关于长治城区城中村改造问题的若干建议

推进新型城镇化,建设美丽新城区十八大报告提出，加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强指出：要把资源型城市转型和棚户区改造作为推进新型城镇化的重要任务。城镇化是中国发展的一个大战略，城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。因地制宜，宜改则改，宜搬则搬。

新型城镇化突出的是“新”：即城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展，互促共进的城镇化。

结合山西省综改方案来看，长治城区在此不容怠慢。要科学规划，摸清底数，依靠改革作为动力，创新体制机制，统筹协调配合，形成工作合力，加快建立资源开发补偿、衰退产业援助、专项资金支持等长效机制，增强可持续发展能力。

（一）鼓励村集体及村民个人出资，开发高回报项目。

1，城中村改造，首先要解决的就是资金问题，需要支付城中村居民拆迁补偿与安置费用，政府财政对于独立支付这笔巨额资金有一定困难。因此，可以考虑城中村居民个人出资的办法。可暂时将村民应该得到的拆迁改造补偿资金作为投资形式投入到生产领域，将村集体改制成股份公司的形式，鼓励村民将拆迁费用及安置费用作为股份形式投资，等将来股份公司盈利时，首先将股份公司盈利部分按照投资股份比例以资金形式偿还给村民，剩余的部分盈利再以股东分红配股的形式支付给城中村村民。由此一来，政府就可以节约出一大笔资金用于城中村的项目建设及环境改造等以及其他基础设施及民生建设。与此同时，村民在合理拆迁改造过程中既保证了自己回迁的速度与质量，同时做出了投资，得到了拆迁与安置补偿，如投资了非房地产的长期经营盈利项目，还会有长期的收益回报。

2，村集体及村民个人出资入股的项目应以短期快速大量收益与长期稳定的经营性项目相结合。如房地产开发与综合性超市结合，如房地产开发建设的项目可以快速建成，开发建设成功销售后即可获得收益用于补偿村民出资的部分费用。而如大型超市之类的项目在建成投入运营后可以受到长期利润，这样可以以年底分红的形式作为村民集村集体的长期收益，同时，在经营规模扩大后还可以以股份形式给与村民配股，这样就保证了村民收益与经营规模扩大化的二者均衡发展。

（二）各村加强招商引资，结合各自情况建立集体出资项目。

1，以收益回报为导向，大力开发高回报快产出的项目。完善与优化城中村土地审批开发制度，敢于先行先试，在规范化的前提下简化房地产开发手续审批，在区政府的领导下，放权于村集体，让各村集体因各村特殊情况开发项目。形成一套由村集体开发，政府审批；村集体建设，政府把关；村集体经营销售，政府监督调控的三位一体模式。要在区政府的领导下，以保证村集体及村民的拆迁安置费用补偿的前提下审批开发，做到“一个领导带一个团队管一个村”，与村民签订回迁安置合同与补偿数目合同，在保证的前提下由带头监督的领导全程负责项目审批建设，项目质量安全，村民的回迁安置，回迁后房产销售以及利润分配问题。

2，以长期收益回报为目标，合理开发与引进大型生产经营型项目。各村集体应该本着因地制宜的原则，开发和引进一些优势项目。如基于资源优势的产品制造业，基于地理优势的物流公司，基于顾客人群优势的商品销售市场以及基于环境优势的特色旅游与娱乐产业。

这样就可以使村集体的大量投入资金得到可持续的发展，同时非常重要的是还可以吸收一大部分城中村中的闲散无业人员，解决他们的就业生活问题，优化了城中村中的区域治安环境。因为据了解，城区的城中村中存在一部分无业村民，他们有的是当地村民，有的是外来务工人员在此租赁房屋暂住，因无法确切统计，所以造成了对流动人口的管理缺口。如果解决了这一部分人的就业问题，不仅改善了他们的生活，还会使城中村以及周边的治安环境得到改善如此一举两得。

3，以村民回迁安置与拆迁补偿为出发点和落脚点，对城中村原有房屋进行规划拆迁。应本着建设和谐社会的精神，合理有序地对现有房屋布局进行分析，在科学分析研究的基础上合理规划拆迁区域，由村民委员会科学评估财产，制定合理的补偿方案，防止“因拆无助”，“因拆暴富”等极端情况的发生。按照统筹兼顾工业化、城镇化需要和房屋被征收群众利益，把公共利益同被征收人个人利益统一起来的总体要求，以《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》为指导，合理拆迁。将房地产项目开发与村民利益相结合，开发出优质的项目，增强村民回迁意愿，先行先试，为其他城中村改造做出榜样，起到引导作用。做到村民搬出与项目开发的结合；村民回迁与项目销售的结合；村民居住与项目质量的结合；村民利益与集体利益的结合。以村民及村集体利益为核心，做到合理规划，有序搬迁，文明拆迁，村民优先回迁。使房地产项目的开发本着村民能搬走，易回迁，有的住，住得好。开发出有特色的高质量房产项目。

（三）改变二元结构，实行城乡均等对待。

城中村的改造就是由村民变为城市居民，由村委会变为居委会，有农村社区管理变为城市社区管理的综合转型和变迁过程。也是由二元结构转变为一元结构的转变过程。

1，由从前的村集体土地所有制转变为土地归国家所有。城中村改造首先要解决的就是土地产权的遗留问题，对城中村土地实行彻底的国有化改造。在不违反规划策略的前提下，依据相关的法律法规规定，确认产权，补办征地手续。使城中村土地变为有偿、有限期使用的可进入房地产开发及商品房市场的国有土地。严格控制把关开发项目，杜绝违章建筑。在拆迁过程中杜绝暴力拆迁，合理运用行政手段与宣传教育手段，关键是运用经济手段，让村民能得到眼前的利益，能看到长远的利益。以经济利益去为驱动力，将短期的拆迁改造补偿金与长期的项目股份分红相结合。积极创新，运用“情感拆迁”、“蹲点拆迁”、“房票拆迁”等拆迁模式，加快拆迁速度，保证村民利益，照顾到村民的情绪。转变为国有后的土地要科学规划，合理开发，严格审批制度，放宽准入空间，敢于“非禁即入”，使每一寸土地的价值发挥到最大，最终惠及人民，造福群众。

2，由从前的农村村民户籍转变为城市市民户籍，村民委员会转变为居民委员会。由居民委员会管理村民户籍，实行城市的社区管理方式，在政治领域实现农村向城市的转型，使城中村成为以契约性关系为基础而不是以初级关系为基础的城市社区。在农村人口转化为城市人口的过程中，村民的城市化并不是简单的户籍转变就能完成。还有一个生活方式，社会意识及社会行为的转变过程。村民观念的问题，要打破村民对土地的依赖，这样一来，就要让利于民，要始终坚持把关心、维护最广大人民群众的利益作为城中村改造工作的出发点和落脚点，使村民成为城中村改造的参与者和受益者。

3，由从前的农村保险制度转换为城市居民保险。以更大强度加快打通城乡社会保障制度的转换路径，在此，可以采取一种“土地换保“路径，即将村民的土地使用权一次性流转给区政府委托的土地置换机构，由土地置换机构为失地村民符合条件的现有家庭成员统一办理各项社会保障。土地置换机构根据城区土地管理部门规定的失地村民的安置费，土地补偿费，水利设施费，撤组转换费用用于失地村民的社会保障。这样一来就可以顺利解决城中村土地置换问题及村民社保过渡问题。经常有人会说现在的城中村村民是”三不人民“：不是