2016年成都房地产产品设计的变化与趋势研究报告

女衣帽间
男衣帽间
女性主导的趋势——4.中西厨细分
中产家庭的女性一般拥有烘焙的爱好
小型早餐厅的设置更加人性化
中泰调研方式
面对面采访
问卷数据统计
面对面访谈
累积大量访谈手稿
双人工作无小孩——面对面采访
Байду номын сангаас优点
景观阳台2.4米进深，作为 休闲区域非常实用， 书房兼作音影厅，可以借 助过道墙面作为投影区域
缺点
入户玄关较小，生活收纳 空间不足 入户即为卫生间，使用感
受较差
厨房较小，不得不往生活 阳台拓展。生活阳台封闭 后又带来卫生间通风问题
多面宽的趋势
创新T6
住户 住户 住户 电梯 住户 住户 住户
创新T4
住户 电梯 住户 住户 住户 住户
创新T4
电梯
住户 住户
住户
住户
改善的时代
很多人都是二次购房，本能地排斥采光差，有对视，凹槽内的户型 在这样的一个客户需求基础上，多面宽能够从根本上改善日照，通风，景观的问题。
多面宽的趋势
传统T4
横厅趋势及要点—— 6.层高的增高
改善型住宅满足中央空调设置的要求
改善型住宅满足空间感受的要求 层高设置在3.1米~3.4米之间 锦馆阁层高3.1米 花园城层高3.15米
金悦湾层高3.15米
两面宽起OR三面宽起？
调研数据分析与案例解析
30.0%
70.0%
两面宽起
三面宽起
高地价下的产品升级——多面宽的趋势
中泰——成都改善项目实践专家（2015~2016）
融创·观玺台 新希望·锦官阁
蓝光·公园悦府
保利·国宾首府
保利·学府城
北大资源·颐和翡翠府
德商·御府天骄
领地·锦巷兰台
合能·枫丹铂麓
资源
客户核心述求
品质
产品升级
是建立在对更多客户的理解和对未来趋势的预判
“改善产品”的基础
产品回归需求！
一切从用户出发
多面宽的趋势——270°全景舱户型
黄浦湾248㎡ 公共区域贯通 拥有270度最佳观景面
麒麟荟190㎡
鹭湖宫141㎡
你家换房谁说了算？
调研数据分析与案例解析
43.3%
46.7%
10.0%
男主人
女主人
其他
女性主导的趋势——1.景观阳台升级
考虑阳台的清洁以及浇花的需求 景观阳台预留上下水
居住人员：夫妻，小孩，父母（典型的三代居） 使用面积：220㎡
关键词：卧室分区，家政空间，主卧套房
用数据说话
寻找客户需求，分析客户痛点
横厅OR竖厅？
调研数据分析与案例解析
横厅：大气，舒适；交通面积浪费过多 竖厅：动静分区良好，局部采光差
高横厅和竖厅的选择
竖厅 横厅
33.3%
26.7%
30.0%
女性主导的趋势——2.生活阳台功能升级
成都的天气更适合 洗衣机+烘干机 设计预留位置 中式厨房需要室外 的料理空间 2400*1200的空间 满足生活阳台晾晒 的功能
刚需时代的生活阳台空间（1400*1200）局促 生活阳台承载的功能：洗衣，晾衣等 中式厨房功能的补充
女性主导的趋势——3.女主人衣帽间的升级
住户 电梯 住户
住户
4200
住户
3700
1700
南向户型2.5面宽，次卧不能保证更好的日照景观面，餐厅厨房采光较差。
多面宽的趋势
创新T4
住户
3600 3000 4200
电梯
住户 住户
2800 2000
住户
住户
南向最少两个卧室
餐厅/厨房拥有足
1400 3000 3800
3400
1300
够的采光 没有对视 D2户型5.5面宽 C1户型3.5面宽
客户导向
独居老人 空巢家庭
客户分类
客户研究
名门望族 三代居同住 成熟家庭（富足） 有小孩家庭（高薪） 双人工作无小孩
生 命 周 期
成熟家庭（普通） 有小孩家庭（普通） 单人工作无小孩
首次置业（单身）
常年流动工作
支付能力
中泰研发调研(改善需求）
首次置业（单身）——160组
双人工作无小孩 ——180组 成熟家庭（富足）——130组
66.7%
73.3%
70.0%
高首次置业或单身
高已婚家庭无小孩
高已婚家庭有小孩
喜欢横厅的客户占多数！
横厅趋势及要点
锦官阁 建筑面积118㎡
舒适三房
7.1米大宽厅+8.7米宽景阳台
横厅趋势及要点——1.中间无隔墙
最大限度的引入室外的阳光与景观资源 客厅与餐厅之间不设隔墙，空间更为通透 采用三轨推拉门，呈现最大开启面
主卧室没有合理的电视墙，
主卫开门对床，使用感受 较差
居住人员：夫妻 使用面积：108㎡
关键词：空间可变，收纳空间，舒适主卧
成熟家庭——面对面采访
优点
夫妻居住空间与父母， 小孩房间完全独立
门口足够的玄光空间
家政空间，使用便捷 尺寸舒适的户内楼梯 超大储藏空间
缺点
餐厅与交通空间混合， 使用率不高 书房与卧室距离太远 主卧室没有带阳台 6300宽厅尺寸尴尬
不设剪力墙，全部设置中空玻璃门窗
横厅趋势及要点—— 2.景观阳台局部放大
观景阳台功能的升级，可设置四人休闲桌
横厅趋势及要点—— 3.餐桌还是圆桌好
圆形餐桌的设置，更符合中国进餐习惯
4500面宽的餐厅，舒适的就餐环境
横厅趋势及要点—— 5.三厅合一空间更丰富
兴趣展示
书房
偏厅的设置更能满足客户多样化的需求
朗诗金沙城（12000） 华润金悦湾 融创观玺台（6710）
新希望东大街项目（9500） 恒大小龙桥项目（10550） 中洲建材路项目（7000）
蓝光肖家河项目（8270） 阳光城武侯项目（9600）
郎基中和项目（7350） 融创中和项目（6700） 优品道华府项目（6650） 北大资源中和项目（8650）
就算天气好，阳光也只能透进来一点 在餐厅吃饭，一定要开灯
厨房，卫生间等次要房间的采光通风差
多面宽的趋势
传统T6
住户 住户 电梯
传统T5
住户 电梯 住户
传统T4
住户
住户
住户
住户
电梯
住户
住户 住户
住户 住户
住户 住户
刚需为王的时代
公摊是一个很敏感的数据，T6户型的得房率高，节地 在销售面积段偏小的情况下，市场出现了大量这样的产品。
2016年成都房地产
产品设计的变化与趋势
中泰设计——产品研发中心
2015~2016年，称之为成都改善回归之年，改善住宅量价齐升
五龙山 国宾润园 国宾首府 龙湖源著 两河森林 雍锦王府 锦官阁 三千庭 锦江里 雍锦阁
南门绿郡
御今缘 御府天骄
颐和翡翠府 九里晴川
花园城
2016年，房企不断刷新区域地价，大量改善项目将要面世