评估报告工作底稿

内部资料注意保密评估报告工作底稿

借款人：广州合生愉景房地产有限公司

项目名称：“愉景南苑”项目

广东省分行营业部评估部

二○○二年四月

主评估人：梁伯翔

评估小组：

第一章借款人评价梁伯翔

第二章项目建设条件评价张帆

第三章市场评估张帆

第四章项目投资估算与筹资评价马强

第五章偿债能力评估马强

第六章贷款风险分析马强

资料提供单位：广州市广州大道支行

印制：广东省分行营业部评估部

目录

第一章借款人评价

一、借款人概况------------------------------------------------------4

二、经营者素质评价--------------------------------------------------5

三、经济技术实业评价------------------------------------------------5

四、股东评价--------------------------------------------------------6

五、资产负债分析----------------------------------------------------6

六、盈利能力分析----------------------------------------------------8

六、现金流量分析----------------------------------------------------8

七、信用状况评价----------------------------------------------------8第二章建设条件评价

一、项目建设概况及规模----------------------------------------------8

二、项目审批手续及进度----------------------------------------------8第三章市场评价

一、市场现状及发展趋势---------------------------------------------10

二、市场竞争分析---------------------------------------------------11

三、发展前景-------------------------------------------------------12第四章投资估算与筹资评价

一、项目总投资估算-------------------------------------------------12

二、筹资来源-------------------------------------------------------14第五章项目效益及偿债能力评价

一、项目财务效益评价-----------------------------------------------14

二、项目敏感性分析-------------------------------------------------15

三、借款人偿债能力-------------------------------------------------15第六章贷款风险与效应评价

一、贷款项目风险度测算---------------------------------------------16

二、贷款效应及风险-------------------------------------------------16第七章项目贷款综合评价

项目贷款综合评价---------------------------------------------------18

第一章借款人评价

一、借款人概况

1、合作公司概况

广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的 4.23%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元，占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会计师事务所有限公司----正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。

20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。

2、经营范围及规模

该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。项目东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉“广州大道”相距500米；西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。合作项目规划总用地面积为48,290平方米，总建筑面积约为

157,911平方米。

3、资质等级、信用等级

现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高综合授信额度为 1.5亿元。该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。

二、经营者素质评价

该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事会成员共五人，德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事长由合生公司委派，副董事长由联嘉公司委派。

董事长蔡春萌，男，1965年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具有15年的房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务公司总经理，具有丰富的物业管理经验。

董事谢世东，男，出生于1958年，毕业于香港大学，获工程学士学位，曾担任香港一上市房地产发展公司的执行董事，也是香港工程师学会会员，在房地产投资、物业发展、工程管理及销售与市场推广等方面拥有十九年以上经验。

三、经济技术评价

2001年末公司资产总额为19,591万元，其中存货634万元，所有者权益619万元，目前开发的愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，计划投资总额约为65877万元。公司现有职工约22人，研究生学历占比5%，大学学历占比68%，中高级职称占比15%，公司整体经济技术实力较强，具有丰富的房地产开发经验，并聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。