扬州市物业收费管理实施细则

扬州市区物业服务收费管理实施细则

来源：扬州市住房保障和房产管理局作者：扬州市物价局

第一章总则

第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、中华人民共和国国务院《物业管理条例》、江苏省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规[2013]4号)等法律、法规和规范性文件，制定本细则。

第二条本细则适用于我市市区(含广陵区、邗江区、市经济技术开发区、生态科技新

城、蜀岗-瘦西湖风景区，下同)行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业

执照、符合国家物业服务资质要求的物业服务企业的物业服务的收费行为。

第三条本细则所称物业服务收费是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物

业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、代收服务费和特约服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，

向业主或物业使用人收取的费用。

第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务

企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场

竞争机制形成。

第五条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责市区物业服务收费的监督

管理工作，制定普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费、停车位租金的基准价与浮动幅

度及相关管理规定，指导全市物业服务收费的管理工作。

根据属地管理原则，市价格主管部门负责市经济技术开发区、蜀岗-瘦西湖风景区、生

态科技新城区域内的物业服务收费管理工作；广陵区、邗江区价格主管部门负责本行政区域

内的物业服务收费管理工作。

第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指

导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

普通住宅前期物业公共服务收费，是指自新建住宅小区商品住房出售之日起，至小区业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，物业服务企业因提供物业公共服务而收取的服务费用。

业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委

员会决定，通过物业服务合同约定执行。

业主采取自行管理或者业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

非普通住宅和非住宅物业服务收费以及为满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托

开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

依法改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

第二章物业公共服务收费管理

第七条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成

本、最低工资标准调整幅度、社保资金、住房公积金以及居民消费价格指数变动情况，依据本市市区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门每三年内对普通住宅物业公共服务等级

标准以及相应的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整，并向社会公布。

第八条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在市价

格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业在签订之日

起10个工作日内向物业所在地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

普通住宅物业公共服务等级或收费标准调整时，已招标但未交付的小区，其普通住宅前期物业服务费可对应服务等级直接上调，报当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。但已与业主签订前期物业服务合同的小区，按第九条相关规定执行。

第九条业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，

或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑

物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行，并书面告知物业所在地价格主管部门。

对入住率达到或超过80%的且未成立业主大会的小区，调整物业服务收费标准时，也

可按以下规定实施：物业服务企业应当遵循“质价相符”的原则拟定调整方案，包括物业服务内容和等级标准，物业服务人员配置、收支测算和拟调整的收费标准内容，在小区醒目位置向业主公示并征求业主意见，公示时间不得少于15天。公示时间结束后，由当地价格、房管、街道办(乡镇政府)或居委会(村委会)代表进行统计，并将统计结果向业主公告。如持反

对意见的业主人数不足二分之一时，由街道办(乡镇政府)或居委会(村委会)出具证明，价格部门给予备案，同意物业服务企业按照公示价格进行调价。如持有反对意见的业主人数超过

二分之一时，物业服务费不得调整。

第十条物业公共服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服

务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物

业服务计费方式。

第十一条物业管理区域内物业管理公共服务费用一般由下列因素构成：

(一)物业管理服务人员的工资、社会保险金、住房公积金和按规定提取的工会经费、职

工教育经费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

(三)清洁卫生费用;

(四)绿化养护费用;

(五)秩序维护费用;

(六)物业服务企业办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧费用;

(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;