新景祥福建泉州东海湾生活特区项目营销策划

麻布
锦缎
---东海湾·超200万㎡国际海湾生活特区---
将项目卖点及市政规划利好集合成集，以海报、社区报等形式作为对外宣传项目利好的渠道
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品牌经营策略，强强联手打造超级大盘
坚持“品牌经营”的战略方针。借力造势，打造品牌，要通过品牌经营，以 无形驾驭有形，并以品牌经营拉动产品经营。
项目自2007年12月第一批房源面市以来，至今已成功开发6个地块，累 积销售套数超4500套，合计销售面积50万㎡以上
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项目问题分析
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1
东海处于泉州人心中的陌生区域，项目接手时周边市政配套 均在规划阶段，配套设施有待进一步提高
亲和的特征。
成功关键要素
➢ 高标准规划：国际化、时尚现代以及生态的社区规划； ➢ 高密度的交流联系---- 社区内部与社区外部的融通 ➢ 展示未来：高标准智能化的产品设计和服务设施 ➢ 政府支持：基础设施建设先行；融资渠道 。
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1 创新
依托市政，开启泉州造新城计划
区域价值重新定位——“泉州新行政中心”背景下的东海湾 ，解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
以打造超200万平米国际海湾生活特区，形成不可复制的 竞争力
以项目 “海湾生活特区”的战略高度，强化板块价值 ，吸引泉州市区乃至大泉州区域购房者，扩大市场容量。
形成东海开发城市运营开发理念
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品牌经营策略
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与国际一流团队合作，
全面开展品质复兴运动
问题 1
如何克服区域周边配套 不成熟？
问题 2
如何整合资源形成区域 不可复制的竞争力？
问题 3
项目价值点如何提升？
附加 值
品牌价值
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此定位解决了什么关键性问题？
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创新营销·赢在执行
---泉州东海湾项目营销策划分享
厦门市新景祥房地产策划代理有限公司
汇报思路
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一、项目基本情况及面临问题 二、创新发展定位 三、创新营销策略
项目基本情况介绍
规划总用地面积：901783㎡ 总建筑面积：2500226 ㎡ 建筑密度：32.38% 容积率：2.77 绿地率：30%
➢ “ 公 办 商 营 式 ” -- 以 香港的新城镇开发为 代表；
➢基本以私人开发商为 开发主体，但政府给 予 一 定 的 政 策 倾 斜 -以东京的新城镇开发 为代表。
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中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节奏、 价值与新城镇开发进度息息相关 适用条件
完善的市政配套，交通几何中心、泉州第一大盘？？？？
最终，我司为本案度身定制核心竞争策略
泉州新中心，超200万㎡国际海湾生活特区
主打区域牌+大盘气势营造
新景祥大盘开发理论
----中心城镇开发模式
最重要特征：
内部功能外部化！
国际大都市城镇开发 机制的3种类型
➢ 基 本 由 政 府 包 揽 -- 以 伦敦和汉城的新城镇 开发为代表 ；
--------陌生区域、生活配套严重匮乏
开发商在当地不具备品牌号召力，品质召唤力略显不足
2
--------品牌召唤力不足
3
项目体量大，当地购买力有限，本地客群难以消化，如何吸 引区域外置业客群成为营销推广的关键。
-------区域内客源极少
从产品形态来看，基本上是以普通住宅为主，各个地块建筑
4 定位时产品区隔性较小，物业类型较为单一
➢ 大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心的建设范围； ➢城镇中心基础基本配套设施符合基本生活需求，解决交通通达。 ➢区域开发与建设政府支持，未来前景好，消除市民心理抗性 。
中心城镇模式特征 ➢ 现代化特征：具有强烈现代感，建筑充满现代都市气息； ➢ 国际化特征：吸引外国资本参与，建筑风格多元化； ➢ 人文化、生态化：通过新城镇的绿化、建筑、小品等体现健康与
3、以经营城市，搭建平台为初期要务。把总体理念和前景规划做好之后，就可以划地而售，进行实际具体 分项目的开发。
基于对大势的深刻把握， 我们提出一个全新的设想：
国际化泉州 城市复兴运动
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以点带面，全面炒热板块并深耕板块价值
以点带面，炒热地块。强调并深耕本案【泉州新中心】区域价值； 以大篇幅板块软文炒作、详细介绍板块价值报纸及宣传品佐证项目【新中心】区域价值； 以简约大气的平面表现，将项目周边利好落成+销售利基进行有效结合，强化【新中心】理念； 通过把东海板块炒热，把“麻布”变成“锦缎”，把生地变成熟地、熟地变成旺地、旺地变成宝地。
Biblioteka Baidu
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泉州【东海湾】项目位于泉州市丰泽区东海滨城。拥有泉州市新行政 中心、大学城、总部经济带（规划中）等优质市政配套。项目自身拥有高 层住宅、品牌商业街、五星级酒店、大型SHOPPINGMALL.
项目周边交通四通八达，处于泉州未来新区的正几何中心。
完善的配套、通往大泉州的便捷交通，使得该项目未来升值潜力极佳。
---东海湾·超200万㎡国际海湾生活特区---
1、泉州作为海峡西岸重要城市的历史地位正在形成，泉州在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位， 新泉州呼之欲出。东海开发公司应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的规划，从而成为政府的 战略同盟伙伴，相得益彰；
2、东海开发公司是一个城市运营商，“政府请客，企业买单”，做的是泉州城市运营，是泉州新造城运动 的领军者；
-------居住品质提升受限
项目问题分析
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作为一个陌生区域的超级大盘，在泉州未来所有重要市政配套均规划落户东海的发展契机， 产品自身规划无过多特色亮点、开发公司品牌不具备市场号召力的前提下。我们应该梳理出本 案能与泉州区域其他项目区隔的最核心竞争力，才能成为引领市场的领跑者。