有。

比如两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照共有的规则处理。

第三节所有权
【例题6·多选题】甲、乙、丙、丁、戊、庚六人对一台挖掘机按份共有，甲的份额是2/3，其余五人的份额各为1/15。

根据物权法律制度的规定，没有特别约定时，下列转让挖掘机的行为中，有效的有（）。

（2015年）
A.甲将挖掘机转让给辛，乙、丙、丁、戊、庚都表示反对
B.甲、乙将挖掘机转让给辛，丙、丁、戊、庚都表示反对
C.乙、丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲表示反对
D.丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲、乙都表示反对
【答案】AB
【解析】按份共有情况下，应当经占份额三分之二以上（含2/3）的按份共有人同意，才可以处分或重大修缮，但共有人之间另有约定的除外，故选项AB正确。

第三节所有权
【例题7.单选题】朋友6人共同出资购买一辆小汽车,未约定共有形式,且每人的出资额也不能确定。

部分共有人欲对外转让该车。

为避免该转让成为无权处分,在没有其他约定的情况下,根据物权法律制度的规定,同意转让的共有人至少应当达到的人数是（）。

（2017年）
A、4人
B、3人
C、6人
D、5人
【答案】A
【解析】（1）共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有；按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,可以约定；没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定；不能确定出资额的,视为等额享有；
（2）按份共有中,处分共有的不动产或者动产,当经占份额2/3以上（≥2/3）的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

本题中,由于无法确认每人的出资额，所以6人等额享有该汽车,故同意转让的共有人至少应当达到的人数是6×2/3=4人。

第三节所有权
三、善意取得制度（重点）
1、善意取得的条件
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人
2、动产的善意取得制度
第三节 所有权
构成要件（1）依法律行为转让所有权
【提示】非因法律行为而发生的物权变动（如事实行为、公法行为）均不存在善意取得。

（2）转让人无处分权
（3）受让人为善意
（4）以合理的价格转让
（5）物已交付
（6）转让人基于真权利人意思合法占有标的物
（7）转让合同有效。

转让合同无论是因违反《合同法》第五十二条而无效，还是因受让人存在欺诈、胁迫或乘人之危的法定事由而被撤销，标的物受让人均不得主张善意取得。

法律后果
（1）直接法律效果——所有权发生转移（善意受让人取得所有权）。

（2）间接法律效果——赔偿请求权（真正权利人行使的权利）。