2018年房地产精装修行业深度研究报告

２０１８年房地产精装修行业深度研究报告

目录索引

一、全国各省出台相应政策，积极推动房地产全装修 (4)

（一）宏观经济政策环境：房地产行业增速及结构调整与全装修密切相关 (4)

（二）全装修行业政策环境：建筑业发展十三五规划提出2020年新开工全装修成品住宅面积达到30% (6)

二、产业链脱节、消费者担忧，政策引导力度有待加强 (19)

（一）政策发展环境仍有上升空间 (19)

（二）建筑施工企业与装饰装修企业长期分离，难以完全契合 (19)

（三）消费者担忧及个性化需求影响购买全装修住宅的积极性 (19)

（四）装修施工企业规模化供给能力有待加强 (20)

三、试点示范、技术支撑、成本规划，多维度建议助力政策推进 (20)

（一）发挥试点示范作用，加强政策推进和落实 (20)

（二）强化技术支撑，构建完善的质量管理体系 (20)

（三）合理规划成本，关注消费者个性化需求 (20)

四、2018年全装修政策趋势：区域扩散、政策扶持、标准完善 (21)

（一）全装修政策或将蔓延至中西部省份，且政策目标更加多元化、精细化 (21)

（二）全装修或装配式建筑的开发商和配套企业，有望享受特殊财政资金支持或技术帮扶 (21)

（三）全装修时代，完善的装修标准体系亟待颁布 (22)

（四）租售同权时代到来，房屋租赁或成为全装修产业新的增长点 (22)

五、风险提示 (23)

图表索引

图1：城镇居民可支配收入持续平稳增长（元，%） (4)

图2：城镇人口不断增加，城镇化率稳步提升（万人，%） (4)

图3：房地产调控政策影响2017年房地产销售面积规模（万平方米，%） (5)

图4：三四线去库存效果显现，全国商品房待售面积下降（万平方米，%） (5)

图5：2017年100大中城市土地供应面积有所增加（万平方米） (6)

图6：2017年全年建筑业签订合同累计额同比增长17.43%（万平方米） (6)

图7：目前我国住宅全装修比例仅为20%，与发达国家相比仍有较大差距 (7)

图8：目前我国多地区全装修比例不足20% (7)

图9：全国17个省（市）已出台全装修政策 (9)

表1：各省市全装修政策实施要求 (12)

一、全国各省出台相应政策，积极推动房地产全装修

（一）宏观经济政策环境：房地产行业增速及结构调整与全装修密切相关全装修行业与房地产行业密切相关，房地产行业的增速与结构调整都会对全装修产生重要影响。因此，分析全装修行业的发展环境，需要考虑可以影响到房地产行业的政治经济因素。

从经济指标来看，城镇居民可支配收入持续平稳增长，使得购买力具有一定保障；城镇化率稳步提升，对整个装修市场的容量增长具有促进作用。

图1：城镇居民可支配收入持续平稳增长（元，%）

数据来源：Wind资讯、广发证券发展研究中心

图2：城镇人口不断增加，城镇化率稳步提升（万人，%）

数据来源：Wind资讯、广发证券发展研究中心

在政策方面，一、二线城市控价与三四线城市去库存同步进行。在北上广深等地限购、限贷政策越发严格。房价的高涨推动了土地面积的供给，但是房地产销售面积整体下降。另一方面，公积金借款的利率第5次下调，期限在五年以下的公积金借款，利率为2.75%；期限在五年以上的公积金借款利率为3.25%。为了鼓励农民工进城买房，各地也陆续出台了各种村民工进城买房的补助方针。在强力的去产能政

策影响下，房地产库存持续降低。

图3：房地产调控政策影响2017年房地产销售面积规模（万平方米，%）

数据来源：Wind资讯、广发证券发展研究中心

图4：三四线去库存效果显现，全国商品房待售面积下降（万平方米，%）

数据来源：Wind资讯、广发证券发展研究中心

在房地产结构方面，政府租售同权的政策得到了进一步推进。2016年6月国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，规定非户籍人口可以按照规定享受基本的公共服务，引导城镇居民通过租赁解决居住问题。2017年5月，住建部发布了《住房租赁市场和销售管理条例》，进一步规定了承租人可享受的基本公共服务，并鼓励三年以上长租。随后，将广州、深圳、杭州等12个城市列为首批租赁试点。目前中国租赁市场的机构渗透率仅为2%，远低于发达国家35%的比例，有着巨大的发展空间。预测到2020年，长租公寓达到1000万间。房地产结构的改变会对装修市场产生巨大影响，由于小户型和集中式的特点，长租公寓非常适合全装修。

同时考虑用于出售和出租的房地产，整体土地供应和建筑速度有所上升，对装修行业的发展是有力的支持。

图5：2017年100大中城市土地供应面积有所增加（万平方米）

数据来源：Wind资讯、广发证券发展研究中心

图6：2017年全年建筑业签订合同累计额同比增长17.43%（万平方米）

数据来源：Wind资讯、广发证券发展研究中心

（二）全装修行业政策环境：建筑业发展十三五规划提出2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%

目前商品房市场上，新建商品房绝大多数还是毛坯房，我国住宅全装修比例仅为20%，一线城市该比例也仅为50%，多个二线城市全装修比例不足20%，而发达国家全装修比例高达80%，与发达国家仍存在较大差距。

图7：目前我国住宅全装修比例仅为20%，与发达国家相比仍有较大差距

数据来源：奥维云网（AVC）地产大数据、广发证券发展研究中心

图8：目前我国多地区全装修比例不足20% Array

数据来源：世研大数据、广发证券发展研究中心

与毛坯房相比，全装修要求住宅装修与土建安装必须进行一体化设计，可以有效避免二次装修产生的粉尘、装修废弃物污染与小区住户二次装修造成的噪声交叉干扰等问题，逐渐受到居民的认可，也是国家政策引导的方向。

1999年《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》提出加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。2002年建设部住宅产业化促进中心印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》提出制定了装修管理、设计、实施等方面的细则，提出推行装修一次到位的根本目的在于逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。2008年8月1日，住房和城乡建设部就对外发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》要求各地制定出台相关扶

持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或采用菜单式装修模式，分步实施，

逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。但由于缺乏国家层

面的顶层设计和土地、财税、金融等多方面的政策支持，住宅全装修工作始终没有