如何看住宅的性能

专业购房指南

——住宅性能全方位

序

近几年北京的房地产发展很迅速，相关的信息层出不穷，购房者也越来越理性，但大多数购房者对住宅专业方面的知识仍然知之甚少，目前市面上也没有专业的、系统性的指导信息，尤其是很多人不知道如何了解房子本身的性能。作为房地产业内人士，深知有责任引导住宅理性消费，为广大购房者提供专业的购房指导。

对绝大多数购房者来说，购房是一个复杂艰辛的过程，要求普通购房者掌握很多专业知识，现在各种媒体上对市场、政策法规方面有比较全面的指导信息，但房子性能方面还没有很全面的知识普及。本书将从住宅适用性、安全性、耐久性和居住环境四个方面普及住宅性能的相关知识，让普通购房者对打算购买和已经购买的房子性能方面有全面的了解和甄别。

这几年个人购房已成主流，面对专业的开发商和各式各样的楼盘，购房个人

掌握的知识和信息十分有限，处于弱势地位，麻烦和纠纷的出现让势力单薄的购房个人手足无措。尤其是北京目前仍然以期房销售为主，房屋质量在买房和交房时也是最容易产生纠纷的问题之一，其中有房子本身质量的问题，也有购房者对房子质量方方面面不了解的原因。如果购房者对房子性能比较了解，购房者既能选择到合适的房子，也能减少一些不必要的纠纷，购房者还能利用了解的知识监督建筑施工的质量，提高所购买房子的综合品质。

最后，希望本书的面世能够给广大购房者在漫漫的购房过程中提供专业的指导，同时也希望作为住宅卖买双方交易的产品性能方面的依据，从而在市场上形成“建好房，买好房”的风气。

本书由北京中原房地产经纪有限公司、北京晚报、建设部住宅产业促进中心合作，参照住宅产业促进中心《住宅性能评定系统指标》一书编写，针对普通购房群体读者。

1、买塔楼还是买板楼

住宅楼按楼层分为低层住宅（4层以下）、多层住宅（5—7层）、小高层住宅（8-14层）、高层（15层以上）。按建筑形式分为塔楼和板楼，那么塔楼和板楼有什么区别呢？

可以从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们在买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高，比较方，板楼比较矮，比较长。

那么究竟塔楼和板楼哪个好呢？塔楼和板楼各有特点。板楼户型比较方正，朝南户型比较多，南北通风条件好，使用率较高。也不能绝对地说所有的板楼户型都好，大进深的一般不太好。板楼户型取决于两个因素：进深和面宽，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，如果进深大了，户内采光就差了。板楼占地面积大，在小区总占地面积中，相对绿地就会少。

塔楼则不可能做到户户朝南，塔楼由于建筑的特点，一般会有不同的房型和朝向，价位也会多样，选择余地也大。和板楼相比，塔楼的使用率较低。价格是主导中的主导，脱离了价格说环境、户型根本不可能，因此，塔楼、板楼优劣的比较离不开市场。在塔楼与板楼的竞争中，板楼的优势是住着舒适，塔楼的特点是价格相对便宜。但板楼的均好性优于塔楼。

近一时期，市场上相继出现了“塔板住宅”、“塔联板”、“高层板”、“短板联拼”等多种建筑形式。

2、住宅总体布局和公共空间有哪些标准

在选择所购买的住宅楼时，要考虑住宅楼的平面是否规整，有无过分凸凹现象，从外观可否看出住宅楼有进深、面宽过大或过小现象。除此之外还要考虑住宅公共空间是否能达到标准，比如达到A级标准的住宅：楼梯宽度不小于1.0米，

平台宽度不小于1.2米，踏步宽度不小于26公分，踏步高度不大于17.5公分；电梯每层候梯厅深度不小于1.5米，电梯及楼梯直通地下车库；多层住宅底层入口进厅面积不小于4米，高层进厅不小于15米；高层住宅标准层使用面积系数不小于72%，多层不小于78%；入户过道净宽不小于1.2m，其它通道净宽不小于1.0m。

3、怎么选择好的户型？

（1）户型功能空间包括那些部分？

一般来说，一套户型的平面功能由门厅（玄关）、起居室（客厅）、餐厅、卧室（主卧室、次卧室）、厨房、卫生间、储藏室、阳台（生活阳台、服务阳台）以及过道等部分组成，图示如下：

每户住宅的平面功能组成

（2）好的户型有哪些要求

一套户型有以上各部分组成，由于各套型格局和面积大小不同，或繁或简。对购房者来说，除了要根据自己的居住要求和承受能力选择合适的户型外，更应该清楚什么样的户型是好户型呢？

首先是各功能组成部分有相应的要求，根据A级住宅评定的标准，各部分指标如下：

起居室：经济性住宅要求面积不小于14m2，开间不小与3.6 m，可用于布置家具的连续直线墙面长度不小于3 m2；舒适性住宅的相应指标应该达到16 m2、4.2m、4.2m。

卧室：经济性住宅主卧室使用面积不小于12 m2，其它卧室不小于8 m2；舒适性住宅住卧室不小于16 m2，其它双人卧室不小于14 m2，小卧室不小于10 m2。

餐厅：经济性住宅面积不小于8 m2；舒适性住宅不小于12 m2，且有自然通风和直接采光。

厨房：经济性住宅面积不小于5m2，位置靠近户型入口处，有自然采光、通风，操作台延长线不小于2.4 m2，厨房净宽不小于1.8 m2；舒适性住宅相应的指标是7 m2，3.0 m2，2.1 m。

卫生间：经济性住宅单卫生间面积不小于4 m2，双卫生间不小于6 m2，一边净长不小于1.5 m2；舒适性住宅相应的指标是4.5 m2，8 m2，1.8m。

阳台：主阳台进深不小于1.5m，服务阳台进深不小于1.2米

其它：套内过道面积不超过使用面积的1/20；居室净高不低于2.4m，厨房、卫生间净高不低于2.2m；套内同层楼面标高突变高差不大于2公分；经济性住宅储藏空间不小于1.5m2；舒适性住宅储藏空间使用面积不小于3 m2，还应该设置面积不小于6 m2的工人房。

其次是朝向和功能间的联系。起居室、卧室和生活阳台应取最好的朝向（在我国应朝正南或南偏东或南偏西），工作室和餐室应取次好朝向，而厨房、厕所、浴室和贮藏间可不好朝向。

一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线