半山半岛项目可行性研究报告

原项目概况
前三期分区及规划
一期鹿回头湾区， 一期鹿回头湾区，已售罄
一期 三期 二期双湾区，已售罄 二期双湾区， 二期
洲际酒店
四期： 四期：滨海国际商业区 悦榕庄 鹿回头Golf球场 球场 香格里拉 鹿回头 三期东海湾区销售中 滨海国际商业区 洲际酒店
前三期分区及规划
鹿回头湾区（ 鹿回头湾区（211套，总面积 万m2） 套 总面积4.6万 ） 产品 公寓 别墅 主力户型面积 140㎡(2×2) 219㎡ 双海湾区（ 双海湾区（454套，总面积 万m2） 套 总面积7.5万 ） 产品 公寓 别墅 主力户型面积 175㎡（3×2） 209㎡ 东海湾区（ 东海湾区（1302套，总面积 套 总面积18.8万m2） 万 ） 产品 公寓 主力户型面积 190㎡（ 3×2 ） 160㎡（ 3×2 ） 120㎡（ 2×2 ）
标杆极
生活方式代言
区域分析—— 海南
从度假物业属性角度理解，海南“滨海度假物业” 的第一属性为“奢侈品”，而三亚则是“限量版奢侈 品”，具有最强的价值“唯一性”
区域分析—— 三亚
三亚以其无法替代的资源成为海南唯一的一个坐标极，不断刷新海南甚至 中国的休闲度假最高标准，同时创造出更大的市场空间
对于中国的富人（体验阶层）来说，三亚越来越富有想 象空间，有无限种可能，提供一种迪拜式的神奇体验
前三期销售数据
从07.11.18 — 08.2.14成交15亿
2008年十一黄金周销售5.2亿
2008年全年销售18亿
2009年春节一周销售3亿，至2月底实现09年销售额6亿
2009年上半年销售14亿
2009年1-10月销售约20亿
前三期开发进展
①目前半山半岛正在销售第三期“东海湾” ，目前即将售罄， 第四期商业街已经开始开工。 ② 目前一期与二期已整体交楼，三期东海湾定于今年年底交 楼 ③近期与安纳塔酒店签约，引进该酒店负责精品酒店管理 ④ 附赠业主的“琦园” 已投入使用 ⑤ 目前该项目配套开发的洲际酒店主体结构即将完成。
三亚半山半岛为位于三亚大东海鹿回头半岛的复合型高端滨海度假社区，距三 亚市区5分钟车程，距亚龙湾约50公里，总占地面积为2066亩，总建面为100万㎡。 项目南临龙首山，西接鹿回头岭，北侧为三亚标志性旅游景点鹿回头公园，拥 有中国绝无仅有的双海湾天然景观条件，与悦榕庄、洲际酒店等2家国际六星级酒店 及一座18洞临海的高尔夫球场为邻。长达几千米的稀缺海岸线，为罕有的良好贝壳 沙滩和珊瑚礁潜水海域，拥有丰富的海底生物景观，而猕猴保护区，也是不可复制的 自然特色。 整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、 游艇会等。 该项目目前开发商为三亚鹿回头旅游区开发有限公司，计划将后期部分未开发 地块整体转让，涉及总占地面积529200 ㎡，总建筑面积567752㎡，整体容积率1.07。
主要配套设施
购买半山半岛项目的客户可以免费加入半岛会籍，优惠使用以下 配套设施，半岛会籍单卖为50万元： 小东海长达1000米的海岸线为未来半山半岛业主的“私家海域” 鹿回头高尔夫球场，占地2100亩，投资10亿元，共18个洞，洞 洞观海，全场灯光。 小东海国家级红珊瑚自然保护区——海南自然条件最好的潜水 基地 游艇会、游艇码头，中国唯一一艘斥资3000万元购进的“美人 鱼号”潜水艇停靠于此 滨海商业区、社区内精品商业街 国家二级猕猴自然保护区 继洲际酒店、丽笙世嘉、Anantara酒店 馈赠业主的海南内陆地区4000亩养生园“琦园” 悦榕庄：为私属奢侈品度假酒店，前身是三亚国宾馆。
拟收购的后期地块构成图
经济技术指标： 经济技术指标： 住宅地块总面积：414400㎡ 住宅可建计容总面积：497224 ㎡ 酒店地块总面积：114800㎡ 酒店地块可建计容面积：70028㎡
第二部分 区域分析
区域分析框架
大东海 三 亚 海 南 海 口 亚龙湾 三亚湾 西海岸 东海岸 国贸
海南的顶级度假旅游核心在三亚，而在三亚的三亚湾与亚龙湾基本开发 完毕的情况下，大东海作为城市湾区，在资源上具有极强的稀缺性
半山半岛后期地块可行性研究报告
中信集团
目录
第一部分 项目背景 第二部分 区域分析 第三部分 需求描述与预判 第四部分 供给分析 第五部分 价格分析 第六部分 项目分析 第七部分 项目开发技术分析 第八部分 项目开发财务指标分析 第九部分 项目可行性研究结论
第一部分 项目背景
项目区位
原项目概况
区域分析—— 海南
在海南以旅游为主导的演变中，形成了“两个极 + 5个湾”的格局，海口 是海南的基础极、补给站，而三亚是海南的标杆极，代言领先的生活方向
基础极
补给站
—— “外源内用”的省会城市，政 治、商贸、文化的复合型区域中心 城市，建立海南与内陆各个层面的 联系
东线湾区
—— 极化发展，集度假、居住、 旅游、会议功能为一体的国际化滨 海城市
今天的三亚，颇有一点夏威夷的意思，更重要的是，它 属于中国人自己。
百度文库
繁盛的中国，需要一个迪拜式的三亚 繁盛的中国，
区域分析—— 三亚
过去数年三亚不断致力于城市营销、基础设施建设、高档旅游设施建设
区域分析—— 海南
海南：全国唯一一个具有热带风情的海洋生态岛屿，中国最具体验示范 意义的“度假生活特区”
滨海度假休闲的兴起，让海南有了新 的定义。在“滨海度假休闲”领域，海南 已经完全替代北戴河。
休闲度假是未来人们生活大趋势： 休闲度假是未来人们生活大趋势： 1、世界旅游业发展的历史规律看，GDP大于3000美元旅游进入休闲度假阶段。2005年 2005年 2005 我国人均GDP已达1700美元，沿海发达城市则已达3000美元，部分城市更高达5000 GDP已达1700美元 3000美元 5000美元 我国人均GDP已达1700美元，沿海发达城市则已达3000美元，部分城市更高达5000美元 以上 ； 2、消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化 需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速 需求出现结构性变化 度发展，而休闲游加速发展，增速将在20％以上。 而休闲游加速发展， 20％ 而休闲游加速发展 增速将在20 以上。