养老地产项目的运营策略

一、开发策略

1.开发养老地产应慎之又慎

养老地产是新兴产业，目前开发养老地产存在较高风险，开发商应密切关注政府养老产业政

策动态，进一步研究已存在养老地产项目开发、经营经验与教训。对拟开发养老地产项目，

要做好策划方案，特别是要做好投入与产出分析或可行性研究。

2.可考虑合作开发养老地产

养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司（跟保险养老挂钩）、

商业地产运行公司、医疗公司等也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作

开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。

3.在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站

日托（养老）站的运行方式是老人白天在日托（养老）站活动，由服务人员照顾，晚上回家

休息，早晚由子女接送；或者老人在自己家里，由日托（养老）站提供上门服务。在项目上

建设日托（养老）站，投入少，而且为项目增加了一个很好的卖点，并且有利于开发商积累

发展养老产业的经验，扩大公司的品牌影响力。

二、用地策略

就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老

地产拿地之前必须考虑的重要因素。

1.建设用地与非建设用地的组合

当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业

相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用

地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。

2.不同建设用地类型的组合

目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，

有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质

决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据子项

目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。

三、拿地方式的选择

在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合

长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分

公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。

四、融资策略

1．融资渠道

养老地产项目的融资渠道主要包括：银行贷款、信托融资、上市融资、项目融资、金融租赁、房地产证券化等。

2.融资对象

（1）国有商业银行：工行、农行等五大国有银行未来在银行贷款优惠力度上将加大扶持养

老服务业；

（2）住房公积金组织：相关部门已经完成《住房公积金管理条例》的修订，积极推动住房

公积金以及基本养老保险基金入市；

（3）房地产证券化部门：房地产信托投资基金；

（4）商业银行：例如中信银行等，已经借鉴欧美盛行的“倒按揭”的思路，宣布推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，其按揭功能实现了“以房养老”。

（5）保险机构：随着《保险资金投资不动产暂行办法》出炉，保险公司盼来机会。不动产

闸门洞开。在商业住宅仍被拦在门外的现实下，养老地产进入了保险公司的眼帘。目前，平安、人寿、泰康等寿险机构纷纷试水养老地产。

（6）养老基金：例如社保基金等，目前，国家社保基金已经参与投资乌镇国际健康生态休

闲产业园；美国城堡投资、纽约对冲基金以及写意健康咨询等国外基金投资；政府引导股权

投资基金，例如北京市发改委、北京青耕投资管理有限公司和天津银宏基金联合发起的国内

首支养老产业政府引导股权投资基金已经获批等。

（7）福利彩票公益金：根据《彩票管理条例》和《彩票公益金管理办法》等有关政策法规

规定，福利彩票公益金是国家通过发行彩票筹集的，专项用于社会福利等社会公益事业的资金，安排使用要符合“扶老、助残、救孤、济困、赈灾”的发行宗旨。

（8）海外资金：海外资金的主体为外国企业或者个人资金。目前，许多地方都有海外人士

投资社会养老服务产业的成功案例，因此，海外资金投资社会养老产业的积极性很高，可以

重点考虑，并以《中华人民共和国合伙企业法》以及国务院颁发的《外国企业或者个人在中

国境内设立合伙企业管理办法》为法律依据。

五、功能建议

居住功能——注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需求，单间公寓、套房、别墅等。

生活休闲功能——锻炼、陶冶身心、增进友谊、交流等，生态公园等。

医疗护理功能——保健、医疗、理疗、康复的24小时制，先进的医疗配套设施。

文化娱乐功能——追求进步，提升自我，渴望年轻、享受童真的空间，老年大学、养老俱乐部、棋牌室、艺术吧等。

商业功能——满足基本的购物、日用品采购需求，超市、小型卖铺等。

服务功能——各种紧急情况下的应急处理，紧急呼叫、日常护理等。

其他功能——满足到此度假、探亲、陪伴老人的需求，儿童托管中心。

六、配套建议

医疗、保健设施投入是老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合合理安排节

奏对项目至关重要，因此，配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使

项目价值稳定提升并维持项目的可持续性经营。