我国房屋租赁市场发展研究

作者简介：魏静（1962－），女，汉族，河南孟津人，三门峡市住房和城乡建设局租赁管理处经济师。主要研究方向：房地产经济，租赁市场管理。

我国房屋租赁市场发展研究

魏

静

摘

要：我国房屋租赁市场发展中存在着的住房消费观念的固化、隐形租赁市场盛行、房屋租赁市场管理体制不

顺、

法律法规建设不健全、诚信问题严重、市场服务水平低等问题制约着我国房屋租赁市场的进一步发展。只有多管其下才能真正地提高我国房屋租赁管理水平、实现房屋租赁市场的持续健康发展。关键词：房屋租赁市场；问题；发展

一、我国房屋租赁市场发展现状分析

从一个完整的房地产市场构成来看，买卖与租赁是两大重要组成部分。进入21世纪后，随着我国经济的快速发展和住房制度改革的不断深入推进，

我国房地产市场呈现快速发展态势，尤其是买卖市场受供需两旺因素影响，

迅猛发展，导致房价居高不下，国家宏观调控力度不断增加。相比而言，从我国房屋租赁市场具体实践来看，自1998年以来的历次房改中我国房屋租赁市场几乎是处于边缘化的位置，是被忽略的对象。租赁作为住房消费的主要形式之一，如果缺乏租赁市场良性发展的支持，必然对于整个房地产的运作会形成不安定的影响，

甚至是产生严重的负面影响。房屋租赁市场的持续健康发展不论是对于我国市场经济的发展、满足居民住房消费需求，还是促进整个房地产的良性运作都具有重要意义。同时根据国际发达国家房地产市场发展情况来看，

房屋租赁比例往往占了很大一部分比例，我国房地产租赁市场的发展具有巨大的潜力。因此，对于房屋租赁市场发展现状及发展过程中存在的问题进行梳理分析具有重要的意义。具体来讲：

一方面，近年来，随着房地产市场体系的不断完善及住房制度改革的深入，我国房屋租赁市场也得到了一定程度的快速发展，在房地产的三级市场中扮演着越来越重要的作用，同时对于房地产一级市场的持续健康发展产生强大的反作用力。甚至

从某种程度上来讲，发展房地产租赁市场也成了控制房价的重要出路，

当买房不再是主流，我国房屋租赁在整个市场供给中的比例占到40%，那么稳定房价的目标也不难实现

。“租售并举”、“进一步加快房屋租赁市场的发展”成为我国房地产工作会议的重点，

房屋租赁市场的发展越来越受到关注。另一方面，近期随着新房地产领域新政策对于商品房买卖交易市场的影响，楼市严政下房地产开发商、消费者等都对于房地产市场的未来走向处于观望状况，“由购转租”的过渡人群、由“群租”分流的租客、加上其他因素如应届高校毕业生、外地务工人员等的影响，使得与逐步降温的住房销售市场形成直接对比，

房屋租赁市场火热升温，不论是租赁市场成交量还是市场的活跃度都明显提升，租赁价格上涨幅度也明显提升，租赁市场的发展已经引起了各级政府、房地产开发商和社会各界的广泛关注，

房屋租赁市场的发展成为当前关注的重点和热点问题之一。尤其是当前在房租迅速上涨的情况下，更需要国家在进行楼市宏观调控时，更加注意和关注租赁市场，引导我国房屋租赁市场的健康发展，搞活房地产二、三级市场，实现房地产市场多渠道、

多形式的发展，推进我国房地产业的健康发展。二、我国房屋租赁市场存在的问题及原因当前，我国各地房屋租赁市场在迅速发展的同时，也越来越暴露出了当前我国房屋租赁市场发展过程中的各种瓶颈性因素，制约着我国房屋租赁市

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场的进一步健康发展。整体上讲，当前我国房屋租赁市场发展中存在的问题主要包括以下几个方面：一是住房消费观念的固化。受“居者有其屋”等传统文化思想和置业习惯的影响，如我国居民在房屋的消费上仍明显存在着“重销售、轻租赁”的习惯，房屋租赁往往是只是作为购房的过渡阶段，或者是暂时买不起房的选择，对房屋租赁的需求远远比不上对于房屋刚性购买的需求。加上在住宅消费中存在的认识误区，如一步到位、显富等，也刺激了房屋非理性购买消费需求，对于租赁市场的进一步发展产生严重的影响。同时，有关部门受固有观念的影响，对于房屋租赁市场发展重要性的认识还不足，也在一定程度上造成了我国房屋租赁市场相对滞后的状况。

二是许多城市隐形租赁市场、地下租赁活动盛行，缺少依法租赁的观念，既影响到房屋租赁市场的规范化运作，难以有效保障消费者的合法权益；同时对于房地产管理部门来讲，更是一个巨大的挑战，地下租赁市场的存在使其难以全面把握整个房屋租赁市场的准确信息，从而直接造成行业政策制定和管理等偏离市场实际运作情况，缺乏针对性、科学性及有效性，影响到房屋租赁市场乃至整个房地产行业的良好发展。另外，房屋租赁的私下交易、规避相关管理部门的管理，导致国有土地收益的流失。

三是房屋租赁市场管理体制不顺。对于整个房屋租赁市场的管理是一项涉及面极广的复杂性基础性工程，需各个部门的积极配合和共同支持。但另一方面，当前租赁市场管理体制中各管理主体间又严重缺乏协调和沟通，造成存在着多头管理、政出多门的负面影响，管理主动性不足、管理效率低下，直接加剧了房屋租赁市场秩序的混乱，不利于房屋租赁市场的持续健康发展。

四是租赁领域的法律法规建设不健全。当前，随着《商品房屋租赁管理办法》在全国的正式施行，为房屋租赁市场管理的法制化和规范化提供了重要依据。但另一方面，从全国房屋租赁管理的地方规章及实施细则的制定和实施情况来看，仍存在着空白，缺乏符合当地实际房屋租赁市场的相应规范，导致房屋租赁市场运作及管理工作开展的无章可循和无据可依。

五是租赁市场诚信问题严重。鉴于我国房屋租赁市场发展阶段及当前我国整个社会信用体系建设的不健全，在租赁市场上直接体现为房屋中介机构虚假广告的发布、欺骗出租人或承租人；房东乱扣租户押金；租客欠费损坏房屋相关设备等三方的不诚信行为。租赁市场的不诚信行为对于房屋租赁市场、房地产行业都将会产生巨大的负面影响，影响到社会对房地产行业的认可度等。

六是房租租赁市场服务水平低。当前我国房屋租赁中介服务业的从业人员不论是在相关工作经验积累方面还是房屋租赁专业化服务水平方面仍存在着较大的差距，人员素质参差不齐，整体素质不高，也导致当前我国房屋租赁市场所提供业务的简单化及低层次，只是单纯地局限于交易的介绍及撮合，对于其他相关服务，如税收缴纳、法律咨询、评估等，则难以提供，全方位的中介机构缺少。同时从目前来看，我国房屋租赁中介市场准入门槛低，当前我国房屋租赁中介机构数量多，但规模小、资信差，经营行为短期性严重，又缺乏信息的沟通与协作，行业恶性竞争时有发生，造成租赁市场的无序化运作。另外，出租房已经成为各类社会问题发生的主要场所，直接影响社会治安和稳定，对房屋租赁市场的进一步健康发展产生负面影响。

三、发展我国房屋租赁市场的对策措施

一方面是积极推进我国房屋租赁市场发展的重要性和迫切性，另一方面是当前我国房屋租赁市场中存在的诸多问题。因此，为更好地推进我国房屋租赁市场的进一步发展，更好地适应市场的需求，要做好以下几个方面的工作。

首先，利用广播、电视、报纸、网络等种种媒介，通过多途径、多层次的广泛宣传，改变对于房屋租赁市场存在的片面认识，提高市场各主体对于房屋租赁市场的重要性的认识，引导传统的住房消费观念的转变，为房屋租赁市场的发展营造良好的社会氛围，让更多人愿意租房、乐意租房，将租房消费作为一种常态的消费形式。同时积极宣传当前房屋租赁管理方面的相关法律法规，使广大群众对于房屋租赁相关知识有基础的了解，依法进行租赁活动，并自觉支持和积极配合有关部门的房屋租赁管理工作。

第二，加强租赁市场管理，保障市场各方主体

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