四川省巴中市通江春熙路定位方案

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通江春熙路整体定位思路

项目区位

通江春熙路项目位于S302省道旁，小通江河畔，处于石牛嘴片区、高明新区及老城区商圈交汇之地，中枢西拓核心，交通便利。

项目概况

通江春熙路总占地约75亩，总建筑面积约13万平米，由商业综合体和壁州廊桥两大部分组成。综合体由15栋高低错落的建筑构成，为区域现有规模最大、业态最全、规划最完备的集吃、喝、玩、乐、购、住于一体的航母级商业综合体，规划的业态有：精品百货卖场、大型综合超市、品牌家居建材城、儿童主题游乐中心、星级幼儿园、星级影院、星级酒店、智能停车场、滨河餐饮娱乐街区、数码娱乐城、电商孵化园、主题商业街等。廊桥为通江唯一车行景观廊桥，长155.16米，宽36米，总建筑面积约1.1万平米，集车行、停车、旅游景观、特色餐饮、时尚购物、休闲娱乐为一体

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SWOT矩阵

Strengths（内部优势）S1) 地理位置优越

S2) S302省道和滨河路均具有展示面S3）具有商业规模优势

S4）专业的业态规划及组合起到吸引人气的作用

S5）专业的招商及商业运营管理为项目的成功运作保驾护航

S6）项目充足的停车位为项目消费提供基本保障

Weaknesses（内部劣势）

W1) 平面单层面积过大，区域市场容量有限，对项目内部的业态成功组合带来难度

W2) 区域多年来已形成固有的消费习惯，对新兴的消费模式需要引导和磨合

W3) 项目工程施工进度造成一定负面影响

W4）项目前期购买业主遗留问题若处理不当会对项目带来影响

Opportunities（外部机会）

O1) 所在商圈为通江的新兴前瞻性商圈O2) 大量零售品牌开始拓展省内三、四线市场

O3) 项目区域未来无待开发的体量相当的商业项目

O4) 区域内缺乏中高端集中式消费场所O5）壁州大道改造工程一方面增加项目通达性，同时为项目提供大量目标购买客群面对通江县现存各大商圈的竞争，结合自身优劣势，建议本项目的竞争策略：• 由于商圈内商业项目集中，因此尽量凸显项目的体量优势、产品优势、区位优势，体现与各个项目的差异化及独特卖点，避免直接竞争。

• 考虑到商圈内多为临街门店模式，可以通过购物中心模式差异，树立项目在业态、档次、消费方式上的差异化。

• 商圈内现有及未来商业项目供应量亦对本项目构成直接竞争，因此本项

目应在时间及品质方面抢占优势。同时，对于优质的客户应通过优惠租赁条件吸引其入住。

• 通过购物环境的提升来改变消费者以及零售商心目中对区域商圈固有的印象。

Threats（外部威胁）

T1) 周边现有商业竞争较为激烈

T2) 中高端零售商对该区域信心不足T3）项目在业内没有形成良好的口碑

项目SWOT矩阵

企业战略重点，通江扛鼎之作，需要项目的高位成功

品质是价格和品牌的支撑，价值是最终目标2

提供安全、稳健的运营现金流，支撑项目对购买客户的投资回报

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对项目发展目标的理解

功能诉求

情感诉求

一次性购足(= 品种齐全)

专业化(= 有限品种)

零售公园零售公园

能量中心

城市中心

超级地区

中心

邻里中心

区域中心

休闲娱乐中心生活时尚中心

美食中心

主题购物中心

工厂直销

中心

专业市场中心

在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，总结定义了具有典型意义的十二种商业类型，本项目作为区域购物中心、休闲娱乐中心、生活时尚中心以及美食中心有利于形成品类业态差异化，聚焦品类，凸显情感诉求

通江春熙路是一个融合城市多功能、多业态、多层次、多人群的完全开放的一站式体验消费中心。

商务楼

精品百货

时尚生活

餐娱区

童乐童趣

运动休闲

酒店

休闲美食

花样年华

奢华尚品

精致生活商务餐饮

城市公园

餐饮、娱乐、休闲商务、办公、购物男人、女人、儿童

高档、中档、大众时尚、经典、混搭专属、包容、开放

地段价值：

通江春熙路地处通江城市的门户口岸

商脉价值：

通江城市的发展呈南北向舒展而开

商气价值：

50亿消费、20万城市人口、上千家企业、500万级旅游人群

城市价值：

政府倾力打造的城市形象工程，极具经营保障

人文价值：

仿古通车廊桥、城市公园，是购物中心，也是观光景点，项目的外延性极强

创意价值：

时尚与传统碰撞，国际化与本土化完美结合，春熙路的时尚大气与生俱来

产品价值

经营价值

•运营模式：统一管理、统一打造，严格定向业态管理。

•建造者：中天集团担纲项目建施

•商业环境设计：美国五大建筑设计品牌之一的思纳史密斯倾力设计。

这里

毫无争议的繁华所在毫无保留的

全城所望

通江首席一站式全业态时尚文化商业中心

核心客群重要客群次要客群

重要客群构成客群特征

通江县追求生活体验的

青年群体

追求生活品质，寻找特色消费环境和

适合朋友聚会情侣约会的地方，有强

烈意愿尝试新鲜事物，注重商业环境

氛围和情趣

通江县的商务办公、政

务人群

政务人群多为政府机关单位人群，客

群具备中高端消费能力，注重商业消

费的社交功能，重视消费环境品质和

服务水平

次要客群构成客群特征

省内周边城市休闲游

客

有目的性的寻找有偏好的消费场所，

体验通江春熙路休闲生活氛围，倾向

有内涵别具一格的消费场所

其他城市来通江公干

的商务游客或游客

有目的性的寻找有偏好的消费场所，

体验通江红色旅游及绿色生态旅游氛

围，愿意体验特色消费环境核心客群构成客群特征

通江县的居住人群中高端消费能力，户均人口3人为主，

消费目的性强，重视生活品质、消费

环境以及个人或子女成长

石牛嘴新区居民追求生活品质，重视性价比和实际消

费功能的满足，能满足一家人休闲消

费、游憩的场所