物业管理的概念

中或可以投入使用的各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
各类房屋可以是建筑群，也可以是单体建筑。同时，物业也是单元房地产 的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附 属的设备、设施和相关场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务 的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。
③工业物业。这是指以生产经营活动为主要功能的物业，包括：工业
厂房、仓库等。
④其他用途物业。这是指除上述3项物业以外的其他物业，如车站、
机场、医院、学校等。
5
一、物业管理的概念
(二)物业管理
1．物业管理的广义含义 广义的物业管理范围很广，是指一切为了物业的正常使用与经营对物业 本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务，是对资产、财产的管 理，对生产资料、生产工具等的管理都属于物业管理的范畴。
第十章物业管理
第一节 物业管理概述
一、物业管理的概念 二、物业管理的性质 三、物业管理的目标与任务 四、物业管理的发展历程 五、我国物业管理成绩及存在的问题
1
一、物业管理的概念
(—)源自文库业
1.物业的含义 物业一词由英文“Estate”或“Property”翻译而来的，其含义为
“财产、资产、拥有物、房地产”等，它是一个广义的范畴。 从物业管理的角度来说，物业是物业管理的物质对象，是指使用
6
一、物业管理的概念
业主，即物业产权人，指房屋所有权和土地使用权人。值得注意的
是，业主可以是个人、集体或国家。
物业管理企业，通常称为物业管理公司，是以全面物业管理为主营
业务，具有独立法人资格的经济实体。
一些从事某些单项服务的公司，如保洁公司、保安公司、绿化公司
等属于劳动服务公司而不属于物业管理企业。
9
二、物业管理的性质
物业管理是一种与房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性 管理，是随着住房制度改革的推进而出现的与产权多元化格局相衔接的 统一管理，是与建立社会主义市场经济体制要求相适应的社会化、专业 化、市场化的管理，物业管理是服务行为。社会化、专业化、市场化是 物业管理的三个基本特性。
（一）社会化
物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会 上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上找可以代管的 物业。
10
二、物业管理的性质
(二)专业化
物业管理的专业化是指由专业物业管理企业通过服务合同或契约 的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。因此，物业 管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。所谓专业 化有三层含义：一是有专门的组织机构。专门组织机构的建立，表明 这一行业已从分散型的劳动转向了专业型。二是有专业的人员配备。
2．物业管理的狭义含义。 通常所说的物业管理是一种狭义上的物业管理，即特指对房地产的管理，
是由专门的机构——物业管理企业接受业主、用户或物业所有权人的委 托后，按照国家法律及合同契约的规定，运用科学的现代化的管理方式 和先进的技术对已竣工验收并投入使用的物业和房屋建筑及附属配套设 备、设施和场地及物业周围的环境卫生、安全保卫、公共绿化、公用设 施和道路养护等实施全面的维护和专业化、企业化管理。
7
一、物业管理的概念
可以从以下几个方面了理解物业管理。 物业管理中业主与管理企业之间是委托和被委托的关系，以经济合
同的形式来明确双方的权利和义务。 物业管理是用经济手段来管理物业，是企业化、商业化的管理。 物业管理的对象是建筑物、附属设施及其周围环境。 物业管理中的服务对象是业主和物业使用人 物业管理的目的是充分发挥物业的使用价值和经济效益，同时取得
最佳的社会效益和环境效益。 物业管理企业必须遵守国家的政策和法规。
8
一、物业管理的概念
从以下3个角度进行具体分析，以加深对物业管理目的的认识： （1）从物的角度讲，通过物业管理，实现物业的保值增值。 （2）从人的角度看，通过以人为核心的物业管理，为广大住用人创造 良好的生活、工作环境。 （3）从社会的角度看，通过物业管理，促进社区管理和社会的和谐和 稳定，提高城市的现代文明程度。
4
一、物业管理的概念
3．物业的分类 从物业管理的角度出发，根据物业使用功能的不同，物业可以分为以 下4类：
①居住物业。这是指以居住为主要功能的物业，包括：住宅小区、单
体住宅楼、公寓、别墅等。
②商业物业。这是指以收益性经营活动为主要功能的物业，包括：综
合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等，以及以收益性办公服 务为主要功能的其他物业，如办公楼。
3
一、物业管理的概念
这三个概念有些时候可以通用，但它们之间也略有区别 （1）称谓领域不同。就一般状况而言，“不动产”一词常在民法中使
用；“房地产”一词常在经济法、行政法及商事实务中使用；而“物业” 在房地产领域中通常是单元性房地产的别称。 （2）适用范围不同。从微观角度，“房地产”与“物业”有时可以通用 (如基于狭义房地产概念时)，但“物业”一般多指一个单项的“物业”单 位(如单项的房产、地产)，只能在微观层面上使用；而“房地产”可以指 一个国家、地区或一个城市所拥有的房产和地产。 （3）概念外延不同。一般而言，“房地产”概念的外延，包括房地产的 投资开发、建造、销售、售后管理等全部过程。“物业”有时也可用来 指某项具体的房地产，然而，它仅仅只是指房地产的交易、售后服务这 一阶段或领域。所以，两者有宏观与微观之别，也有全体与部分之差。
房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。从狭义的房 地产概念出发，房地产与不动产是同一语义的两种表述，房地产的表述倾向 于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体；而不动产的表述侧重于表明 这种财产具有不可移动的特殊属性。但两者所指乃同一对象；英语中的real estate和real property可互译互称。
2
一、物业管理的概念
2.物业与房地产、不动产的区分 “房地产”一词有狭义和广义两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑
物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益；广义的房 地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。
“不动产”一词的英译是real estate或real property。real estate具体 是指土地及附着在土地上的建筑物(包括构筑物和房屋)；real property是指土 地及附着在土地上的建筑物及其附带的各种权益。