西安解放路商业项目竞标
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3
项目解析
地块概况 地块四至
地块周边有民生百货、西安图书大厦、万达国际影城等， 商业氛围较浓，此外均为低档次的沿街商铺、老住宅、低 档公寓、酒店等
东侧：尚勤路正在整改拓宽， 道路东部区域暂时不拆迁，商 业均为简单生活配套；
南侧：西安市著名的特色餐 饮一条街—东新街夜市，对面 为综合商业民乐新都会(万达 电影院、人人乐、海底捞火锅、 肯德基即将全部进驻)，预计 今年5月开业；
项目营销战 略及策略
启动区营销 战略及策略
5
银河投资设想及困惑：
其他部分： 09年春动工，08年没有 回现要求 限高24米，不做高星级 酒店 不考虑大型娱乐休闲场 所 多个项目运作
设想：
以商业开发为主 尽量销售，主力店部分可以持有 资金除启动部分外，靠内部平衡
客户困惑：
住宅的目标客户是谁 地块分成两块，规划上如何协调 区域到底需要什么商业，怎么做出特色，吸引消费者眼球
商家访谈及进驻意向测试：西安本土商家、 外省及国际知名品牌商家的进驻意向访谈
市场调研成果报告
项目本体分析
市场竞争分析
项目发展战略及整 体定位
项目各物业类型定 位
规划布局及分期开 发建议
经济测算
第二阶段
第三阶段
项目物业发展建议 （终稿汇报）
项目规划跟进
基础资料研究结 论
分期开发策略
启动区定位及物 业发展建议
批发市场
108国道 至宝鸡
西汉高速
项目
钟楼商圈
高新商圈
解 放 路 及 小寨商圈 延 长 线
3分钟 火车站
解放路商圈
西潼高速
项目 45分钟 飞机场
西潼高速
莲湖公园 儿童公园
项目 10分钟 钟楼商圈
项目 25分钟 小寨商圈
项目 40分钟 高新商圈
火车站
北 大 街
市政府Leabharlann Baidu
革命公园
市体育场 省政府
鼓楼
钟楼
解 放 路
在“紧缩银根”的宏观调控大背景下，保 持资金的高流动性是第一位
在多项目运作情况下，建议通过“尽量 减少持有物业”的资产沉淀来降低风险
8
对目标的理解（1）：风险问题
风险
技术风定险位阶段规划无不具法前解瞻性决 设计没有考虑好实用性
财务风险
管理运营风险 定工期位延阶误段风险无法解决
工程质量风险
销售风险
财务风险
管理运营风险 定工期位延阶误段风险无法解决
工程质量风险
销售风险
市场风险
招商风险
经营风险
房地产政策
政策风险
金融政策
商业政策
经济风险 系统宏性观经风济险衰退
西安经济发展受阻
价值10亿土地保守估计贷款5 亿
按平均4000元/平米投资计算，一次性 可开发面积为12.5万平米
本项目资金方面没问题（分期开发）
6
目标及限制条件
资金问题： 地价10亿（含拆迁安置 部分） 已经和银行接触过，融 资不成问题
目标：
风险最小化（要谨慎，先考虑风险） 整体价值最大化
限制条件：
限高24米（局部36米） 政府要求汉唐风格，但有突破空间 地下部分不计容积率，只能出租
7
对目标的理解（1）：风险问题
风险
技术风定险位阶段规划无不具法前解瞻性决 设计没有考虑好实用性
东新街：双向六车道；由东新街至 解放路出租车禁止右拐
其它路段：尚俭路双向二车道，尚 勤路：正在拓宽中，为双向四车道， 东一路、东二路、东三路、东四路 全部是西向单行线
解
放
135M
路
60M
170M
东二路
尚
尚
俭
勤
75M
115M 路
路
80M
190M
东新街
除招商大厦、豫剧团仍未拆迁 外，其他拆迁工作已接近尾声， 整体拆迁已达到90%， 其中小 地块已平整完毕，用围墙围起； 预计项目在2009年年初可以动 工
市场风险
招商风险
经营风险
房地产政策
政策风险
金融政策
商业政策
经济风险 系统宏性观经风济险衰退
西安经济发展受阻
商业 酒店 写字楼 公寓 住宅
衰落的商圈如何做出“特色” 保证后期成功经营，确定合适 的规模
投入大，需持有，且有限高制 约——建议不考虑高档酒店
准确判定市场是降低风险 的唯一办法，也是定位阶 段必须解决的问题
东五路
93M
容积率
2.94
总建筑面积
22.63平米(开发商设想 地下再做7万平米)
限高
24米，局部可达36米
地价
10亿
67M 223M
135M
58M
东四路
105M
用地性质
综合用地
解放路：双向五车道，其中北向为 二车道，南向为三车道，中间有围 栏隔离带
东五路：双向六车道，设有绿化隔 离带的辅车道（二车道）和人行道， 是进入老城区的主要干道
火车站
3分钟 三秦医院
车程
裕华精品商厦
东五路
尚勤大厦
东光国际广场
东四路
丽都宾馆
西侧：临通往火车站的城市 主干道解放路，解放路商圈的 核心轴线，现解放路除了民生 百货、西安图书大厦外，全是 沿街店铺，主要经营服饰类， 普遍档次较低，东光国际、裕 华精品等为在建项目；
北侧：临城市交通要道东五 路，沿街商铺以餐饮、生活配 套家电为主。
商圈测试：钟楼商圈、解放路商圈、小寨 商圈、高新商圈的人车流、提袋率、客单 价、KFC/麦当劳上座率等测试
访谈：专业人士、媒体、政府部门、导游、 商业行业人士、房地产中介机构等访谈
问卷及个体深度访谈：消费者访谈及有效 问卷105份；投资者&经营者访谈及有效 问卷28份；专业市场老板访谈及有效问卷 65份；旅游人群访谈及有效问卷120份
西安图书大厦 民生百货
鑫源大厦
裕朗国际
尚
解
俭
放
路
路
民乐新都会
东二路
尚 勤 路
东新街
4
项目研究的工作阶段划分
2008/03/19
第一阶段
2007/04/09
市场调研工作
项目整体定位 （中期汇报）
项目地块查勘
区域研究：区域板块、人口、交通、商业、 写字楼、公寓、住宅等各方面的调研
城市研究：城市规划、城市板块划分、商 业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅市 场的整体扫描
银丰西安项目 发展战略及整体定位报告
项目解析
地块概况 地块四至
项目位于老城区、解放路商圈，周边市政配套完善，距离机 场45分钟车程、距离火车站3分钟，距离城市最繁华钟楼商圈 仅10分钟车程，距离其它商圈40分钟以内车程，交通便利
机场高速
312国道 至兰州
东五路及 延长线
未
央
路
及
延
长
线
火车站 长乐路商圈
东五路
东新街
西大街
东大街
和
平
南 书院门 碑林
路
大
街
项目 10分钟 长乐路商圈
2
项目解析
占地 净用地面积
地块概况 地块四至
115.47亩 7.6
项目建面22.63万平米，开发商打算地下再建7万平米，总 规模约30万平米，地块临城市交通要道解放路、东五路， 临特色餐饮街东新街，昭示性强、交通极为便利
75M
项目解析
地块概况 地块四至
地块周边有民生百货、西安图书大厦、万达国际影城等， 商业氛围较浓，此外均为低档次的沿街商铺、老住宅、低 档公寓、酒店等
东侧：尚勤路正在整改拓宽， 道路东部区域暂时不拆迁，商 业均为简单生活配套；
南侧：西安市著名的特色餐 饮一条街—东新街夜市，对面 为综合商业民乐新都会(万达 电影院、人人乐、海底捞火锅、 肯德基即将全部进驻)，预计 今年5月开业；
项目营销战 略及策略
启动区营销 战略及策略
5
银河投资设想及困惑：
其他部分： 09年春动工，08年没有 回现要求 限高24米，不做高星级 酒店 不考虑大型娱乐休闲场 所 多个项目运作
设想：
以商业开发为主 尽量销售，主力店部分可以持有 资金除启动部分外，靠内部平衡
客户困惑：
住宅的目标客户是谁 地块分成两块，规划上如何协调 区域到底需要什么商业，怎么做出特色，吸引消费者眼球
商家访谈及进驻意向测试：西安本土商家、 外省及国际知名品牌商家的进驻意向访谈
市场调研成果报告
项目本体分析
市场竞争分析
项目发展战略及整 体定位
项目各物业类型定 位
规划布局及分期开 发建议
经济测算
第二阶段
第三阶段
项目物业发展建议 （终稿汇报）
项目规划跟进
基础资料研究结 论
分期开发策略
启动区定位及物 业发展建议
批发市场
108国道 至宝鸡
西汉高速
项目
钟楼商圈
高新商圈
解 放 路 及 小寨商圈 延 长 线
3分钟 火车站
解放路商圈
西潼高速
项目 45分钟 飞机场
西潼高速
莲湖公园 儿童公园
项目 10分钟 钟楼商圈
项目 25分钟 小寨商圈
项目 40分钟 高新商圈
火车站
北 大 街
市政府Leabharlann Baidu
革命公园
市体育场 省政府
鼓楼
钟楼
解 放 路
在“紧缩银根”的宏观调控大背景下，保 持资金的高流动性是第一位
在多项目运作情况下，建议通过“尽量 减少持有物业”的资产沉淀来降低风险
8
对目标的理解（1）：风险问题
风险
技术风定险位阶段规划无不具法前解瞻性决 设计没有考虑好实用性
财务风险
管理运营风险 定工期位延阶误段风险无法解决
工程质量风险
销售风险
财务风险
管理运营风险 定工期位延阶误段风险无法解决
工程质量风险
销售风险
市场风险
招商风险
经营风险
房地产政策
政策风险
金融政策
商业政策
经济风险 系统宏性观经风济险衰退
西安经济发展受阻
价值10亿土地保守估计贷款5 亿
按平均4000元/平米投资计算，一次性 可开发面积为12.5万平米
本项目资金方面没问题（分期开发）
6
目标及限制条件
资金问题： 地价10亿（含拆迁安置 部分） 已经和银行接触过，融 资不成问题
目标：
风险最小化（要谨慎，先考虑风险） 整体价值最大化
限制条件：
限高24米（局部36米） 政府要求汉唐风格，但有突破空间 地下部分不计容积率，只能出租
7
对目标的理解（1）：风险问题
风险
技术风定险位阶段规划无不具法前解瞻性决 设计没有考虑好实用性
东新街：双向六车道；由东新街至 解放路出租车禁止右拐
其它路段：尚俭路双向二车道，尚 勤路：正在拓宽中，为双向四车道， 东一路、东二路、东三路、东四路 全部是西向单行线
解
放
135M
路
60M
170M
东二路
尚
尚
俭
勤
75M
115M 路
路
80M
190M
东新街
除招商大厦、豫剧团仍未拆迁 外，其他拆迁工作已接近尾声， 整体拆迁已达到90%， 其中小 地块已平整完毕，用围墙围起； 预计项目在2009年年初可以动 工
市场风险
招商风险
经营风险
房地产政策
政策风险
金融政策
商业政策
经济风险 系统宏性观经风济险衰退
西安经济发展受阻
商业 酒店 写字楼 公寓 住宅
衰落的商圈如何做出“特色” 保证后期成功经营，确定合适 的规模
投入大，需持有，且有限高制 约——建议不考虑高档酒店
准确判定市场是降低风险 的唯一办法，也是定位阶 段必须解决的问题
东五路
93M
容积率
2.94
总建筑面积
22.63平米(开发商设想 地下再做7万平米)
限高
24米，局部可达36米
地价
10亿
67M 223M
135M
58M
东四路
105M
用地性质
综合用地
解放路：双向五车道，其中北向为 二车道，南向为三车道，中间有围 栏隔离带
东五路：双向六车道，设有绿化隔 离带的辅车道（二车道）和人行道， 是进入老城区的主要干道
火车站
3分钟 三秦医院
车程
裕华精品商厦
东五路
尚勤大厦
东光国际广场
东四路
丽都宾馆
西侧：临通往火车站的城市 主干道解放路，解放路商圈的 核心轴线，现解放路除了民生 百货、西安图书大厦外，全是 沿街店铺，主要经营服饰类， 普遍档次较低，东光国际、裕 华精品等为在建项目；
北侧：临城市交通要道东五 路，沿街商铺以餐饮、生活配 套家电为主。
商圈测试：钟楼商圈、解放路商圈、小寨 商圈、高新商圈的人车流、提袋率、客单 价、KFC/麦当劳上座率等测试
访谈：专业人士、媒体、政府部门、导游、 商业行业人士、房地产中介机构等访谈
问卷及个体深度访谈：消费者访谈及有效 问卷105份；投资者&经营者访谈及有效 问卷28份；专业市场老板访谈及有效问卷 65份；旅游人群访谈及有效问卷120份
西安图书大厦 民生百货
鑫源大厦
裕朗国际
尚
解
俭
放
路
路
民乐新都会
东二路
尚 勤 路
东新街
4
项目研究的工作阶段划分
2008/03/19
第一阶段
2007/04/09
市场调研工作
项目整体定位 （中期汇报）
项目地块查勘
区域研究：区域板块、人口、交通、商业、 写字楼、公寓、住宅等各方面的调研
城市研究：城市规划、城市板块划分、商 业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅市 场的整体扫描
银丰西安项目 发展战略及整体定位报告
项目解析
地块概况 地块四至
项目位于老城区、解放路商圈，周边市政配套完善，距离机 场45分钟车程、距离火车站3分钟，距离城市最繁华钟楼商圈 仅10分钟车程，距离其它商圈40分钟以内车程，交通便利
机场高速
312国道 至兰州
东五路及 延长线
未
央
路
及
延
长
线
火车站 长乐路商圈
东五路
东新街
西大街
东大街
和
平
南 书院门 碑林
路
大
街
项目 10分钟 长乐路商圈
2
项目解析
占地 净用地面积
地块概况 地块四至
115.47亩 7.6
项目建面22.63万平米，开发商打算地下再建7万平米，总 规模约30万平米，地块临城市交通要道解放路、东五路， 临特色餐饮街东新街，昭示性强、交通极为便利
75M