2019-2020年房地产行业研究报告
地产行业动态跟踪报告：疫情影响涉及多面，看好全年业绩表现
行业动态跟踪报告疫情影响涉及多面，看好全年业绩表现地产2020年09月03日强于大市（维持）行情走势图相关研究报告《行业点评*地产*销售延续靓丽，各梯队整体向好》 2020-09-01《行业周报*地产*成交延续向好，中报负债指标稳健》 2020-08-30 《行业周报*地产*房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购》 2020-08-24《行业月报*地产*楼市延续改善，地产配置价值凸显》 2020-08-18 《行业动态跟踪报告*地产*地产四季度上涨效应是否仍在？》 2020-08-18证券分析师杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 **********************************.CN研究助理郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013************************.C N投资要点⏹疫情影响结算节奏，盈利能力同比下降。
由于疫情影响竣工节奏，上半年A 股上市房企整体营收同比增1.8%，归母净利润同比降19.4%，利润增速低于营收主因毛利率下降所致。
期末合同负债同比增8.9%至3.3万亿元，业绩保障度（期末合同负债/过去一年营收）132.3%，全年业绩增长仍有保障。
上半年上市房企整体毛利率、净利率为28.4%、10.7%，同比降4.2个、2.5个百分点，短期来看，限价及地价抬升仍将制约毛利率表现；中长期随着长效机制逐步建立，楼市、地市以稳为主，房企盈利水平预计将趋于平稳。
⏹ 疫情致销售承压，去化周期仍处低位。
2020H1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.2万亿，同比下降11.7%，考虑7、8月楼市超预期修复，叠加后续供应放量对成交形成支撑，预计全年增速将较上半年有所回升。
期末板块整体存货达6.6万亿，同比增长13%，增速较2019年下降6.2个百分点。
用存货重估货值（存货/(1-毛利率)）减去合同负债后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，2020上半年末行业整体去化周期2.14年，较2019年末上升0.01年，仍处历史较低水平，其中行业龙头去化周期远低于其他三类房企。
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
2023年安庆房地产行业市场研究报告
2023年安庆房地产行业市场研究报告市场概况：安庆是安徽省的重要城市之一，也是江淮平原的中心城市之一。
近年来，安庆的房地产市场持续火爆，房价稳步上涨，市场需求旺盛。
以下是安庆房地产行业市场研究报告。
一、市场规模根据数据统计，安庆房地产市场近几年保持了稳定的增长态势。
2019年，安庆全市商品房销售面积达到了1500万平方米，同比增长了10%，销售金额达到了300亿元，同比增长了12%。
截至2020年年底，安庆市房地产市场总库存面积为500万平方米，总库存金额为150亿元。
二、市场需求安庆房地产市场的需求旺盛主要受以下几个方面的驱动：1. 人口增长：安庆近年来人口持续增长，尤其是市区的人口密度高，居住需求强烈。
2. 经济发展：安庆经济发展迅速，人民生活水平不断提高，居民购房需求增加。
3. 政府政策扶持：政府出台了一系列房地产调控政策，降低购房门槛，促进市场需求。
三、市场供应安庆的房地产市场供应主要由开发商提供。
近年来，安庆的楼盘开发数量不断增加，尤其是高层住宅和商业楼盘。
2020年，安庆全市新开工面积为1000万平方米，同比增长5%，竣工面积为800万平方米，同比增长8%。
四、市场竞争安庆房地产市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面：1. 开发商之间的竞争：开发商在开发新楼盘时，通过设计、价位以及营销手段等方面进行竞争，争夺购房者的关注和认可。
2. 价格竞争：开发商之间通过调整房价来吸引购房者，降低房价可能导致销售量增加，但也可能损害利润。
3. 地理位置竞争：安庆市区的地理位置优越，而且发展迅速，吸引了众多开发商。
开发商在选择土地时，会争夺有利地段，以获取更多的购房者。
五、市场趋势未来安庆房地产市场将呈现以下趋势：1. 资金成本上升：随着利率的上升，贷款利率将增加，增加购房成本，对购房者的资金压力增加。
2. 新房入市速度放缓：2019年，安庆市新开工面积同比增速已放缓，未来新房入市速度可能会继续减缓。
2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。
从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。
重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。
住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。
房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。
展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。
一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。
贝壳找房：-《2019-2020年住房租赁报告》(1)
贝壳研究院发布《2019-2020年住房租赁报告》：挑战与机遇并存，未来平稳向好发展在过去的2019年，住房租赁市场经历了一系列的变化：政策不断推出，市场监管逐渐加强；企业优胜劣汰，资源向头部集中；标准化租赁产品升级换代，机构化租赁探索精细化运营。
租客需求不断提升，交易流程逐渐规范和透明。
贝壳研究院发布了《2019-2020年住房租赁报告》，从行业发展、市场供需、机构化企业等多个角度对2019年住房租赁市场进行全面总结，并对明年的租赁市场提出了趋势展望。
住房租赁市场的2019年：挑战与机遇并存一、市场层面：19年租赁市场供需趋于缓和，租金水平稳中有跌依据贝壳研究院全国重点18城数据显示，19年租赁市场供需趋于缓和，租客议价空间增加。
19年全年范围看，全国重点18城1全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。
19年，重点18城中，成交房源涨价的套数占总套数的比例为 6.09%，同比下降5%；降价的套数占总套数的比例为24.15%，同比增长18.3%。
从成交周期上看，房源成交周期普遍拉长，客源成交周期时间缩短。
19年，重点18城房源平均成交周期为38.2天，同比增长14.8%；1链家重点18城市包含：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。
客源成交周期为5.8天，同比下降14.2%。
这也意味着租赁市场供需得到了进一步的平衡，租客找房较18年更为容易。
分城市看，全国重点18个城市中，15个城市的租金水平同比下跌。
其中，跌幅最大的为青岛，租金水平同比下跌12.47%；合肥、上海、深圳三个城市租金水平同比小幅微升。
数据来源：贝壳研究院多数城市的房源成交周期普遍拉长，客源成交周期缩短。
全国重点18个城市中，房源成交周期延长的有14个城市，其中同比涨幅最高的为北京，19年全年范围看，房源成交周期为32天，同比涨幅达到54.5%；客源成交周期中有10个城市客源成交周期缩短。
房地产：销售金额较2019年增长49.6%，土地成交表现平淡
所属行业 房地产发布时间2021年03月15日销售金额较2019年增长49.6%，土地成交表现平淡核心观点：2021年1-2月全国商品房销售面积1.7亿平米，较2019年同期增长23.1%。
商品房销售金额为1.9万亿，较2019年1-2月增长49.6%。
即使2020年下半年开始，有较多的城市调控政策加码，但是上一轮调控至2021年，已经经过了多年的消化，也积累了新的购房需求，因此本轮打补丁式的调控政策对于需求端的抑制作用有限，需求端的支撑力量仍然较强，使得商品房成交面积和金额较2019年大幅增长。
1-2月土地购置面积合计1453万平米，土地成交价款为503亿元。
与2019年同期对比，土地购置面积和成交价款实际上呈下降趋势。
这可能是多种调控政策共同作用的结果。
需求端以及资金端调控收紧或提高了房企的融资难度，或是降低了开发商关于需求、关于盈利以及关于规模增长的预期，导致房企投资更为谨慎，土地投资规模下降。
1-2月房屋新开工面积为1.7亿平米，与2019年同期相比下降9.4%。
施工面积与竣工面积较2020年以及2019年都呈增长趋势。
其中施工面积为77.1亿平米，竣工面积为1.4亿平米。
土地投资积极性下降也使得新开工面积下降。
同时，在融资收紧的情况下，倒逼房企提升经营杠杆效率，例如加快周转。
这促使施工速度加快，施工面积以及竣工面积扩大。
1-2月房地产开发企业到位资金 3.1万亿元，同比增长51.2%，与2019年同期相比增长24.7%。
在到位资金的构成中，由于2021年疫情影响减弱，因此企业经营资金，如定金及预收款以及个人按揭贷款大幅走高，拉动了房地产开发企业到位资金高速增长。
相关研究：《2020年11月房地产行业月报：房企销售端积极发力，加快资金回笼，预计年底土地成交量上行（第20期）》《2020年11月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第38期）：累计销售面积恢复至2019年同期，10月土地购置面积同比下降5.6%（2020年1-10月）》联系人：报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Lihh648687853微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站：一、需求依然强劲，前两月成交面积较2019年增长23.1%2021年1-2月全国商品房销售面积1.7亿平米，同比增长104.9%，较2019年同期增长23.1%。
2019年佛山房地产市场年度报告
2.城规面：
2019年佛山城市建设力度一般，以城市基建、 城市旧改推进为主，其中轨道建设取得较快进展
① 粤港澳大湾区规划纲要出炉：佛山发展重点为交 通对接及产业创新新城建设
② 佛山地铁建设不断推进：广州地铁7号线顺德 段、佛山地铁2/3号线将于2021年前建成通车
③ 2019年佛山旧改爆发，南海千灯湖旧改规模最 大，三水云东海首次出现旧改项目
1070 978
582
14671388 901
1625 1433
874
1297 1076
745
0 2016年
2017年
2018年
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
2019年 成交金额（亿）
2016年-2019年佛山商住办用地成交楼面价走势
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
规划发展建设高新智能制造产业
宏观环境|城规面
佛山地铁建设加速，预计广州地铁7号线顺德段2020年试运营， 佛山地铁2号线一期、3号线也将于2021年建成通车
项目 地铁2号线一期
地铁3号线 广州地铁7号线
（顺德段）
广佛环线（首通段）
未来两年落地重点基建配套列表
主要服务区域
工程进度
广州南站、中心城区
在建
统筹区域高校和科技平台资源，补充引入生物医药、智能制造等领域研 发水平较高的高校或科研院所。
广东金融高新区
南海桂城
打造金融科技产业高地，承载总部经济等服务型产业
中国南方智谷 顺德高新技术产业开发区
顺德大良 顺德杏坛
聚焦新能源汽车产业链，协同新一代信息技术、高端服务业共同构建创 新生态体系。围绕新能源化和智能网联化，打造创新中心和智造中心
2022年房地产行业研究报告
导语2021 年房地产境内债发行规模为 6621 亿元，同比下滑 14%；净融资额为-1234 亿元，较2020 年收缩2026 亿元，是2011 年以来首次出现净偿还；截至 21 年末，房地产境内债余额为 1.85 万亿元。
1 2021年地产融资回顾：降杠杆自我加速，总量罕见净偿还2021 上半年在“三道红线”、“房贷两集中”等监管指标的指引下，房地产行业延续 2019 年以来的降杠杆趋势，但从下半年开始，房地产销售急转直下，多家房企陷入流动性危机，金融机构信心受损，使得行业从主动降杠杆变为被动降杠杆，降杠杆逐渐演变为一场自我加速的风暴，对行业金融资源的总量和分布格局形成了较大冲击。
拆分国家统计局的房地产开发到位资金数据，2021 年1-11 月销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款）占比达到53%，较2020 全年提高3pct，创出历史最高水平，也证明房地产行业非经营性现金流在2021 年达到了最困难的水平。
我们统计了房地产境内债、境外债、开发贷、信托、股权融资五大渠道的净融资情况（开发贷、信托暂时只有截至21Q3 的数据），2021 年房地产净融资额为-2184 亿元，行业融资总量非常罕见地出现净偿还。
五大渠道中，境内债、境外债、房地产信托均出现净偿还，所有渠道净融资额均出现同比下滑。
下文我们将逐个分析五大融资渠道的具体情况。
境内债：罕见出现净偿还受制于“三道红线”、房企流动性风险发酵等压力，部分房企借新还旧链条被打断，导致2021 年房地产境内债罕见出现净偿还。
2021 年房地产境内债发行规模为6621 亿元，同比下滑14%；净融资额为-1234 亿元，较2020 年收缩2026 亿元，是2011 年以来首次出现净偿还；截至21 年末，房地产境内债余额为1.85 万亿元。
从发行节奏来看，上半年发行规模同比仅下滑2%，由于到期量较大出现净偿还407 亿元，整体上较为平稳。
但从8 月开始，受房企流动性风险发酵影响，发行规模明显收缩，10 月更是只有219 亿元，创出2018 年3 月以来的新低，Q3、Q4 均出现净偿还。
地产行业深度报告：长效机制日臻完善，新规冲击整体可控
行业深度报告长效机制日臻完善，新规冲击整体可控地产2021年01月04日强于大市（维持）相关研究报告《行业周报*地产*深圳发布城市更新条例，多地放宽落户限制》2021-01-03 《行业快评*地产*全年目标基本完成，百强分化加剧》2021-01-03《行业周报*地产*估值降至历史低位，兼谈美国高佣金率之因》2020-12-27 《行业月报*地产*中央重申“房住不炒”，房企拿地延续收缩》2020-12-22 《行业周报*地产*房住不炒基调延续，兼谈经纪渗透率与佣金率》2020-12-20证券分析师杨侃投资咨询资格编号S1060514080002*************y********************.cn研究助理郑南宏一般从业资格编号S1060120010016**************************.cn 王懂扬一般从业资格编号S1060120070024wangdongy*****************.cn ⏹⏹房地产贷款新规出台，渠道监管进一步收紧。
房地产贷款集中度管理制度将全国银行分为五档，对不同档次银行设定房地产贷款占比、个人住房贷款比重上限，如第一档（7家大型银行）分别不超过40%、32.5%，第五档（村镇银行）分别不超过12.5%、7.5%；若超出比重上限，需在2-4年内压缩至符合规定。
同时，新规给予三档及以下银行一定调整范围，上限可增减2.5个百分点。
⏹多数银行符合规定，压缩规模整体可控。
2020Q3末金融机构房地产贷款余额、个人房贷余额占比分别为28.8%、19.8%。
统计的38家主流银行中，仅10家房地产贷款占比超出上限（平均超出6.8PCT）、8家银行个人住房贷款超出上限（平均超出3.4PCT）。
按照2020H1末贷款数据，12家房地产贷款占比或个人住房贷款占比超过规定的银行，其房地产贷款余额压缩总量分别占2020H1末全国金融机构房地产贷款余额、12家银行房地产贷款余额的1.4%、5.2%，个人住房贷款余额压缩总量分别占全国金融机构个人住房贷款余额、12家银行住房贷款余额的2.4%、7.3%，压缩规模整体可控。
房地产行业例评：成熟分化牛不改、地产相对收益显现
[Table_IndustryInfo]2020年09月13日强于大市(维持)证券研究报告•行业研究•房地产房地产行业例评成熟分化牛不改、地产相对收益显现投资要点分析师：胡华如执业证号：S1250517060001 电话：*************邮箱：************.cn数据来源：聚源数据基础数据[Table_BaseData] 股票家数129 行业总市值（亿元） 23,080.76 流通市值（亿元） 22,230.95行业市盈率TTM9.34 沪深300市盈率TTM14.6相关研究[Table_Report] 1. 房地产行业2020年中报总结：三条红线托底估值，特色房企表现占优 (2020-09-11) 2. 房地产行业例评：消费股及科技股调整，平衡风格纵深演绎 (2020-09-06) 3. 房地产行业例评：央行345新规或促进行业并购整合 (2020-08-30) 4. 房地产行业例评：创业板新规落地，市场风格或更为均衡 (2020-08-24) 5. 房地产行业例评：市场平衡风格确立，地产关注度提升 (2020-08-17) 6. 房地产行业例评：公募REITs 指引落地，产业链投资方兴未艾 (2020-08-09)● 成熟分化牛趋势不改，但9/10月风险不可忽视。
上周资本市场波动幅度较大，有两点值得关注:1）创业板指大跌，创业板综合指数周跌幅7.43%，创成长、创业板50等跌幅均超过7%，大票小票均有较大幅度的调整，带动几乎所有A 股指数出现较大幅度调整；2）创业板上周成交额1.61万亿，超过主板成交额1.58万亿，但整个A 股市场成交量却连续四周低于5万亿。
我们在此前例评报告中曾提示，创业板20%涨跌幅新规会给市场带来一定冲击，主要是交易层面短期套利资金的爆炒带来的监管风险，这点市场已经印证。
但从趋势上看，在交易制度差异叠加科技强国主旋律下，创业板有望与主板并驾齐驱，通过高换手率保持较高的成交额。
房地产销售周报：新房市场销售改善趋缓，房地产贷款增速回落
行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2020年11月29日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************张春娥 分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇联系人*****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业研究周报:土地市场热度边际下降，房地产投资韧性足——房地产土地周报1122》 2020-11-22 2 《房地产-行业研究周报:销售保持强劲，关注高权益比例、销售优质房企——房地产销售周报1122》 2020-11-223 《房地产-行业点评:销售保持强劲、投资韧性足，开竣工有所恢复——统计局10月数据点评》 2020-11-17行业走势图新房市场销售改善趋缓，房地产贷款增速回落——房地产销售周报1129行业追踪（2020.11.16-2020.11.22）一手房：环比下降9.7%，同比下降9.87%，累计同比下降10.37%本周跟踪36大城市一手房合计成交3.47万套，环比下降9.7%，同比下降9.87%，累计同比下降10.37%，与前一周持平。
其中一线、二线、三线城市环比增速分别-7.06%、-15.51%、-1.94%；同比增速分别为10.3%、-27.3%、16.03%；累计同比增速分别为-0.33%、-12.54%、-12.09%，较上周分别增加-0.17、-0.31、0.66个百分点。
一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为45.76%、-22.63%、-14.91%；累计同比分别为7.98%、-3.46%、7.89%，较上周分别变动1.03、-0.02、1.65个百分点。
二手房：环比上升2.64%，同比上升6.7%，累计同比上升4.04%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.27万套，环比上升2.64%，同比上升6.7%，累计同比上升4.04%，较上周增加0.76个百分点。
房地产行业-年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标
邮箱：所属行业房地产发布时间2021年01月21日行业研究年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标核心观点：新冠疫情是2020年不可忽视的重要变量，但是面对疫情冲击，横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。
实际上，防控风险才是一切政策调控的终极导向。
2020需求端的调控政策有明显的阶段性特征。
第一个阶段是1-6月，为了缓解疫情对地产行业带来的冲击，需求端的调控政策略显宽松，例如部分省市放宽了落户条件，实施人才引进举措等。
第二阶段是7-12月，7月起，陆续有城市出台偏紧的调控举措以稳定房价。
2020年中央与多个城市也针对房地产开发商出台了相应的供给方面的调控政策。
第一、疫情最严重时出台政策为房企纾困，避免地产开发商陷入现金流危机；第二、加强房地产开发商的预售资金监管，针对部分试点企业实施三道红线控制有息负债增速等。
我们认为2021年以及更长的时间区间内，防控风险仍然是房地产行业的主要目标。
在需求端，仍然将坚持在房住不炒的主基调下实施调控；在供给端，将以资金为突破口，实行预售资金监管，控制房企的有息负债增速等，强化房企的抗风险能力，以促进行业健康发展。
相关研究：月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情，2019战略年再延续20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王20190508研究员于小雨rain_yxy（微信号）王玲w187********（微信号）李慧慧h648687853（微信号）引言2020年年初疫情爆发，年末疫情仍未完全控制。
新冠疫情对地产行业产生了较大的负面冲击，但是横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。
2019-2020中国宏观经济形势分析报告
2019-2020中国宏观经济形势分析报告摘要2019 年，在内需走弱、外部经济不确定性加大和中美贸易摩擦持续发酵的复杂局面下，中国经济下行压力加大，预计全年增长 6.1%。
由于经济持续下行，失业率也较去年有所上升。
总需求疲弱使得工业增加值增速继续下降，汽车销售低迷导致消费增速延续下滑趋势，虽然房地产投资保持韧性，基建投资也有所回升，但制造业投资增速大幅下滑拖累整体投资增速下降，受需求走弱和贸易摩擦影响，进出口增速均较去年大幅下降。
物价方面，在猪肉供给冲击的影响下，2019 年下半年猪肉价格大幅攀升，并带动其他肉类和部分食品价格上涨，导致下半年 CPI 同比增速突破了 4%。
但由于总需求依然较弱，全年除食品和能源以外的核心 CPI 增速还略有下降。
全球经济增速下滑导致对大宗商品需求下降，叠加内需不振，使得全年 PPI 小幅负增长。
展望 2020 年，在中美贸易摩擦放缓和稳增长政策支撑下，预计经济增长将保持平稳，全年可实现 6.1%的增速。
失业率也将有所下降，但人口老龄化结构性问题不容忽视。
工业增长的放缓趋势将持续，继续下降 0.4 个百分点至5.2%。
制造业投资可能维持低位，房地产投资保持较高增速，基建将继续回升，整体投资增速将上行 0.1 个百分点。
消费虽然仍下降 0.1 个百分点，但下降趋势大为缓解。
出口在外部经济增速放缓下将有所下降，增速-1.2%。
进口则在内需带动下回升至 2.1%。
价格方面，预计 CPI 将冲高回落，尤其是下半年在猪肉供给恢复和基期因素下同比将快速下降至 1%附近，全年为 3.4%。
PPI 有望回到正增长，全年增速约 1.1%。
经济基本面不支持汇率大幅贬值，预计人民币兑美元汇率将稳定在 6.8-7.0 区间；货币政策将偏向宽松，预计年内仍有两次降准，而财政政策将更加积极，赤字率将达到 3%。
2019 年，中国经济在内外部不确定性明显上升的局面下总体实现了稳中求进，前三季度 GDP 增速累计同比达 6.2%，预计全年增速 6.1%。
房地产财务报告分析范文(3篇)
第1篇一、前言房地产作为我国经济的重要组成部分，近年来在国民经济中的地位日益凸显。
随着我国城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，众多房地产企业也呈现出蓬勃发展的态势。
为了更好地了解房地产企业的经营状况和财务风险，本文将通过对某房地产企业财务报告的分析，探讨其财务状况、盈利能力、偿债能力以及发展潜力等方面。
二、财务状况分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析根据资产负债表，我们可以看到该房地产企业的资产总额为XX亿元，其中流动资产占比较高，达到XX%，主要为现金、应收账款和存货。
非流动资产占比较低，为XX%，主要包括固定资产、无形资产和长期投资。
这表明该企业资产流动性较好，但长期资产占比相对较低。
2. 负债结构分析该企业的负债总额为XX亿元，其中流动负债占比较高，达到XX%，主要为短期借款、应付账款和应交税费。
非流动负债占比较低，为XX%，主要包括长期借款和应付债券。
这说明该企业在偿还短期债务方面压力较大，但长期债务相对稳定。
（二）利润表分析1. 营业收入分析该企业营业收入为XX亿元，同比增长XX%，表明企业市场占有率有所提升。
营业收入增长主要来源于房地产开发业务和物业管理业务。
2. 营业成本分析营业成本为XX亿元，同比增长XX%，主要受土地成本、建安成本和财务费用等因素影响。
营业成本的增长幅度低于营业收入，说明企业的盈利能力有所提高。
3. 净利润分析该企业净利润为XX亿元，同比增长XX%，净利润率XX%。
净利润的增长主要得益于营业收入的增长和成本控制。
三、盈利能力分析（一）毛利率分析该企业毛利率为XX%，较去年同期有所提高，表明企业在产品定价和成本控制方面取得了一定的成效。
（二）净利率分析该企业净利率为XX%，较去年同期有所提高，说明企业在提高盈利能力方面取得了显著成效。
四、偿债能力分析（一）流动比率分析该企业流动比率为XX%，表明企业短期偿债能力较强。
（二）速动比率分析该企业速动比率为XX%，说明企业短期偿债能力较好。
特殊时期房地产业经营现状与改良策略研究
经济纵横特殊时期房地产业经营现状与改良策略研究◎石欣欣万武刘佳凝陈天宏（作者单位：江苏大学）要，响应国家“金山银山不如绿水青山”的绿色发展号召，培养大学生绿色消费意识、养成绿色消费行为习惯显得尤为重要。
本研究从个人、社团部门、学校三个层面给出建议，为大学生个人合理规划自身大学生活消费提供借鉴与参考。
1.个人层面。
个人的消费观念的养成不仅仅取决于幼时家庭环境的培养，后天环境的培养同样会对个人造成重大影响或者是根本性的改变。
大学生虽仍身处校园，但处于与社会接轨的过渡阶段，大学校园生活环境对其消费价值观念产生深远影响。
从研究数据可知，舍友和部门对大学生的消费观念和行为的影响程度最深。
大学生应当提高其辨别是非的能力。
大学生应当主动学习舍友和部门成员良好的消费习惯，如规划消费支出、记账等；摈弃不良的消费习惯，例如超前消费、。
除此以外，大学生应当主动向外界探寻有关绿色消费的相关知识，培养绿色消费习惯，主动改变自身不良消费行为。
2.社团部门层面。
社团部门向社团成员、部门成员普及绿色消费理念，一方面帮助大学生了解绿色消费的相关知识，另一方面开展绿色消费主题实践活动，例如进行义卖活动，寓教于乐，激发大学生绿色消费的积极性，在活动中丰富绿色消费知识，实现自我升华。
在由部门社团营造的绿色消费氛围中，规范大学生绿色消费行为，形成良好的绿色消费环境。
除此以外，社团部门应当减少不必要的开支，实现资源重复利用。
3.学校层面。
学校应当加大绿色消费宣传力度，开设绿色消费有关讲座、课程以及竞赛活动。
学校开设讲座和竞赛活动能够利用学生们的学习热情来促使更加关注绿色发展，在学习过程中潜移默化地影响大学生的思维习惯，从而影响其消费行为。
除此以外，学校层面监管校园商铺，避免商铺不合理定价，或虚高定价。
学校从源头出发，保证价格的合理性，从而帮助学生降低生活成本，减少消费压力。
【基金项目】本文系江苏大学第十九批大学生科研课题拟立项资助项目———社会科学论文类项目，项目编号：19C277作者简介：顾佳敏，生于2000年6月，女，汉族，江苏南通人，江苏大学本科在读，物流管理方向。
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2019-2020年房地产行业研究报告2019年前三季度，我国房地产开发投资增速保持不减，行业维持投资增速不减的动因不再是土地支出，转而为建安成本，与上年土地出让限制严苛，房企拿地策略趋于谨慎相关。
在外部融资收紧背景下，销售回款成为房企经营运作的关键节点。
棚改货币化的退潮以及限售限购政策的持续背景下，2019年前三季度我国商品房销量同比基本持平，售价尤其是二三线城市商品房售价的提升带动销售额的增长，但部分地区限价令的实施意味着依靠提价增加利润和资金回流的操作空间有限。
房企通过扩大开工、增加期房销售的方式充裕现金流，而随着库存回升，持续开工势能不足。
2019年以来中央及地方多措并举、综合施策，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，落实城市主体责任，从市场供需、金融、财税、社会福利等多方面继续把控。
相关政策的出台依据各地市场状况而定，时效性强，政策的有收有放成为行业短期波动的重要影响因素。
2019年尤其是下半年以来房地产市场融资环境趋紧，房企融资增速放缓；同时，融资收紧加快资金及项目资源向高等级信用资质房企集聚。
在当前政策形势下，房地产市场处于调整期，行业竞争格局日益分化，集中度将继续提升。
同时房企面临流动性考验，在开发项目工程质量存在一定压力。
受益于前期良好的销售及持续上涨的销售价格，尤其是住宅销售价格，2019年前三季度样本企业结转的营业收入持续增长，账面盈利水平得到提升。
但期末样本企业已销售未结算预收账款增速同比有所下滑，后续业绩增长动力趋缓。
样本企业负债水平基本稳定，2019年以来债务期限结构得到改善。
但是样本企业销售增速放缓，而外部融资难度增大，仍面临较大的流动性风险。
受益于上半年债券市场回暖，2019年前三季度共有94家房地产开发企业完成债券发行，较上年全年增加24家；发行额度2726.79亿元，比上年全年增加92.69亿元。
已发债企业的主体信用等级仍集中于AA区间。
同期，共有19家房地产开发企业级别或（和）展望发生变动，其中，16家企业信用等级上调（其中7家为双评级企业），3家企业信用等级下调，5家企业展望调整（1家企业在级别未调整的情况下展望由稳定调至正面，1家企业在级别未调整的情况下展望由负面调至稳定，3家企业在级别调降的基础上展望由稳定调至负面）。
根据Wind资讯数据，2018年以来，房地产开发行业共有4家企业发生债券违约（包括非公开发行）。
展望2020年，房地产调控将继续坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，各地政府依据当地市场状况调整政策，政策的有收有放成为行业短期波动的重要影响因素。
由于销售去化趋缓，部分经营风格过于激进、中短期债务规模过大的开发企业，仍将面临很大的信用风险暴露可能性。
资源向高等级信用资质房企集中的趋势愈加明显，行业集中度将持续提高。
中短期内，预计融资政策趋紧以及销售资金回笼不畅将使得房地产开发企业整体上面临的信用风险升高。
一、行业基本面地产行业为我国经济支柱产业。
2019年前三季度房地产开发投资增速保持不减，对经济增长拉动作用明显。
2019年前三季度行业维持投资增速不减的动因不再是土地支出，转而为建安成本，与上年土地出让限制严苛，房企拿地策略趋于谨慎相关。
在外部融资收紧背景下，销售回款为房企经营运作的关键节点。
棚改货币化退潮以及限售限购政策持续，2019年前三季度商品房销量同比基本持稳，售价尤其是二三线城市商品房售价的提升带动当期销售额增长，但部分地区限价令的实施意味着依靠提价增加利润和资金回流的操作空间有限。
房企通过扩大开工、增加期房销售的方式充裕现金流，而随着库存回升，持续开工势能不足。
房地产为我国经济支柱产业，2009-2018年房地产业占GDP 的比重大体呈逐年上升。
2019年前三季度我国房地产业增加值为47,263亿元，占第三产业增加值比重为12.54%，占我国2019年前三季度GDP的比重进一步上升为6.77%。
若考虑到与房地产开发投资直接相关的住宅建筑施工、住宅金融服务等行业的增加值贡献，则房地产业对GDP的影响更为广泛。
我国房地产开发投入逐年递增，住宅投资持续多年为其中主力。
2009-2018年，我国房地产开发投资完成额从3.62万亿元升至12.03万亿元，其中住宅开发投资完成额从2.56万亿元升至8.52万亿元，占比在70%上下。
2019年前三季度我国房地产开发投资完成额为9.80万亿元，较上年同期增长10.54%，比上年同期增速提升0.59个百分点，保持在较高水平。
其中住宅开发投资完成额为7.21万亿元，较上年同期增长14.87%，增速较上年同期略有提升。
2019年前三季度房地产开发投资增速高于同期固定资产投资增速（5.4%），亦远高于制造业投资同期增速（2.5%），房地产业投资活动对经济增长拉动作用仍明显。
2009年以来的十年间，国内房地产投资增速持续保持正增长，但期间受经济周期及政策调整的影响，增速经历了一定波动。
大致可分为三个阶段：（1）2009-2010年，受到次贷危机的冲击和四万亿投资的推出，我国房地产投资走出V型走势；（2）2011-2015年在上调首套房和二套房的首付比例等政策收紧下，房地产投资增速整体震荡下行至2015年度接近于零增长；（3）自2015年起政府推动棚改货币化政策，行业开启去库存，2017-2018年政府开放土地供应，房企拿地积极性及扩大期房销售意愿增加，支撑房地产开发投资增速于低位上行。
2019年前三季度建安投资的增加使得投资增速较上年同期增加0.6个百分点至10.50%。
2019年以来我国商品房销售量未有增长，依托均价的小幅提升，销售额有所增长。
2019年前三季度我国商品房销售面积为11.92亿平方米，同比下降0.1%；其中住宅销售面积为10.46亿平方米，同比增长1.1%，较上年同期收窄2.2个百分点。
同期我国商品房销售额为11.15万亿元，同比增长7.1%；其中住宅销售额为9.75万亿元，同比增长10.3%。
根据Wind数据显示，2019年前三季度百城[1]住宅均价为14,858.11元/平方米，较上年同期增长4.12%；其中一线城市住宅均价41,503.75元/平方米，二线城市住宅均价13,786.93元/平方米，三线城市住宅均价9,245.84元/平方米，同比分别增长0.62%、5.65%和6.61%，增速分别增加0.03个百分点、-1.63个百分点和-4.63个百分点。
一线城市价格保持基本稳定而略有上涨，二三线城市价格虽有上升但增速有所回落。
2015-2017年，在去库存带动下，我国住宅销售面积均超过当年新开工面积，且二者规模逐年递增，库存增速降至近年低位（1.44%-2.60%）。
2018年我国房地产受非标融资规模下降的影响，开发商加快开工以期实现销售回款，然而棚改货币化的退潮导致住宅销售增速放缓，住宅新开工面积大于当年销售面积；当年末房地产库存为87.47亿平方米，同比增长4.08%。
2019年前三季度则延续上年趋势，且差额有所扩大。
同期末库存进一步增至88.35亿平方米，同比增长7.70%。
其中，待售面积4.93亿平方米，同比下降7.23%；新开工连续提速带动房屋施工面积由上年同期的76.72亿平方米增至83.42亿平方米，同比增长8.73%。
一方面库存攀升，一方面棚改货币化退潮、居民入场观望性较强、房企融资收紧、受限，房屋开工连续增长势能不足。
2019年前三季度全国房屋新开工面积为16.57亿平方米，同比增长8.60%，但增幅自5月以来持续放缓；其中住宅新开工面积为12.23亿平方米，同比增长8.80%，增幅自7月以来持续下降。
在中央强调加强房地产金融监管，严查地产违规融资下，房企新开工积极性减弱。
2019年前三季度土地市场大体平稳，调控自二季度发力。
土地供应总量保持基本稳定，一二线城市更倾向于释放相对优质地块以增加成交率，三四线城市受市场下行影响而减少土地供应。
土地稳定放量及放量资源的布局变动，导致同期成交量价走高；而限地价政策使得成交溢价率微幅下调。
大型房企在本轮经济调整过渡期中生存能力突出，拿地动力强劲，土地资源倾斜度高。
2019年前三季度我国住宅用地供应量与上年同期相比基本持平。
根据CREIS中指数据显示，同期全国300个城市共推出各类用地16.42亿平方米，同比下降0.17%，其中住宅用地推出8.11亿平方米，同比增长1.35%。
分城市能级来看，一线城市住宅推地2,249.66万平方米，同比增长33.96%；二线城市住宅推地34,985.53万平方米，同比增长16.01%；三四线城市住宅推地43,869.74万平方米，同比下降8.96%。
为缓解土地供应不足，一二线城市加大供应力度，三四线城市受市场降温影响供应收缩。
2019年以来各地为减少地块流拍集中供应相对优质地块，成交量价走高。
前三季度我国住宅用地成交量同比增长但增速明显放缓（由23.73%至4.29%），成交金额同比增速则有所提升（由14.63%至22.41%），住宅用地成交楼面均价止跌回升。
4月住建部启动地价预警机制，多地执行限地价，前三季度土地成交溢价率出现同比小幅下滑。
大型房企在土地资源获取上仍然体现强劲实力。
2019年前三季度拍地（住宅、商业及办公用地）宗数在100宗以上，权益拿地总金额在400亿元以上的房企集中于行业前14名内。
以规模房企商品房销售额占全国商品房销售总额的比值来衡量行业集中度，2018年全国前50强房企销售占比首次逾50%，2019年以来房地产行业集中度继续提升。
2019年前三季度Top10/Top20/Top50该比值由2018年的25%/35%/51%提升至27%/38%/56%。
大型房企凭借广泛的城市布局、充足的项目储备、外部融资、土地获取、销售策略等优势，在本轮调控中的防御能力较为突出，而中小房企或由于项目布局过于集中，或由于融资能力受限，面临更大的市场竞争压力和整合风险。
在销售端增速放缓下头部企业对资源的把控将对中小房企形成挤压，后者信用风险趋于上升。
我国房地产政策分为长期性安排和阶段性管理两方面。
2019年以来中央及地方多措并举、综合施策，围绕“稳地价、稳房价、稳逾期”的调控目标，落实城市主体责任，具体从市场供需、金融、财税、社会福利等多方面继续把控。
相关政策的出台依据市场状况而定，具有时效性，政策的有收有放成为行业短期波动的重要影响因素。
2019年以来我国房地产政策主体基调为坚持“房住不炒”，调控力度不减。
房地产调控以“稳”为主，房地产市场健康发展长效机制由构建和完善转向初步实施的进程有所加快。
围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，落实城市主体责任，“一城一策”调控逐步推进，地方根据区域特点承担更多的调控主体责任。