江苏扬州商业综合体项目可行性分析报告前期策划

政策解读
新政对房地产市场的影响
1、新政策出台，上门量明显减少；对于放盘的业主，情绪影响较大， 前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的 情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货； 2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置 业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购 买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比 例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗， 短期之内不会入市； 3、新政出台后，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少 二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给 下家的到手价纷纷改为成交价。
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“4.17新政”出台
政策解读
如果说在国四条刚出台的时候，市场整体对于新政到底会如何执行还存在某些侥幸 心理的话，那么2天以后的4月17日，中央政府让市场彻底相信了他们调控房产市场 的决心。在国四条的基础上，深入细化了“国十条”
抑制不合理住房需求
增加有效供应
项目背景介绍
项目位于扬州市广陵区广陵新城一块280亩的商业综合用地，地块规模较大，区 域目前处在大规模规划建设进程中，本报告旨在通过对新政解读，宏观、区域市 场的了解与分析，以及项目本身的研究，通过经济测算确定可行性方案，实现项 目的顺利操作。
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报告提纲
增加有效供应
> 增加土地总供应，实行差别化的土地政策，避免 人为的制造土地稀缺的恐慌。根据4月15日国土 资源部的全国住房供地计划，其中中小套型商品 房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际 住房用地总量。
加强市场监管
> 严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂 盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，在 土地获得、开发融资、报批等环节严格限制； 清理已发放预售许可证的商品住房项目，对恶 性经营行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的 依法严肃追究相关责任。规范发展租赁市场。 完善房地产市场信息披露制度。
2010年3月，70个大中城市新建 商品住宅销售价格同比均上涨， 其中涨幅最大的5个城市是：海口 64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、 金华20.9%、广州20.3%
2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达 到近年来新高
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保障性住房大幅加码
> 年的“两会”工作报告，提出今年保障性住房 建设的规模是200万套，棚户区改造是130万套， “新国四条”则提出要在2010年完成建设保障 性住房300万套、改造各类棚户区280万套的计 划。
国四条的出台，让市 场开始对于今年的房 地产市场到底如何走 向产生众多猜测，这 时，市场还是存在一 定的对于这些政策到 底如何执行，执行到 什么力度的侥幸……
保障性住房大Biblioteka Baidu加码
加强市场监管
统一思想，提高认识
实行更为严格的差别 化住房信贷政策
发挥税收政策对住房 消费和房地产收益的 调节作用
增加居住用地有效供 应
调整住房供应结构
确保完成2010年建 设保障性住房300万 套、各类棚户区改 造住房280万套的工 作任务
建立考核问责机制
加强对房地产开发 企业购地和融资的 监管
加大交易秩序监管 力度
完善房地产市场信 息披露制度
从本次“国十条”实行的力度来看，其重点落在了“抑制投机”和“加强监管”上。当然，这 两大项也是过往调控的重点，此次调控的区别在于，对于打击投机和加强监管的力度上，是过 往政策所不能比的——由此可见，政府对于本次调控的决心和力度。
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政策解读
促使本轮房价快速增长的四大成因
政府的两面性
信贷投放过量
本轮房价上涨的原因
市场供给不足
通胀预期加速
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政策解读
政策的出台是对高房价呼声的回应
在四大因素的影响下，房地产市场在经历 了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控 的核心
政府的杀手锏：“4.15新 政”、“4.17新政”出台
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操作建议
1
审时度势
高度决定深度
2
精研客群
眼光决定口袋
3
精研产品
思路决定出路
4
其实提升综合营销
细节决定成败
政策解读
> 面对目前的局势，首先要做的不应该是盲目悲观或心存侥幸。而应切实的对 自身所面临的情况（人、财、物、市）进行客观的综合分析。每个不同的企 业，其模式，运作都是无可复制的，可以借鉴别人的。但必须建立在对自有 情况深挖的基础上。
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政策解读
“4.15新政”出台
国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上 涨的政策措施。4月15日下午5时许，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内 称为房地产“新国四条”。
抑制不合理住房需求
> 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米 以上的家庭，贷款付款比例不得低于30%；二是 “二套房”贷款首付款比例不得低于50%，贷款 利率不得低于基准利率的1.1倍；三是继续“累 进”。
Part1、 政策解读 Part2、 宏观环境解读 Part3、 区域解读 Part4、 市场判定 Part5、项目分析 Part6、项目建议 Part7、经济测算
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part1
政策解读
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新政出台背景
政策解读
09年下半年开始，全国房价再次 疯狂上涨，至2010年第1季度， 全国商品房销售均价达5193元/ 平米，同比09年1季度上涨16％
> 他们到底要什么？事实上，大多数市场参与者不能100%的回答这个问题。而 究其原因，无非是“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。那么，为什么不 暂时脱离一下这座山，“坐上热气球去俯瞰他呢”？特别是在面临这样的大 市环境下，对于客群需求、购买行为的深入了解，全面掌握。是走出困境的 重要出路。
> 本论调控的重点在于打压投机需求、增加供给。那么，可预见的形势是供应 种类将会偏向“刚性需求”类产品。那么，在众多竞争层面中，如何拔得头 筹？如何创造出“属于我的唯一标签”。这是未来市场竞争中胜出的根本。 同时，打压投机需求，不代表不存在投资需求。在政策环境基础上，是否能 够对于相应的投资类产品进行有效的提升呢？