写字楼市场分析
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写字楼市场分析
以南昌为对象分析
姓名：袁建昆 学号：1206011034
目录
1 写字楼自身属性 南昌写字楼整体发展及分布
2 3 4
我们身边的写字楼
绿地中心个案分析
写字楼与住宅的不同：写字楼是商业地产产品，它从基本属性、需求定位 以及开发建设投资等方面都与住宅产品有很大的不同。尤其是在开发投资 方面对地产公司提出了较高要求，相对于住宅而言属于房地产公司的高端 产品，无论是从前期的规划选址，融资，还是建设期的硬件配备，一直到 后期的物业管理，都有一套比住宅物业更高的要求
第四阶段
为甲级写字楼，无论 硬件设施还是软件设 施及办公配套设施都 一一齐全，且形象档 次高。
华财大厦 三星大厦
华龙国际 恒茂国际 财富广场 国贸广场
南宾国际 绿地中央 联发广场 国际中心 中航广场
较早的行政 办公大楼
●
品质不断升级：新技术引领潮流写字楼多为高层建筑，这一建筑形态，
更具有尝试新技术和新建材的空间。财富广场率先在南昌采用大框架结构 的建筑技术，备受业主的关注。而华龙国际大厦则是南昌城市中心区第一 座钢架结构写字楼，引领着南昌写字楼产品的新潮流。新一代写字楼拥有 更加丰满的科技元素、金融元素、国际元素和服务元素，能够给业主提供 商务、购物、健身和餐饮等“一站式”的配套服务。
总体分析写字楼集中分布在市中心周边 红谷滩写字楼较集中，种类也较多 像我们瑶湖这边，地域较偏， 但因瑶湖很有发展潜力也吸引了不少开发商投资。
2013/12/23
我们身边的写字楼
我们附近的六个写字楼
高新绿地中心个案分析
高新绿地中心(高新开发区南昌市高新区紫阳大道3333号)
开 发 商:南昌绿地申新置业有限公司 容积率:3.64 绿化率:25% 楼层状况：共56层，1F-5F商业，6F-38F写 字楼，39F-56F酒店 建筑面积: 209000平方米 均 价: 16000元/平方米 建材装修：结构：框架。采暖：中央空调。 供电：商业供电。消防：满足消防要求。供 水：住宅供水 周边设施：洲际酒店、购物中心、车位 （1093个停车位）。 租 金：目前仅售 物业公司：长城物业集团股份有限公司南昌 分公司 物业费：24.80元/平方米· 月
逐步改善的同时，近期开发的写字楼也自修内功，注重商务配套设施和服 务性配套设施， 在有限的规模内，通过综合业态（如公寓与写字楼的搭 配等）进行资源整合，形成发展商与客户最终“双赢”的局面。满足个性 化需求，如：预约专用办公设备，商务秘书、会客室及会议室等，商务会 所配备泳池、空中花园、健身中心、中西餐厅酒吧、桑拿等。
高新绿地中心，位于紫阳大道以北、创 新一路以西。268米东部中心地标商务体， 总建筑面积20.9万㎡，由一栋超高层塔 楼和一栋5层裙楼组成，规划包括五星级 酒店（洲际酒店）、超甲级5A办公、大 型国际购物中心，打造南昌东部一站式 垂直商务综合体。
南昌写字楼市场
出租率高，市场供不应求
需求上Leabharlann Baidu
经济越是发展，对写字楼需求就越大 市场现状 目前市场写字楼总体层次较低， 尚不能完全满足高端需求 供给上 期待未来能发展出更优质的写字楼
绿地中心
机遇
政府大力发展瑶湖，各种 集团也争相往瑶湖区域投 资，瑶湖未来经济崛起已 成必然之势，是一个难得 的机遇。
END
THANKS
•随着南昌市经济近几年呈现飞速发展势 态，城市也不断扩容，南昌市写字楼市 场也得到了长足发展，其发展过程大致 可以分为以下几个阶断。 第三阶段 第二阶段 第一阶段
非真正商务楼，只是 一些外地公司与本地 私营公司，租借宾馆 与招待所办公。之所 以如此，是因为南昌 当时还没写字楼的物 业。 写字楼物业的出现， 这一代商务楼并非真 正的商业楼，他们往 往由多种形式组成， 容住宅、商铺、写字 楼一体，而且宜住也 可办公，比较灵活。 就是较为纯粹的写字 楼，他们有一流的硬 件，良好的软件配置 与物业管理。
写字楼与住宅产品有很大的不同，其核心属性是一种生产工具，所面对 的需求群体是企业而不是具体的个人或家庭。它的根本价值在于提升企业的 综合经营效率。一个优质的写字楼可以通过楼宇外观，内部硬软件等条件分 别从企业形象、内部办公效率和外部沟通效率上来提升企业的营运效率。
写字楼的核心功能
核心功能：提高企业的生产效率
通过更优质的外立面 ，楼宇外观及大堂 等，来提升企业的 形象
通过更好的硬软件设 施，如智能化的楼宇 管理系统，高速电梯 ，专业物业管理等， 提升企业内部办公 效率
通过良好的区位为企 业带来更便捷快速的 交通条件和相关合作 企业的聚集，提升企 业对外沟通的效率
南昌写字楼的发展及分布
南昌写字楼整体发展历程：
写字楼之间的竞争最重要就是 所处的地段位置 绿地中心在这一方面已 领先瑶湖各大对手 自身高配置，优地段，潜力大， 已无需再多言
紫阳大道
位于瑶湖主干道（紫阳大道）旁
高新绿地中心
优势
交通地段好，发展潜力巨 大。自身配置的硬件软件 顶级。有很强的行业竞争 优势。
不足
周边商业氛围不足，人流 量有但与之相关的产业缺 乏。有待时间发展。价格 比同行业高出许多。
●
租金逐年递增：几年前，南昌的写字楼市场一度“低迷疲软”，租金大
多２０－３０元／月／平米。红谷滩定位为南昌中央商务区（ＣＢＤ）后， 政府将高标准建设一批现代上商贸设施，租金一路上涨。绿地元创国际 （CBD地段）现在的租金高达75元/月/平米。
●
配套概念丰富：这几年南昌正在加快城市改造的建设步伐，在外在环境
以南昌为对象分析
姓名：袁建昆 学号：1206011034
目录
1 写字楼自身属性 南昌写字楼整体发展及分布
2 3 4
我们身边的写字楼
绿地中心个案分析
写字楼与住宅的不同：写字楼是商业地产产品，它从基本属性、需求定位 以及开发建设投资等方面都与住宅产品有很大的不同。尤其是在开发投资 方面对地产公司提出了较高要求，相对于住宅而言属于房地产公司的高端 产品，无论是从前期的规划选址，融资，还是建设期的硬件配备，一直到 后期的物业管理，都有一套比住宅物业更高的要求
第四阶段
为甲级写字楼，无论 硬件设施还是软件设 施及办公配套设施都 一一齐全，且形象档 次高。
华财大厦 三星大厦
华龙国际 恒茂国际 财富广场 国贸广场
南宾国际 绿地中央 联发广场 国际中心 中航广场
较早的行政 办公大楼
●
品质不断升级：新技术引领潮流写字楼多为高层建筑，这一建筑形态，
更具有尝试新技术和新建材的空间。财富广场率先在南昌采用大框架结构 的建筑技术，备受业主的关注。而华龙国际大厦则是南昌城市中心区第一 座钢架结构写字楼，引领着南昌写字楼产品的新潮流。新一代写字楼拥有 更加丰满的科技元素、金融元素、国际元素和服务元素，能够给业主提供 商务、购物、健身和餐饮等“一站式”的配套服务。
总体分析写字楼集中分布在市中心周边 红谷滩写字楼较集中，种类也较多 像我们瑶湖这边，地域较偏， 但因瑶湖很有发展潜力也吸引了不少开发商投资。
2013/12/23
我们身边的写字楼
我们附近的六个写字楼
高新绿地中心个案分析
高新绿地中心(高新开发区南昌市高新区紫阳大道3333号)
开 发 商:南昌绿地申新置业有限公司 容积率:3.64 绿化率:25% 楼层状况：共56层，1F-5F商业，6F-38F写 字楼，39F-56F酒店 建筑面积: 209000平方米 均 价: 16000元/平方米 建材装修：结构：框架。采暖：中央空调。 供电：商业供电。消防：满足消防要求。供 水：住宅供水 周边设施：洲际酒店、购物中心、车位 （1093个停车位）。 租 金：目前仅售 物业公司：长城物业集团股份有限公司南昌 分公司 物业费：24.80元/平方米· 月
逐步改善的同时，近期开发的写字楼也自修内功，注重商务配套设施和服 务性配套设施， 在有限的规模内，通过综合业态（如公寓与写字楼的搭 配等）进行资源整合，形成发展商与客户最终“双赢”的局面。满足个性 化需求，如：预约专用办公设备，商务秘书、会客室及会议室等，商务会 所配备泳池、空中花园、健身中心、中西餐厅酒吧、桑拿等。
高新绿地中心，位于紫阳大道以北、创 新一路以西。268米东部中心地标商务体， 总建筑面积20.9万㎡，由一栋超高层塔 楼和一栋5层裙楼组成，规划包括五星级 酒店（洲际酒店）、超甲级5A办公、大 型国际购物中心，打造南昌东部一站式 垂直商务综合体。
南昌写字楼市场
出租率高，市场供不应求
需求上Leabharlann Baidu
经济越是发展，对写字楼需求就越大 市场现状 目前市场写字楼总体层次较低， 尚不能完全满足高端需求 供给上 期待未来能发展出更优质的写字楼
绿地中心
机遇
政府大力发展瑶湖，各种 集团也争相往瑶湖区域投 资，瑶湖未来经济崛起已 成必然之势，是一个难得 的机遇。
END
THANKS
•随着南昌市经济近几年呈现飞速发展势 态，城市也不断扩容，南昌市写字楼市 场也得到了长足发展，其发展过程大致 可以分为以下几个阶断。 第三阶段 第二阶段 第一阶段
非真正商务楼，只是 一些外地公司与本地 私营公司，租借宾馆 与招待所办公。之所 以如此，是因为南昌 当时还没写字楼的物 业。 写字楼物业的出现， 这一代商务楼并非真 正的商业楼，他们往 往由多种形式组成， 容住宅、商铺、写字 楼一体，而且宜住也 可办公，比较灵活。 就是较为纯粹的写字 楼，他们有一流的硬 件，良好的软件配置 与物业管理。
写字楼与住宅产品有很大的不同，其核心属性是一种生产工具，所面对 的需求群体是企业而不是具体的个人或家庭。它的根本价值在于提升企业的 综合经营效率。一个优质的写字楼可以通过楼宇外观，内部硬软件等条件分 别从企业形象、内部办公效率和外部沟通效率上来提升企业的营运效率。
写字楼的核心功能
核心功能：提高企业的生产效率
通过更优质的外立面 ，楼宇外观及大堂 等，来提升企业的 形象
通过更好的硬软件设 施，如智能化的楼宇 管理系统，高速电梯 ，专业物业管理等， 提升企业内部办公 效率
通过良好的区位为企 业带来更便捷快速的 交通条件和相关合作 企业的聚集，提升企 业对外沟通的效率
南昌写字楼的发展及分布
南昌写字楼整体发展历程：
写字楼之间的竞争最重要就是 所处的地段位置 绿地中心在这一方面已 领先瑶湖各大对手 自身高配置，优地段，潜力大， 已无需再多言
紫阳大道
位于瑶湖主干道（紫阳大道）旁
高新绿地中心
优势
交通地段好，发展潜力巨 大。自身配置的硬件软件 顶级。有很强的行业竞争 优势。
不足
周边商业氛围不足，人流 量有但与之相关的产业缺 乏。有待时间发展。价格 比同行业高出许多。
●
租金逐年递增：几年前，南昌的写字楼市场一度“低迷疲软”，租金大
多２０－３０元／月／平米。红谷滩定位为南昌中央商务区（ＣＢＤ）后， 政府将高标准建设一批现代上商贸设施，租金一路上涨。绿地元创国际 （CBD地段）现在的租金高达75元/月/平米。
●
配套概念丰富：这几年南昌正在加快城市改造的建设步伐，在外在环境