招商市调情况报告
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城中广场招商市调工作情况报告
3月25日,在董事长的亲自主持下,业欣·城中广场(商业部分)的招商工作正式启动,针对会上讨论的基本招商方向和招商原则,峰聚物业于3月26日组织了招商市调工作任务分配会。
会上明确了3个市调小组的具体分工,调查对象为沭阳县城内广场周边区域的商铺租金和经营情况,3月31日,各小组将市调收集表进行了汇总。
一、商铺市调情况及分析
4月1日,我们再次组织由招商部、管理部、销售部三个部门共五人参加的首轮情况分析,现将市调情况和我们的初步分析提交董事长阅示。
1、市调情况
本次市调,主要针对金三角、名品虞姬城、久盛百货、蓝天商贸城、女人街及巴黎花园和业欣城中广场西对面商业街近40个店铺进行较为详细的了解。了解情况
2、市调初步分析
1)整体价格偏差幅度较大
根据调查,发现在周边1000米的范围内,存在最低0.4,最高18.52(单位:元/日·㎡,下同)等较大幅度的变化,见表1:
从上表中可以看出服饰类的房租相对较高。
另外,调查中发现,以河为界,南北价格落差较大,见总表,不再详述。
综上所述:项目所在地块为中心城区的二级商圈区域,租金不高,商业氛围不浓,客流停顿短,对商业可能有一定的影响。
目前项目定位为城市综合体,尚处于起步阶段,竞争压力大(如蓝天市场、女人街、批发市场、名品虞姬城都已形成市场有一定的客流)结合周边情况分析,租金不易太高,低租金能快速拉拢商户利于招商,且新的商业广场培育期在2-3年,
才能基本稳定。
为了便于招商工作的开展
建议项目租金在0.8元-1.2元之间波动,均价在1元左右。
项目总面积6000*1*365=2190000元。
项目公摊在30%(预计),实际日租金在1.43元。
二、经营模式相对比
1.久盛百货采取的是统一收银、统一管理模式。
2.名品虞姬城采取是自主收银模式。
统一收银:目前百货类都采取统一收银模式,优点在于拥有一定的现金流,资金占用时间一般为1-1.5月,有的甚至更多;可以掌控各商家的销售数据,有利于日后租金调整;可以对不守法经验商户有处罚权利。
自主收银:减少人力资源成本;减少管理难度;消费者消费便利。
建议采取自主收银模式,原因如下:
1.有利于市场发展;
2.减少商户疑虑;
3.减少运营成本;
4.便于招商。
三、下一步工作开展思路
1、为了尽快开展招商各项工作,经过会议讨论,认为很有必要尽快完成招商部的人员和组织架构配置,拟设组织架构图为:
说明:1)配备招商相关人员5名(招商主任、招商文员、三名招商顾问)2)招商人员工资架构(拟):
招商经理:5000元RMB/月,年:60000元
招商主管:3000元RMB/月,年:36000元
招商文员:2000元RMB/月,年:24000元
招商顾问:2100元RMB/月,年:25200元(3人合计75600元)招商部年工资开支为195600元(50元话费补贴不另外计算,含在月工资中)。
具体的费用测算再项目收支预算中详细列出。
2、需要确定最佳业态组合
商圈里业态越丰富,商圈经济也就越成熟,各业态根据商圈的特点,可以做到
资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部,各业态也应相
互补充、协调发展,这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。初次讨论确定的业态比例为45:25:30,具备购物功能的占45%,具备餐饮功能的占25%,具备休闲娱乐功能的占30%。当然,这个结构仍需根据实际情况进一步探讨,一旦确定,尽可能严格执行。
1)拟定引进目标:
餐饮类(快餐类、酒店类);娱乐类(KTV、足道);药店类;零售类(服装、鞋帽、饰品、化妆品等);休闲类(餐吧、咖啡店)和通讯类(移动、联通、电信)。
2)拟定业态分布情况:
广场沿街主要面对:餐饮类(或通讯类);
一层主要面对:餐饮类、娱乐类、零售类、药店、足疗;
二层主要面对:休闲类、超市。
3)拟定主力店:摩登经典、好必和、易买得超市;
4)次主力店定:亚诺咖啡、宏图三包、六指琴魔。
3、需要解决招商运营所需软硬件设施:
1)建立(招商销售售后服务中心)办公室。建议办公地点为现售楼中心,名称需进一步确定(先给出方案)。
2)采购办公桌五张、椅子五张、洽谈桌2张(售楼处已有)、沙发一套、六盆植物、饮水机(已有);
3)拟将广告经营和二手房/尾房交易咨询业务纳入招商部,如开展此项业务,需要配置电话两部(已有)、打印机一台(已有)、投影仪、电脑两台;并对人员进行相应配置,也可以从招商文员中选出,对专业性有要求,懂此项业务最佳;
4)项目配套设施的完善进度(扶梯、货梯、电梯的运行,完场地遗留问题的排查和处理,项目消防验收报告提供,停车位划分、监控安装死角排查,水电、下水排油排烟条件是否具备等),需要在方案落实后制定待排计划进行逐一落实。
5)办公室装修、规划(待方案确定后落实)。
6)招商平面效果图制作(待方案确定后落实)。
7)招商手册制作(待方案确定后落实)。
8)招商广告投放(待方案确定后落实)。
9)招商人员服装采购(待方案确定后落实)。
4、其他招商策略(如确定招商对象、制定招商优惠策略、明确招商流程等),需进一步详细讨论制定方案,并推进实施。招商部制定倒排计划加以落实,相关方案和制度另行制定。
四、招商手册(初稿)
以上报告,敬请领导研究决定。
沭阳县峰聚物业服务有限公司
业欣·城中广场招商运营部
2014.4.2