模拟楼盘实战计划方法

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模拟楼盘实战方案

1、定价思路

本住宅价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是勐腊县新城，是以后房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边拟建竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤制定价格方案：

第三步：确定价格影响因素；

第四步：通过影响因素分析可比案例；

2、项目价格制定原则

（1）、项目特点分析

此项目为新城开发的首批商业住宅开发项目，南面公路，北面依山（橡胶林地）。周围是勐腊县新的行政中心。对面是拟建医院。交通便利，场地平整，拆迁建筑不多。

拟项目为多层、高层混合住宅，多为南北朝向，依城市规划可分为两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：

A、户型设计差异：北组团户型设计中受经济适用房户型限制，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为80—100平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在50—196平方；

B

变化；

C

组团是经济适用房不具备这一优势。

（2）、价格制定方法

A

B

C

3

(1)市场比较法

考虑本项目所在区域是行政中心，将来是住宅竞争区域。项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,

通过价格影响因素对比调整确定价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价.

(2)调查案例选取

选取原则:同类型住宅,同一供需区域,位置接近,成交价格为正常实现的交易价格.

根据以上选取原则,选择项目周边的南腊小镇、辉煌广场等作为可比案例。（3）住宅物业价格影响因素

A、因素一：地理位置比较因素

•环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻；

•交通：车行、管制、公共交通；

•

B、因素二：楼盘本体素质比较因素

•规模；

•

•

•

•

•景观；

•车位；

•

•承建商。

C、因素三：物业管理

•品牌；

•收费；

D、因素四：工程形象进度

•楼花、准现楼、现楼；

•入伙时间；

E、因素五：营销因素

•市场时机；

•营销包装等。

（4）具体调查结果（待市调结果）

调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域

XXXX元/

（1）层差

根据调查，勐腊县目前楼盘价格如下：

楼盘名

称一二三四五六七备注

XX地产1900 19201900 1900188017601600顶层送花园

XX地产

XX地产

楼层差如下：

楼盘名

称一二三四五六七

备注

XX地产0 +2000

XX地产

XX地产

上述案例中，XX

下：

三四五六七层差（顶层复式）

（2）景观位置差

项目外部没有可利用的自然景观，内部景观差异也不大，因此，位置的影响主要反映在临街噪音的影响上。以下是燕都花园由于位置不同价格表如下：

一二三四五六均价

临街

不临街

位置差如下：平均位置差

临街0

不临街129

综合考虑本项目的素质，影响价格的位置差异的负面因素有：位于南区；临交通干

A、北区第X栋价格表：

单位一二三四五六

西单元

中单元

东单元

B、南区X栋价格表

单位一二三四五六

西单元

中单元

东单元

5、分期价格

（1）第一阶段：内部认购期

18拟实收均价：均价1800元/平方；北区

（2

1900元/平方，南区2000元/平方

营销宣传和促销力度。

（3）第三阶段：强势推广期

定价原则：提高价位塑造大社区形象；进一步回笼资金。

实收均价：均价2180元/平方；北区2200元/平方，南区2150元/平方

定价说明：属于强势推广，结合现场施工进度，加大促销优惠力度，形成价格拉升的动态趋势，给前期客户物业升值的良好印象。

（4）第四阶段：持续销售期

定价原则：工程接近竣工入伙，树立品质，建立信心，缓慢提高价格，进一步回笼资金。。

实收均价：均价2300元/平方；北区2200元/平方，南区2400元/平方

定价说明：准现楼，利用促销手段，保持价格上升的趋势。

（5）第四阶段：尾盘期

实收均价：均价2490元/平方；北区

6、付款方式

（1）一次性付款方式

折扣：内部认购期90折；强势推广期97折；持续期和清盘期99折。

50%（含定金），10天内付总楼款的40%10%余款。

（2

折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。

一万元定金，签署《认购合同》，5天内付总楼款30%（含定金），30天内付总楼款的30%，签署正式《房地产买卖合同》时付总楼款的20%，入伙时付清20%余款。（3）按揭付款

折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。

一万元定金，签署《认购合同》，5天内付15%首期（含定金），签署正式《房地产买卖合同》时付5%首期，办理银行按揭手续。

7、销售时点确定

（1）内部认购时间

根据开发商的资金回收目标，商铺于11月8日开始内部认购，是基于以下因素考虑：

•售楼处于12月5

•

内部认购条件；

•项目预售证尚未取得；

•6月底主体封顶，4月住宅主体施工到

5—6

•

•3月初发售，与本项目内部认购的时间错开；•及早推向市场，实现7月X日预定、销售率达到60%的销售目标。

（2）开盘时间

2009年6月10日除预售许可证和样板房没有准备到位，其他销售条件已经具备，由于样板房开放时间较其他准备工作完成时间明显落后，如果在6月底样板房开放时才公开发售，公开销售期只有10个月，时间合适，如果操作得当，对销售和资金回