历年房地产市场简要分析

龙岗历年房地产市场简要分析

目录

第一章、宏观环境分析

一、深圳市经济发展状况

二、深圳市房地产市场现状与走势

第二章、龙岗环境分析

一、龙岗概况

二、龙岗区经济发展现状

三、龙岗发展思路

第三章、龙岗区房地产市场状况

一、龙岗区房地产经历的几个发展阶段

二、龙岗区房地产市场发展现状

三、城中村改造现状

第四章、龙岗区房地产开发情况

一、施工情况

二、竣工情况

三、安居房建设

第五章、龙岗区二级市场发展特点

一、商品房供给

二、商品房买卖

三、龙岗区商品房销售情况

四、龙岗区房地产住宅市场客户结构分析

五、热点片区分析

六、二级市场走势分析

第六章、龙岗区典型楼盘介绍

一、介绍对象

二、典型楼盘特征分析

三、龙岗区近期开发楼盘统计

第七章、龙岗区三级市场的特点

第八章、龙岗区房地产市场发展预测

[第一章——宏观环境分析]

一、深圳市经济发展状况

1、国民经济持续增长

2004年深圳市国民经济继续保持平稳、快速、健康的发展势头,全年全市生产总值(GDP)达3422.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。

其中，第一次产业增加值 14.18亿元，下降19.8％；第二次产业增加值2108.14亿元，增长21.3％；第三次产业增加值1300.48亿元，增长11.3％。三次产业结构为0.4：61.6：38.0。按常住人口计算，人均GDP达59271元，增长7.8％。按现行汇率计算,全市生产总值达到413.54亿美元，人均GDP为7161美元。全社会劳动生产率77934元，增长4.3％。

2、固定资产投资规模继续扩大

2004年全市固定资产投资增势呈现上半年较弱，三季度渐强，全年走稳趋势。全年全社会固定资产投资额1090.14亿元，比上年增长14.9％，其中，基本建设投资458.96亿元，增长27.5％，占全社会固定资产投资比重为42.1％；更新改造投资87.57亿元，增长55.9％,占8.0％；房地产开发投资432.01亿元，增长4.7％，占39.6％，房地产开发投资所占比重比上年下降3.9个百分点。

全社会房屋建筑竣工面积 1876.24万平方米,比上年下降15.8％,其中基本建设房屋竣工面积344.38万平方米，增长100.8％。商品房竣工面积690.76万平方米，下降32.3％。商品房销售面积1037.92万平方米，增长15.3％。

二、深圳市房地产市场现状与走势

1、商品房需求整体保持平稳增长

根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示， 2004年深圳市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场整体需求平稳增长。从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公

楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12％。

2、住宅市场整体供求基本均衡

2004年，深圳市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。

3、商品房价格水平小幅上涨

根据深圳市网上预售合同备案统计， 2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/㎡，与2003年相比上涨了5.28%；写字楼平均交易价格为9997元/㎡，比上年同期下降了1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。商铺、写字楼价格的下降与近年来市场上累计的供应量较大有一定的关系。

从各区住宅销售价格来看，除福田区由于豪宅项目的减少，住宅销售价格比 2003年下降5.4％外，其他各区住宅价格均有所上涨。

［第二章——龙岗环境分析］

一、龙岗概况

龙岗区毗邻香港，总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，下辖11个街道（平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、大鹏、葵涌、南澳）。各街道经济发展颇具特色，如平湖的现代物流业、布吉的电子信息产业、横岗的眼镜行业、龙岗的服装制鞋业、坪地的高桥品牌系列工业村、坪山的新材料行业和先进制造业、坑梓的家具行业、葵涌的生物制药产业、大鹏的新能源行业、南澳的旅游业等等，形成了集聚效应。

二、龙岗区经济发展现状

龙岗区2005年上半年经济增长速度为24.5％，增速居全市六区第一位。2004年，龙岗区国民经济生产总值597.9亿元，比上年增长20.1%；工业总产值1208亿元，增长26.0%；全社会固定资产投资218.5亿元，增长29.4%；社会消费品零售总额119.7亿元，增长18.5%；城镇居民人均可支配收入2.7万元。

2004年，龙岗区大多数经济指标增幅高于全市平均水平。尤其是固定资产投资，全年累计超过200亿元，增长29.4%，高出深圳市14.4个百分点，位居六区之首，成为深圳市名副其实的投资热点。

三、龙岗发展思路

1、未来城市定位

为进一步发挥其比较优势，深圳市明确了龙岗区未来发展定位，即高新技术产品出口加工基地、先进制造业生产基地、物流配送基地和滨海旅游度假基地，建设成为规划科学、产业发达、环境优美的花园式、生态式、现代化城区。为加快高新技术产业发展，深圳市重点提出了规划建设高新技术产业带，产业带包括九个高新技术工业片区、一个大学片区和一个生态农业高新技术产业片区，其中四个片区位于龙岗区，即：坂雪岗片区、宝龙片区、葵涌-大鹏片区、东部海洋生物高新技术产业园。