多弗集团重庆龙水湖地块项目定位报告(3)

区域位置的优势，周边客户可以成为我们的潜在客户；
项目地块分析——区域政策定位
龙水湖为重庆4A级景区，属于大足国际文旅城开发重点区域，定位为国际休闲旅游度假胜地。
大足国际文旅城开发重 点区域，着力在“六山 六湖三河两干道九镇十 八村"范围打造提升景点 景区,龙水湖属于“六湖 ”范围内。
龙水湖为重庆4A级景区，未来3年内，拟投百亿元资金将龙水湖打 造成世界级国际旅游度假胜地，形成集水上运动、休闲度假、商务 会议等为一体的休闲旅游产业。
区域政策定位显示：重庆主城度假、康养型客户可以成为我们的潜在客户； ；
项目地块分析——区域规划分析
龙水组团龙水湖片区，规划区用地面积300.76万方，其中居住用地72.03万方。
大足县龙水组团龙水湖片区，规划 区 用 地 面 积 300.76 ， 其 中 居 住 用 地72.03，公共设施用地129.94， 道 路 广 场 用 地 48.85 ， 市 政 用 地 1.01，绿地48.93；规划居住人口 2.4万人。
小结：基地现为荒地，含有山坡，地块不平整。周边景观资源丰富，具有开发价值。
巴岳莊
6
地块内保留山体
7
兆德-雍山湖
8
地块内部现状
项目地块分析——小结
定位：龙水湖为4A级景区，定位为国际休闲度假区 现状：龙水湖龙水组团财信集团土地存量约50万方，双桥组团住宅存量约30.6万方 交通：道路交通网成熟，但通而不达 资源：龙水湖、巴岳山资源 配套：暂无生活配套，需车行至其它镇解决生活所需
2.2、重庆市场—别墅市场
① 2018年供应336万方，同期上涨37%，北区（龙兴/中央公园/蔡家）、巴南区（龙洲湾/李家沱）加大放量，带动供 应创同期新高 。
湖山优势+距离优势，重庆主城度假、康养型客户可以成为我们的潜在客户；
巴 岳 山
项目地块分析——地块问题 基地现状 SITE SITUATION 1
5
龙水湖
2
沿湖公园
3
1
7
2
8 基地 6
4
3
5
天三-香缇湾
4
东侧湖东路
地块现状： 基地现为荒地，周边楼盘开发缓慢，入住率较低，人烟稀少，较为荒凉。 地块内含保留山体，面积约为25838㎡，基地西侧毗邻龙水湖及沿湖公园，景观资源丰富。
项目地块分析——区域位置分析
距离龙水： ≤ 5KM
距离双桥： ≤ 5KM
大足区
距离玉龙： ≤ 5KM 距离大足： ≤ 18KM 距离永川： ≤ 23KM
18km 龙水镇
5km
39km
22km
23km
璧山区 118km
重庆市区
距离荣昌： ≤ 22KM
荣昌区
永川区
距离安岳： ≤ 30KM
项目初步开发意向建议
区位优势
经济指标
项目属性
区域内改善型物业
区域规划 湖山资源 区域距离
主城度假康养型物业
初步建议
请先看市场分析
二、市场分析
1.1、宏观市场--全国政策
重庆政策环境：相对全国多数城市温和
全 国
重 庆
首套房首付3成； 二套房首付4成； 三套房部分停贷； 利率上浮10%-30%
因城设定区域 最高销售价格 而稳定房价
多弗集团重庆龙水湖地块项目 定位报告
编制：龙水湖项目管理团队
2019年5月30日
2019.4.1
项目研究思路
宏观形势分析 大足市场分析 龙水湖区域分析 度假项目市场分析 客群需求分析
市场情况 案例研究
地块规划
建筑风格
地块条件
公司目标
开发意向 项目定位 产品方案
园林景观
定位思考
户型建议
配套服务
目录
CONTENTS
一、项目地块分析 二、市场分析 三、项目整体定位 四、项目规划设计建议 五、单体设计及公共空间建议 六、利润指标测算
一、项目地块分析
项目地块分析——经济指标
规划用地面积：224475㎡ 规划建筑面积：112237㎡ 容积率： ≤ 1 限高：≤15米 绿化率：≥35% 建筑密度:≤30% 用地性质：R2
本案
≤ 1的容积率与15米限高，就决定了产品的类型，只能在洋房和别墅中做组合。
项目地块分析——区域经济分析
大足
中国文化旅游名城（大足石刻、龙水湖） 重庆西部产业之城（五金产业、汽摩产业、机械制造业） 成渝两地经济双核辐射区（位于成渝核心） 2017年GDP430亿元，重庆西部第三 2017年社零总额131亿元
1.2、宏观市场—重庆政策
重庆政策密集，旨在维持市场持续，保持市场稳定。
2.1、重庆市场—整体市场
上半年市场高位，7月市场转折点，市场逐步转冷，供应放大，提前跑量，成交放缓。
① 1-2月，淡季不淡，供应高于历史同期，市场热度不减，成交向好。3-4月，新项目集中面市，供销两旺，别墅、商业、商务挤占高层占比； ② 5-6月，供销爆发，6月单月供应近400万方，市场依然供不应求，成交仅次去年12月；住宅支撑市场，洋房、别墅挤占商业、商务占比； 7月
首套房首付3成； 二套房首付4成； 利率上浮15%-30%； 三无人员限贷
各区根据本 区情况进行 限价
购房后取得房产 证2-5年后才可销 售
外地户籍普遍限 购套，本地户 籍限购两套
上海：二套房及其 以上市场交易价格 的70%，税率 0.4%-0.6%
获得房产证2年 后销售
无限外 无限购
房产税起征点 17630元/㎡，外 地户籍三无人员首 套房起征，税率 0.5%-1.2%
基地的东边不远处则是巴岳山，巴岳山平均海拔778米，既具有道教文化，又具有茶文化底蕴。
湖
基地依托龙水湖公园，自然资源较好，居住品质较高，地块内部湿地较多，高大植被较少且分散，可利
东
用绿地资源较少。
路
全年气候
巴岳山
春季：11-18℃；夏季：22-30℃；秋季：21-28℃；冬季：9-13℃。气温在重庆地区属于适宜常年居住。
区域规划显示：重庆主城度假、 康养型客户可以成为我们的潜 在客户；
备注：数据来源于2018年大足人民政府复批文件
龙 水 湖
本案
项目地块分析——资源环境
自然资源
基地西边靠近龙水湖，龙水湖水域面积5300亩，平均气温17.8℃，水质达二级标准，现有四大景区。基
地距离花样龙水湖景区较近，步行仅10分钟。
，市场盘整月，供销双降，礼嘉、蔡家、西永等近郊及二环板块为主力； ③ 8-9月，供应爆发，市场供大于求，成交受调控政策影响，涨势乏力；10-11月，政策调控显现，客户观望情绪加重，成交大减，市场供大于
求，双向限价，价格横盘； ④ 12月，年终收官，房企全线放量，集中备案，住宅主力冲量，供销大涨，价格趋稳。