浅论酒店式公寓的可持续发展

浅论酒店式公寓的可持续发展

本文在对酒店式公寓的可持续发展作深入调研的基础上，给酒店式公寓界定了基本内涵，并对起源、特点、酒店式公寓发展中存在的问题以及发展方向分别作了分析。通过对国内各地的酒店式公寓调查研究，结合特点和发展方向，分析酒店式公寓的发展潜力，以带动酒店经济增长。

标签：酒店式公寓；可持续；发展

一、酒店式公寓概述

（一）起源

酒店式公寓起源于20世纪70年代的欧美国家，由“时权酒店”概念演变而来的，“时权酒店”既有酒店的性质，又相当于个人的临时居所，形成了“酒店式公寓”的雏形。

继欧洲之后，酒店式公寓在美国得到快速发展，其主要消费群体以商务人士、高级白领、跨国公司高管等阶层为主。他们对配备有家具、电器和具有完善生活设备的公寓产生了需求，于是酒店式公寓模式逐渐完善，并在全球各地流行。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或者是一些游客集中的旅游区。

酒店式公寓于20世纪90年代末在我国兴起并快速发展起来。与星级酒店和普通公寓相比，酒店式公寓有自己独特的优势，受到了众多住客的青睐。它能够为客人提供更加人性化、更加舒适的服务，因而在我国具有比较光明的前景。

（二）定义及分类

酒店式公寓可意为“酒店式服务，公寓式管理”，同时也称作酒店式服务公寓（serviced apartment），是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住或投资的公寓型住宿单元，其产权独立，配备包括厨具在内的综合套间。酒店式公寓的典型客户群主要定位于较长期（中短期）逗留的商务（公务）人士及旅游客人。因此，除提供标准的酒店管理与服务之外，酒店式公寓更强调突出家居布局、家局设施和家居服务，以营造一种家居氛围。

按照产权分，酒店式公寓可分为大产权酒店式公寓和小产权酒店式公寓两种类型；按照用途划分，酒店式公寓可分为居住性酒店公寓和商务型酒店公寓；按照布局分类，酒店式公寓可以分成在相对封闭的区域内独立经营的酒店式公寓、依托酒店辟出的楼层或地块开展经营的酒店式公寓、混合于住宅区或商务区楼栋中开展经营的酒店式公寓。

二、酒店式公寓的特点

（一）综合性强

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代的写字楼特点，是一种综合性很强的物业管理概念，住在酒店式公寓里面，可以享受到星级酒店般的待遇，充分满足了人们对舒适度的要求。

（二）能满足客户的个性化需求

酒店式公寓的主要目标客户群是作为白领的年轻人、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士。其发展方向是注重产品差异化、提高专业化程度和项目定位明确。户型从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。在服务上根据住户的要求提供酒店式服務的同时，还附加提供一些超市、会所、娱乐场所等等。

（三）为住客提供高档服务

酒店式公寓的特点决定了它既有酒店式的服务又有居家的舒适性，所以它具有提供酒店式服务和管理、商居两宜的特点。酒店式公寓本身的服务项目具有个性化，可以为住客提供高档、到位的服务，使住客能体会到家的温暖。

（四）自由方便，价格便宜

选择酒店式公寓入住最大的特点就是自由方便，而且价格相对于同等设施和服务的星级酒店要便宜很多，客人可以花较少的钱，享受到星级酒店待遇，所以酒店式公寓对客人的吸引力是很大的。

三、酒店式公寓发展中存在的问题

（一）缺乏统一规范

酒店式公寓究竟应该配备什么样的标准设备、提供什么种类和规格服务，尚没有统一的尺度。这样容易造成市场的混乱，所以我们现在能看到的酒店式公寓名目繁多、规格不一，有的酒店式公寓名字就叫做公寓，有的称之为中心、花园、别墅；更有的则另冠其名，如上海市的雅诗阁、第一城等。这些不规范的名字使人容易产生混淆，不能从名称上直接判断其性质，从而也就不敢轻易租住。

（二）缺乏完善的管理目标

目前，大多酒店式公寓都没有统一的管理标准。政府相关部门没有完善的行业经营标准，包括准入门槛、经营场所、专业培训、安全防范等各个方面。此外，大部分酒店式公寓都是由一些不够专业的酒店甚至没有酒店来进行管理。因此，我国各大城市的酒店式公寓均没有统一、专业的管理尺度，不仅在产权管理上混乱，而且也会因此无法给顾客提供优质的产品，从而破坏酒店式公寓的口碑，最

终造成业主对酒店式公寓投资的怀疑。

（三）住客权益无保障

酒店式公寓虽是按酒店模式进行经营，但均未取得合法营业资质。此外，大多数酒店式公寓的管理者和服务人员未经过专业培训，游客权益难得保障，且大多数酒店式公寓以贸易公司名义注册，一旦发生消费投诉，执法部门查找被投诉机构的经营主体难度很大。

（四）缺少宣传，客源单一有限

与一般酒店大肆进行广告宣传、吸引各类客户相比，酒店式公寓由于受限成本及其他相关原因，几乎不对外做广告宣传，这就造成酒店式公寓鲜为人知，因此很难吸引新客户入住。大多数客源基本上都是老客户或回头客。这就直接导致了酒店式公寓的人住率不稳定，时好时坏，旺季和淡季区别比较明显。

（五）设计不够合理

酒店式公寓虽然是一种居住建筑类型，且以小户型为特征，但它又不是一般意义上的住宅，更不是酒店。作为一种新事物，由于缺乏直接的设计规范作为设计依据，因此在小户型条件下做到功能设施齐全也是值得深入研究的问题，否则无法得到客户的认同。因此酒店式公寓这类建筑存在一些待解决的问题。

四、酒店式公寓的发展方向

（一）建立行业协会。统一设备和服务的标准

在法规尚未建立之时建立行业协会是目前酒店式公寓这一新兴业态发展进程中的当务之急。在此基础上将产品细分化可以更加有利于统一经营管理，塑造品牌。处于不同区域的酒店式公寓，在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务上必须满足商务和办公的需要，并差异化的定位于不同档次的商务客户。

（二）建章立法，开拓规范市场

用政策法规保障服务质量，培育诚信、公平、有序的市场环境，最终达到维护消费者合法权益、提高企业竞争力的作用。为使酒店式公寓市场尽快纳入规范化轨道，政府旅游管理部门应将研究制定《酒店式公寓管理条例》提上日程，出台一套标准，改变目前各行其是的自发状态。

（三）结合实际出台措施。引导产业有序发展

政府部门应根据国内外旅游业发展的趋势及市场变化特点，及时编制和调整酒店式公寓产业的总体发展规划，掌握宏观调控主动权。政府主管部门还应该协