成都建发金沙项目酒店部分产品设计及规划报告
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建发金沙项目
商业定位及规划设计建议报告
2020/8/5
1
我们呈报:项目定位已经明确的内容
一、产品定位 二、产品规划 三、客群分析 四、形态组合 五、户型设计
六、装修标准 七、配套设施 八、物业管理 九、价格指导 十、收益分析
2020/8/5
2
一、产品定位
通过对项目的深刻理解与分析论证，我们确立产品定位是：
自住是主要购买目的 居住环境、教育环境、交通环境、支付条件等都是考虑的重点。
2020/8/5
8
公寓客户特征分析 —— 商住型客户
由于项目酒店式公寓为商业立项，在产品形式上采用酒店设计， 因此，能够吸引年轻的创业客群
从职业上看，他们归为四类行业 1）装饰、广告等与会展经济相关的一些行业公司； 2）律师、作家等自由职业者； 3）房地产经纪、会计法律等咨询公司 4）网络经济从业者，； 主要特征： 1）25－35岁是主流人群； 2）他们年轻富有闯劲儿； 3）基本上为自主创业，公司规模小，考虑商住同区； 4）对交通要求高
2020/8/5
11
酒店管理公司的合作模式
全权委托 顾问管理 特许经营 全资收购或带资
租赁
2020/8/5
12
全权委托 合作模式
在酒店筹备开业和开业后的日常运作中，酒店管 理公司是业主在酒店的独家代理人，负责以正规、 高标准、有系统的管理体系处理酒店的日常事务。 在过程中维护酒店的长期和现时利益，把项目的 潜力高度发挥，并代表业主对客人提供优质的服 务，对员工提供良好的工作环境和发展，以及为 社会创造效益。
酒店管理公司
酒店管理公司名称
星级档次
最佳西方
四星、五星
雅阁
四星、五星
开元
四星、五星
康年
四星、五星
2020/8/5
15
全资收购或带资 合作模式
由酒店管理公司投资购买业主 现有物业，并投资将其建成或 者改建成酒店。或者酒店管理 公司与业主共同建设、改建物 业，双方约定投资比例，共同 管理和经营酒店
酒店管理公司
生态式公寓酒店
（金沙商务会馆）
定位诠释： 以星级酒店配套作为参照标准 以生态式的建筑设计来打造本项目的建筑形态，提升本项目的品质高度。
2020/8/5
3
二、产品规划思路
我们打造什么样的产品？ 建设生态式公寓酒店，打造成都的地标性建筑.确立方位第一新标杆地位
2020/8/5
4
打造产品所要满足的基本条件
10
运作方向——整体整层出售
1、整体整层出售——由国际性或亚太知名酒店投资管理公司出资整体收购8号楼物业或整层 购买—— 可选择的酒店投资公司包括：雅诗阁（新加坡 嘉德）、万豪（美国）、保怡（台湾）、富 豪（香港）、海逸（香港 和记）等。
2、关于建发金沙商业物业中的拆零部分和整体销售部分的销售配比为： 6：4。 3、鉴于酒店经营管理投资公司，以及国内外的一些基金公司的考察选址和谈判的周期较长， 约为一年。加上地震之后对成都楼市有一定性的影响，所以建议本案的保留楼层的周期和招 商周期为一年半，保留楼层为23层以上部分。同时，时间界定为项目全面开工。
2020/8/5
6
客户特征分析 —— 一房居住型客户
25-30岁是目标客群， 80后是他们身ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的时代烙印； 他们中大部分人是独身子女；
文化教育程度相对较高； 他们毕业离校不久，积蓄不多，但渴望拥有自己的家； 他们工作不一定稳定，在购房中，父母支持占较大比例； 网络充斥他们的生活 ； 他们厌烦拥堵交通，依赖快速的地铁交通； 他们年轻、富有激情和活力，自我意识强，往往有着积极乐观的态度； 第一次置业将是主导，但这只是他们的过渡性住房，一旦他们经济实力允许，会二次置业；
酒店管理公司
2020/8/5
酒店管理公司名称
星级档次
洲际 雅阁 雅高 锦江 开元 香格里拉 康年 首旅建国 凯悦 万豪 喜达屋 天伦
四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星
13
顾问管理 合作模式
在酒店的建造过程中，管理公司是业主 的酒店顾问。管理公司以其对酒店经营、 管理方面的认识和经验，协助业主何其 工程方面的顾问、承建商和供应商在酒 店设计、设备选型和施工方面达到经营 管理方面的使用要求
酒店管理公司名称
星级档次
香格里拉
四星、五星
锦江
四星、五星
2020/8/5
16
自住的便利和未来的投资性是他们关注的重点
2020/8/5
7
公寓客户特征分析 —— 两房居住型客户
30-40岁是目标客群， 三口之家是主要家庭结构。
大多为外地留蓉家庭，偶尔父母会来蓉小聚，需要有一个多功能房可以作为书房兼临时客房； 受教育程度较高； 通过自己的奋斗在成都有了一席之地，在买房方面更加精打细算； 经常使用电脑和网络； 他们工作相对稳定，工作压力较大，工作是他们生活的重点； 七十年代人群是主流，在理想和现实之中肩负家庭责任； 处于育龄阶段，因此对于教育的关注强烈； 多为二次置业，购房考虑层面增多，
可商可住，具有投资性是考虑的重点
2020/8/5
9
四、形态组合
产品形态组合目的：加快现金流，提升项目品质 产品形态组合原则：引用酒店的建筑设计原则
引入 生态元素 多变、可组合式产品设计
我们的运作方向：1、整体整层出售。引进酒店管理公司及基金投资机构购买 2、拆零销售。打造生态式公寓酒店
2020/8/5
酒店管理公司
酒店管理公司名称
星级档次
雅阁
四星、五星
锦江
四星、五星
开元
四星、五星
康年
四星、五星
天伦
四星、五星
2020/8/5
14
特许经营 合作模式
酒店管理公司授权该酒店使用酒店管理 公司注册的酒店品牌，由业主方按照酒 店管理公司的各项管理标准自主经营。 酒店管理公司根据特许经营的条例定期 派监督员对特许经营酒店进行质量检查， 以确保特许经营酒店的产品质量符合品 牌质量标准。
1、满足以酒店的形式立项报批。 2、满足以框架结构设计、达到产品可自由组合而且产权独立，
并且可实现分割销售的产品。
2020/8/5
5
三、客群分析
从区域市场分析中，我们可以知道公寓的客群范围宽泛，有：公务员，IT从业者，商 务人士，相关企业中、高级管理者……。
目标客群生活特征
有钱，悠闲，自由，开放、讲究生活品质、具有高水准的鉴赏力、对生活质量要求高……….
商业定位及规划设计建议报告
2020/8/5
1
我们呈报:项目定位已经明确的内容
一、产品定位 二、产品规划 三、客群分析 四、形态组合 五、户型设计
六、装修标准 七、配套设施 八、物业管理 九、价格指导 十、收益分析
2020/8/5
2
一、产品定位
通过对项目的深刻理解与分析论证，我们确立产品定位是：
自住是主要购买目的 居住环境、教育环境、交通环境、支付条件等都是考虑的重点。
2020/8/5
8
公寓客户特征分析 —— 商住型客户
由于项目酒店式公寓为商业立项，在产品形式上采用酒店设计， 因此，能够吸引年轻的创业客群
从职业上看，他们归为四类行业 1）装饰、广告等与会展经济相关的一些行业公司； 2）律师、作家等自由职业者； 3）房地产经纪、会计法律等咨询公司 4）网络经济从业者，； 主要特征： 1）25－35岁是主流人群； 2）他们年轻富有闯劲儿； 3）基本上为自主创业，公司规模小，考虑商住同区； 4）对交通要求高
2020/8/5
11
酒店管理公司的合作模式
全权委托 顾问管理 特许经营 全资收购或带资
租赁
2020/8/5
12
全权委托 合作模式
在酒店筹备开业和开业后的日常运作中，酒店管 理公司是业主在酒店的独家代理人，负责以正规、 高标准、有系统的管理体系处理酒店的日常事务。 在过程中维护酒店的长期和现时利益，把项目的 潜力高度发挥，并代表业主对客人提供优质的服 务，对员工提供良好的工作环境和发展，以及为 社会创造效益。
酒店管理公司
酒店管理公司名称
星级档次
最佳西方
四星、五星
雅阁
四星、五星
开元
四星、五星
康年
四星、五星
2020/8/5
15
全资收购或带资 合作模式
由酒店管理公司投资购买业主 现有物业，并投资将其建成或 者改建成酒店。或者酒店管理 公司与业主共同建设、改建物 业，双方约定投资比例，共同 管理和经营酒店
酒店管理公司
生态式公寓酒店
（金沙商务会馆）
定位诠释： 以星级酒店配套作为参照标准 以生态式的建筑设计来打造本项目的建筑形态，提升本项目的品质高度。
2020/8/5
3
二、产品规划思路
我们打造什么样的产品？ 建设生态式公寓酒店，打造成都的地标性建筑.确立方位第一新标杆地位
2020/8/5
4
打造产品所要满足的基本条件
10
运作方向——整体整层出售
1、整体整层出售——由国际性或亚太知名酒店投资管理公司出资整体收购8号楼物业或整层 购买—— 可选择的酒店投资公司包括：雅诗阁（新加坡 嘉德）、万豪（美国）、保怡（台湾）、富 豪（香港）、海逸（香港 和记）等。
2、关于建发金沙商业物业中的拆零部分和整体销售部分的销售配比为： 6：4。 3、鉴于酒店经营管理投资公司，以及国内外的一些基金公司的考察选址和谈判的周期较长， 约为一年。加上地震之后对成都楼市有一定性的影响，所以建议本案的保留楼层的周期和招 商周期为一年半，保留楼层为23层以上部分。同时，时间界定为项目全面开工。
2020/8/5
6
客户特征分析 —— 一房居住型客户
25-30岁是目标客群， 80后是他们身ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的时代烙印； 他们中大部分人是独身子女；
文化教育程度相对较高； 他们毕业离校不久，积蓄不多，但渴望拥有自己的家； 他们工作不一定稳定，在购房中，父母支持占较大比例； 网络充斥他们的生活 ； 他们厌烦拥堵交通，依赖快速的地铁交通； 他们年轻、富有激情和活力，自我意识强，往往有着积极乐观的态度； 第一次置业将是主导，但这只是他们的过渡性住房，一旦他们经济实力允许，会二次置业；
酒店管理公司
2020/8/5
酒店管理公司名称
星级档次
洲际 雅阁 雅高 锦江 开元 香格里拉 康年 首旅建国 凯悦 万豪 喜达屋 天伦
四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星 四星、五星
13
顾问管理 合作模式
在酒店的建造过程中，管理公司是业主 的酒店顾问。管理公司以其对酒店经营、 管理方面的认识和经验，协助业主何其 工程方面的顾问、承建商和供应商在酒 店设计、设备选型和施工方面达到经营 管理方面的使用要求
酒店管理公司名称
星级档次
香格里拉
四星、五星
锦江
四星、五星
2020/8/5
16
自住的便利和未来的投资性是他们关注的重点
2020/8/5
7
公寓客户特征分析 —— 两房居住型客户
30-40岁是目标客群， 三口之家是主要家庭结构。
大多为外地留蓉家庭，偶尔父母会来蓉小聚，需要有一个多功能房可以作为书房兼临时客房； 受教育程度较高； 通过自己的奋斗在成都有了一席之地，在买房方面更加精打细算； 经常使用电脑和网络； 他们工作相对稳定，工作压力较大，工作是他们生活的重点； 七十年代人群是主流，在理想和现实之中肩负家庭责任； 处于育龄阶段，因此对于教育的关注强烈； 多为二次置业，购房考虑层面增多，
可商可住，具有投资性是考虑的重点
2020/8/5
9
四、形态组合
产品形态组合目的：加快现金流，提升项目品质 产品形态组合原则：引用酒店的建筑设计原则
引入 生态元素 多变、可组合式产品设计
我们的运作方向：1、整体整层出售。引进酒店管理公司及基金投资机构购买 2、拆零销售。打造生态式公寓酒店
2020/8/5
酒店管理公司
酒店管理公司名称
星级档次
雅阁
四星、五星
锦江
四星、五星
开元
四星、五星
康年
四星、五星
天伦
四星、五星
2020/8/5
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特许经营 合作模式
酒店管理公司授权该酒店使用酒店管理 公司注册的酒店品牌，由业主方按照酒 店管理公司的各项管理标准自主经营。 酒店管理公司根据特许经营的条例定期 派监督员对特许经营酒店进行质量检查， 以确保特许经营酒店的产品质量符合品 牌质量标准。
1、满足以酒店的形式立项报批。 2、满足以框架结构设计、达到产品可自由组合而且产权独立，
并且可实现分割销售的产品。
2020/8/5
5
三、客群分析
从区域市场分析中，我们可以知道公寓的客群范围宽泛，有：公务员，IT从业者，商 务人士，相关企业中、高级管理者……。
目标客群生活特征
有钱，悠闲，自由，开放、讲究生活品质、具有高水准的鉴赏力、对生活质量要求高……….