农副产品综合交易市场定位研究思路

转型
自发形成 经营落后 亟待转型
危机
商户们期待 前景更广阔 的经营场所
八家子水果批发市场正身处发展瓶颈期
定位研究
单项批发市场分析
WERISE 凌峻（中国）
项目自身的机会点在哪里？
区位优势
地处皇姑、沈北两区中心腹地，对 市内各区及铁岭、抚顺的辐射力强
地块规模
地块占地面积700亩，足够承载大 型水果批发市场及各项配套的体量
市场分析
水果批发市场
八家子水果批发市场
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自发形成市场，批零兼营，知名度高，目前空间不足，发展受 限，亟待拓迁
区位 经营品类 市场地位 配套动态 八家子水果批发市场位于大东区东贸路二环内，占地面积16万平方米。 以水果类产品大宗批发为主，兼具零售。5家前店后库做精品经营，3家露天经营，均为出租管理经 营。 东北水果集散地市场，现为沈阳市重点建设项目。 自发形成的沈阳最大水果批发市场，随着道路交通发展，目前面临诸多环境问题、城市发展规划问题及 相关社会费用的增加，发展空间严重受限。
地理位置 经营品类 地块及硬件 交易情况 位于北京市丰台区花乡新发地，地处首都南郊原丰南环岛西侧，北距四环路1公里、南三环2公里， 东侧毗邻京开高速。 以蔬菜、果品批发为龙头,，涵盖肉类、粮油、水产、调料等十大类。 市场现占地1620亩，固定摊位3000个、定点客户4000多家，自有12万吨的高科技冷库，先进完善的电子 交易中心。 年交易量1450万吨，年交易额535亿元，日吞吐蔬菜1.6万吨、果品1.6万吨、生猪3000多头、羊3000多 只、牛300多头、水产1800多吨，商品辐射全国30多个省、市、地区。
市场分析
综合批发市场
雨润农副产品全球采购中心
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资金实力雄厚，配套设施完善，现代一体化经营，政府扶持力 度大，但自身管理欠缺
区位 经营品类 市场地位 配套动态 位于沈北区蒲昌路，地处两区中心腹地，紧邻三环及绕城高速，占地142万平方米。 涵盖蔬菜、果品、副食、水产、冻品等全部业态，大宗农副产品批发。 雨润集团投资的东北最大的综合性现代化农副产品展示交易平台，是沈阳市唯一能满足“一站式采购”的 一级批发市场。 集国内外农副产品展示交易、加工仓储、冷链物流配送、期货、电子商务、检验检测和研发等功能于一 体，配套完善，电子交易，集中结算，但由于管理、人才、招商等不足，发展步伐缓慢。
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干鲜蔬菜
禽畜产品
干鲜果
水产品
土副干调
我国80%以上的农副产品通过批发市场进入消费领域
批发市场类型
单项批发市场
综合批发市场
蔬菜市场
肉类市场
水果市场
水产品市场
土副市场
市场分析
市场概况
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沈阳市场呈现繁荣景象，代表性农副产品批发市场13家，其中 9家单项批发市场，4家综合批发市场
投入越大风险越大 如何有效规避风险
3
避开强势竞争对手 尽量不与强企为敌
自身状况 700亩地，民营资本
雨润、润恒 已布局综合批发市场
单项批发市场投资起点较低，可操作性较强
定位研究
单项批发市场分析
WERISE 凌峻（中国）
从单项市场出发，哪类市场较易撬动？
资金投入
仓储>物流>基础配套设施
经营性质
国营、民营、自发形成
定位研究
领先市场研究
北京新发地农产品批发市场 WERISE 凌峻（中国）
挂牌交易模式
买挂牌交易 卖挂牌交易
买方快速找到采购渠道，降低 成本投入
卖方产品信息系统化发布，快 速成交
新发地网站
信息中心
价格发布及查询、指数发布 、行业调研报告、各地市场 信息汇总、产品信息发布
产品查询系统
特定信息检索、采购商团购 、外地品牌快速打开北京市 场
民企壮大
民营、自发形成的批发市场不断 在单项市场领域发展壮大，与国 企形成差异化竞争
退市进郊
中心城区老型市场建立时间早，地理 位置、发展空间受限，面临向外拓迁 问题
模式升级
老型市场经营模式落后，配套不 足，亟待转型升级
市场变革
雨润、润恒等实力民企推动农产品交 易由传统的集散进入了交易、配送、 结wk.baidu.com为一体的2.0时代
类别 名称 十二线蔬菜批发市场 盛发菜果批发市场 北方肉食城 八家子水果批发市场 单项 批发 市场 北大营海鲜市场 沈阳水产批发市场 南五农产品交易中心 国际冷冻食品总部基地 温州城商品交易市场 张士农副产品批发市场 综合 批发 市场 塔湾·北行农贸市场 雨润农副产品全球采购中心 润恒国际农产品交易中心 区位 皇姑区哈尔滨西路 于洪区洪湖一街 皇姑区明廉路 大东区东贸路 大东区北大营街 经济技术开发区洪湖二街 和平区砂川街 经济技术开发区洪湖二街 和平区南二马路 于洪区沈新路 皇姑区明廉路 沈北新区蒲昌路 于洪区永全线 性质 国营 民营 国营 民营 民营 国营 民营 国营 民营 国营 国营 民营 民营 主营业务 蔬菜批发 蔬菜批发 冷冻肉类批零 水果批零 冷冻水产批零 冷冻水产批零 蔬菜果品批零 冷冻食品批发 土副产品批零 农副综合批发 农副综合批零 农副综合批发 农副综合批发 16万平方米 3万平方米 12万平方米 4万平方米 1.16万平方 米 3.6万平方米 58万平方米 1.2万平方米 143万平方米 200万平方米 20亿 4亿 11.5亿 12.3亿元 10亿 约100亿 元 100亿元 8亿元 12亿元 预期300 亿元 预期500 亿元 占地 7万平方米 年交易额 64亿元 市场运营模式 出租 出租 出租 出租 产权出售 出租 出租 出租 可租可售 出租 出租 出租 可租可售 83元/㎡/月左右 招商人员预估年底 开业，届时出政策 90元/月/㎡左右 220-300元/㎡/月 档口摊位租金 仅剩车位 1000元/个/月 100元/㎡/月左右
网络商城
线上线下同步推广、在线交 易降低销售成本、打造网络 品牌
团购系统
满足采购商对小综量产品的 大总量采购需求、满足销售 方商品促销和品牌宣传需求
打造先进规范的农产品交易服务平台
多种交易模式互动发展
定位研究
领先市场研究
南京众彩农副产品批发市场 WERISE 凌峻（中国）
中国长三角菜篮子中心，全国综合农批市场交易规模第四
市场分析
水产品批发市场
北大营海鲜批发市场
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实力雄厚，实体经营，商户自有商铺产权，市场根基稳固，但 设施陈旧，模式落后
区位 经营品类 市场地位 配套动态 北大营海鲜批发市场地处大东区北大营街，占地3万余平方米。 主要经营生鲜水产、海鲜冻品大宗批发，兼具本地零售。 东北最大的海产品批发市场，沈阳市政府菜篮子工程重点项目。 市场为实体经营模式，商户购买商铺产权。目前有两座封闭式交易大厅、两个露天式交易大棚，自有 1500平米北大营冷库。现仍为初级市场形态，实行传统的经营模式，脏乱差现象突出。
商户依赖性
收益最大化
成本：冻品冷库>菜果鲜库>普通仓库
自发形成的市场最易撬动
低租金+高补贴=高收益
不建议做肉类、水产冻品批发
八家子水果批发市场自发形成
最佳招商政策可吸引商户
“水果批发市场”有机可乘
定位研究
单项批发市场分析
WERISE 凌峻（中国）
八家子水果批发市场目前处境尴尬：
1 2 3
局限
空间狭小 配套不足 亟待拓迁
WERISE 凌峻（中国） - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - CHINA ----------------------------------------------------
『
』
凌峻（中国）专案小组 2015年10月
· M A R K E T I N G I M P L E M E N T A T I O N S T A G E ·
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目录
Directory
（一）/ 市场分析
（二）/ 定位研究
市场分析
产业概述
所谓的农副产品是由农业生产所带来的副产品 涵盖农、林、牧、副、渔五业
市场分析
市场现状小结
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市场形态
老型市场发展受限，身处
新老交接的转型瓶颈期
经营模式
商铺或出租或出售，买卖双方
现金交易，为传统经营模式
实力分布
资金与政策因素决定国企主导 综合市场，民企突破单项市场
强大的资金实力
政府扶持补贴
有力的渠道优势
是市场立身之本
市场分析
市场发展趋势
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市场分析
肉类批发市场
北方肉食城
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国营产业，实力雄厚，交易量大，模式落后，但仍据行业主导 地位
区位 经营品类 市场地位 配套动态 北方肉食城地处皇姑区区塔湾街，位于塔湾•农产品（鲜活海鲜 肉类食品）物流中心园区内。 主要经营冷冻肉类产品、速冻食品、熟食制品、冷饮等产品，以鲜肉、冻肉批发为主。 沈阳副食集团下属企业，国家级单项批发市场，沈阳最大的冷冻肉食品批发市场。 紧邻市内主要交通干道，年货物吞吐能力30万吨，覆盖沈阳市，辐射辽宁省，虽然目前市场仍处于初级 阶段，经营模式落后，但始终主导沈阳行业市场。
市场分析
土副产品批发市场
温州城商品交易市场
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渠道优势强，政府大力扶持，基础、配套设施好，地理位置优 越，但受现代零售业冲击，批发能力有所削弱
区位 经营品类 市场地位 配套动态 温州城商品交易市场位于和平区胜利南街，地处太原街商圈腹地，占地3.6万平方米。 主要经营的品类为土副食品相关商品，汇集了零食、调料、干海、干果、茶类、土特产等万余种产品。 东北最大的小食品集散地，市政府重点招商引资项目。 以太原街商圈、自身的渠道优势和发达的市内交通网络为依托，升级改造早，硬件设施完善，但由于现 代零售业的发展，特别是大型超市市场下沉扩张，市场远距离批发能力弱化。
找准市场最佳切入点，大力争取政府扶持是重中之重
机遇与挑战并存
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目录
Directory
（一）/ 市场分析
（二）/ 定位研究
定位研究
产业分析
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从自身出发，以何种类型市场切入产业？
在市场类型选择上应首要考虑三个因素：
1
项目自身地块规模 足够容纳何种体量
2
地理位置 经营品类 地块及硬件 交易情况 南京市江宁区高桥门地区，东临南京绕越公路（二环）0.5 公里，西接绕城公路 （一环）3.5 公 里，南至新的宁杭高速1公里，北靠纬七路东沿线。 蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大单项市场农副产品大宗批发。 占地面积3000亩，园区分设展示交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、 电子信息结算、食宿娱乐于一体，并在南京市内铺设50家生鲜门店。 年交易额240亿元，居全国综合农批市场交易规模第四，以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏 州、上海、浙江等长江中下游大部分地区。
市场分析
市场概况
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从市场形态看，沈阳市场处于新老市场更迭阶段，代表性市场 中以9家老型批发市场为主、4家新型批发市场初起
老型批发市场 十二线蔬菜批发市场 塔湾·北行农贸市场 北方肉食城 新型批发市场 沈阳市代表性农副产品批发市场
张士农副产品批发市场
沈阳水产批发市场 盛发菜果批发市场 八家子水果批发市场 北大营海鲜市场 南五农产品交易中心
交通路网
紧邻三环及绕城高速，毗邻城市 主干道，物流运输优势明显
可撬动八家子水果批发市场
建立一个超越八家子市场、与领先市场接轨的
以有力的招商政策挖掘商户入驻
大型现代化水果批发交易中心
定位研究
领先市场研究
北京新发地农产品批发市场 WERISE 凌峻（中国）
国家农业产业化重点龙头企业，交易量、交易额连续十 三年双居全国第一
国际冷冻食品物流中心 雨润农副产品全球采购中心 润恒国际农产品交易中心 温州城商品交易市场
31% 69%
老型批发市场
新型批发市场
市场分析
蔬菜批发市场
十二线蔬菜批发市场
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国营产业，实力雄厚，交易量大，知名度高，但空间不足，发 展滞后，正在升级转型
区位 经营品类 市场地位 配套动态 十二线蔬菜批发市场位于皇姑区哈尔滨西路与黄河南大街交汇处，占地面积7万平方米。 主营蔬菜、副食品、干菜调味品、肉类海鲜品、粮油等产品，以蔬菜产品大宗批发为主。 沈阳副食集团下属企业，市政府民心工程的重要载体 ，沈阳最老牌、最大的蔬菜批发市场。 盘踞沈阳中心腹地，辐射市内五区。经营环境简陋，近年的发展受到地理位置与空间的制约，目前市场 正在向农产品都市配送中心转型。
市场分析
蔬菜批发市场
盛发菜果批发市场
WERISE 凌峻（中国）
实体经营，交易量大，批零兼营，地理位置优越，配套设施落 后，正在转型
区位 经营品类 市场地位 配套动态 盛发菜果批发市场地处于洪区沈新路，重工南街以西，京哈高速东侧。 经营范围涵盖蔬菜、水果、菌类、干调品，以蔬菜大宗批发为主。 沈阳最大的民营蔬菜批发市场。 毗邻城市主干道及高速，通达性好。基础设施及配套落后，管理混乱，但已开始构思改造集展示交易、 电子商务、冷链储运、分级包装、电子结算等功能于一体的交易中心，并有政府支持。