仓储设施建设的新特点

三、仓储设施建设的新特点
在上个世纪，我国仓储设施基本上是由专业储运企业与批发企业拥有并投资建设，进入新世纪以来，一方面，老的仓储企业受城市
规划的调整更新改造或异地新建仓库，与此同时有三方面的力量推动了仓储设施的快速发展，一是专门从事仓库建设与出租的仓储地产
企业，二是新兴的物流园区，在批租土地的同时自己建造仓库出租；三是原有的运输企业、轻资产型物流企业以及各类生产与商业零售
企业，从自身业务的需要出发，建设了一大批仓库设施。2009年以来，受三大因素的影响，一是全球金融危机，二是国家出台物流业调
整振兴规划，三是国家4万亿元的投资计划，我国仓储设施的投资建设呈现三个明显特点：一是外资仓储地产公司的投资明显趋缓；二是
物流园区的建设出现新的高潮；三是农产品、食品、医药等各类专业性仓储设施与配送中心得到较大发展。
　1、仓储地产业，作为现代仓储设施开发建设的新生力量，已经形成一定的产业规模；作为现代仓储业的新业态，已经形成成熟的商业
模式，并形成网络化布局；在外资地产企业的带动下，逐渐形成外资、国有与民营共同开发的格局，外资企业的发展势头明显趋缓。
目前，已经形成规模的仓储地产企业依次为：普洛斯（17个城市、60个库区、300万平米仓库）、丰树（5个城市、87万平米仓库）
、深赤湾（宝湾，7个城市、73.3万平米仓库）、安博（6个城市、25.7万平米仓库）。根据仲量联行的研究报告，这些地产企业的年投
资回报率平均在15.7%，最高达25%，最低7.7%。
　普洛斯于2008年底更换投资主体后，放慢了拓展步伐，削减了相当于2008年底约20%的开发计划，从而采取风险较低的拓展战略。安博
2009年没有新的投资或开发。宝湾的投资建设计划受金融危机的影响不大，09年新增仓库面积21.7万平米，2010年正在4个城市建设39.3
万平米的仓库。曾经是民营仓储地产老大的上海宇培（宇航）公司，08年与国际地产基金EI合资后，09年新增7万平米，2010年计划建设
30万平米仓库。
　2、物流园区，近几年来已经成为仓储设施建设的主要力量，除了公路货运中转型的园区外，无论是为制造企业与商贸流通服务的物流
园区，还是港口与机场集散型园区，仓库都是园区的基本设施，有的园区仓库设施的规模与技术已经达到国际先进水平。
根据我们协会调查的情况，上海临港物流园与无锡西站物流园区，定位准确、规划合理、规模较大，值得各地园区规划建设者借鉴。
　上海临港物流园，位于上海220平方公里的临港产业园区内，紧临其中的

设备产业园、综合产业园、奉贤产业园区，并通过东海大桥与
洋山港相联，占地21平方公里，分为洋山保税港区（已封关运作面积8.14平方公里）、国际物流园区（开发面积3平方公里）与仓储转运
区。该园区由上海临港国际物流发展有限公司负责开发，其中，保税港区由临港物流公司直接开发、建设仓库出租，国际物流园由临港物
流公司与普洛斯公司各50%投资、建设仓库出租，仓储转运区主要是批租土地、由物流企业自行建设仓库等物流设施。该园区的主要特点
是：园区占地面积大，选址科学（海港、航空、铁路、内河、公路）、规划合理；立足于工业产业与港口的需求，加上政府政策扶持，
自2004年来招商顺利，目前已经招满；仓库规模大、技术水平高，仅保税港区与国际物流园区的规划仓库面积在200万平米以上，目前已
经投入运营的仓库在100万平米以上，这两个园区都有成规模的两层立体仓库，其中，保税港区有二座4栋连体两层立体库，大的一座共
15万平米，所谓“连体”即第二层的行车道与货物装卸区将4栋仓库联结起来。这是立体仓库设计上的创新。
　
无锡西站物
流园区，占地5平方公里，定位于钢材交易市场与钢材物流，已经完成规划设计与招商，目前正在进行设施建设，个别企业已经投入运营
。有几个特点：一是传承了无锡钢材流通的历史，突出了钢材的专业性；二是交通便利，公、水、铁进入园区，其中，铁路专用线是专
门为园区新建，河道是专为园区新挖、引古大运河之水而成；三是钢材的现货交易、网上交易与钢材仓储管理有机结合；四是设施先进
、增值服务较完善。
　随着国家物流业调整振兴规划的出台，全国各地再次掀起物流园区规划建设的“热潮”，由沿海城市到中西部城市、由省会城市到各
地级城市、甚至到县，一些专业性的园区成为其中的亮点：
海口市政府，批准投资4亿元建设占地300亩的粮食物流园区，其中粮食储备区占地143亩，建10万吨仓容的地方储备库；粮食批发市
场占地104亩；粮食加工区占地53亩，建3座日加工稻谷200吨规模的加工厂，目前正在加紧筹建。
　河北省物产集团，通过兼并整合沧州市5家国有物资企业，投资7亿元，建设沧州综合物流园区，主要规划项目为钢材贸易加工中心、
集散货中心、化工品交易中心等，园区建成后仓储能力将达80万吨，钢材流通加工能力将达57万吨。
　
中粮集团，深圳食
品物流园一期工程于09年7月1日正式交付使用。项目占地14万平方米，预计总投资约6．1亿元，规划建成5万吨－25℃低温冷藏中心，15
万平方米仓储分

拨中心，5万平方米食品加工及综合服务中心。已建成的设施包括2．5万吨低温冷库 (－25℃)、4000吨高温冷库 (－1℃
～5℃)、5万平方米普通干货仓库。
　北京新发地农产品批发市场，占地30多亩的“国际绿色物流区”启动。引进京郊“十区百社”的有机、绿色认证农产品，配套3000吨
的冷库与现代化的检测技术以及信息追溯手段，采取会员制预约交易模式，建立了安全的农产品流通模式。
　在物流园区建设的“热潮”中，也出现了冷静的思考。现代物流报09年6月发表长沙金霞经济开发区党工委书记沈裕谋的文章《现代物
流园区要破解发展难题 实现产业升级》，明确提出了物流园区的三大难题：园区投入与产出极不对称，财政收支难以平衡；园区建设成
本瓶颈日益突显，招商难度日益加大；园区企业软件设施相对落后，物流产业层次不高。该文确实抓住了物流园区的根本性难题，也反
映了目前我国物流园区建设中的尴尬局面。实践证明，凡是立足需求、选址合理、定位准确的园区就遇不到这三大难题，否则一旦建成
再想“破解”也不可能。
3、各类专业性的仓储设施与配送中心，由于市场需求的驱动、再加上政府部门的引导与支持，近年来进入规划建设的高峰期。主
要体现在各类冷藏设施、农产品及农村配送中心、电子商务配送中心与医药配送中心等。
　近年来，商务部已累计支持903家农产品批发市场、农贸市场和农产品流通企业的1419个项目进行了建设改造，扶持新增和改扩建的
冷库达到了270万吨，总扶持资金约为20亿元。国家其他部委和地方政府给与支持的项目更多。预计到 “十一五”末期，再建设、改造
25万家农家店和3000个区域性配送中心。09年初，商务部部长陈德铭表示，中国将加快储备基础设施建设，完成5个中央储备肉直属冷
库建设，增强储备能力。
重庆，万吨冻品交易市场扩建工程于09年启动、拟于2011年竣工。项目总投资6亿元，将建成集低温食品交易批发市场、仓储、配
送、加工、展销和电子商务于一体的低温冷藏物流中心，低温冷库容量将增至10万吨，市场交易额突破150亿元。
　四川乐山，蓝雁集团规划投资4.2亿元、建设占地325亩、30万吨冷库的冷链物流中心，一期项目已于09年初动工，新建万吨冷藏库
和结冻库各1座、大型物流交易市场2个、物流服务中心1个及各项目配套设施。
　天津市，水产品冷藏加工物流基地于09年初开工。总投资10亿元，建设冷藏量总规模达20万吨的冷库及配套设施。一期工程投资4.5
亿元，主要建设1.5万平方米的水产品交易大厅、冷藏量10万吨的冷库，2009年9月完

工。二期投资5.5亿元，建设10万吨低温冷库，5万
平方米的配套附属服务设施。
昆明，东盟国际冷链物流中心于09年11月开工建设，总投资6亿元，用地200亩，包含10万吨-35℃到5℃不同温区的冷库以及8万平
方米的冷冻食品冷藏交易区、3万平方米的冷冻食品加工区、1万平方米的商务信息交流平台和500个大小车位的停车区。
　天津市邮政公司，加强农村邮政物流工作，确定至2012年在全市建立1900个“三农”服务站，使全市逐步形成覆盖乡村的物流配送网
络。09年以来分别在各区县新建改建了19个配送仓储中心。
青海省，“十一五”期间，计划建设改造连锁农家店4000-5000家，建设改造配送中心100个，确保每个县、市有配送中心两个以上
，日用生活品配送率达到40％以上，农资商品配送率达到60％以上。09年以来正在建设改造3000家农家店和20个区域性配送中心。
　国家有关部门《关于进一步规范医疗机构药品集中采购工作的意见》中规定，必须委托具有现代物流能力的药品经营企业向医疗机构
直接配送。上海、海南、北京、山东、南京等多个省市，已经开始试点第三方药品物流。由此推动了各大中型医药企业普遍开始规划建
设医药配送中心。
09年3月，国药控股投资1.42亿元建立的广州物流中心投入使用。广州物流中心是国药控股继北京、上海、天津、沈阳等地后建立
的又一个物流平台，也是规模最大、网络最广、模式最全的一个。09年8月，国药控股湖北物流中心在武汉光谷生物城开工兴建。该中
心占地100亩，总投资1.5亿元，拥有符合欧美冷链稽核标准的最大冷库，储备量达18万件，日均吞吐能力1.6万件。
09年12月，上海九州通现代医药物流中心开工建设，项目占地面积65亩，中心建成后，可存储3万多个品规、60万箱药品，每小时
处理订单条目数1万条，日吞吐量8万箱，可支持年销售额100亿元，堪称亚洲最大、国内最先进的现代医药物流中心。近年来九洲通先
后兴建了14家省级商业子公司 （大型现代医药物流中心），分别下设3-6家地级分公司 （地区配送中心），公司物流系统共有3984人
，约占集团总人数的四分之一。未来5年，将建成20家左右的省级现代医药物流中心、100家地级配送中心、300家终端配送点。
　电子商务的快速发展，仓储配送一直是其最大难题，是委托第三方还是自办配送也一直是电子商务企业的两难选择。配送外包以淘
宝网为代表，自办配送以京东商城为代表。由于电子商务物流的特殊性，近年来更多企业趋向于自办物流。
　“京东商城”作为B2C的购物平台，至09年底已在全国25个城市建立

自己的配送团队，京沪穗三地的仓储中心已达9万平米，未来几
年计划在京沪穗新建单体面积达10万平米的配送中心，配送团队发展到50个城市。09年4月投资2000万成立上海配送公司，09年12月，
与上海嘉定工业区正式签署投资协议，将在嘉定工业区建设占地260亩的京东商城华东大区总部，并建设一座15万～18万平方米的物流
仓库，这将是全国最大的单体仓储中心。
　“当当网”成都与武汉物流中心相继于09年5月、11月投产运营，今年4月郑州物流中心投入使用，今年还将对上海、广州物流基地
进行扩容。到目前为止全国6大物流中心有仓库面积16万平米。