建设项目投资决策阶段工程造价的确定与控制

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建设项目投资估算编制基础知识
3. 建设项目
建设项目是指具有独立的行政组织机构并实行独立的经济核算，具有设 计任务书，并按一个总体设计组织施工的一个或几个单项工程所组成的 建设工程，建成后具有完整的系统，可以独立地形成生产能力或使用价 值。如一座工厂、一所学校、一条公路、一个住宅小区等均为一个建设 项目。 4. 建设项目的组成 (1) 单项工程。 单项工程是指具有独立的设计文件，竣工后能独立发挥生产能力或效益 的工程。一般包括建筑工程和安装工程，如工业建设中的一个车间或住 宅区建设中的一栋楼，学校中的一座教学楼、图书馆、餐厅等均为一个 单项工程。
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核心概念
建设项目 工程造价管理 工程造价 资金的时间价值
建设项目总投资
动态投资
静态投资
设备及工器具购置费
建筑安装工程费用
投资估算 财务评价
可行性研究
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工作任务单
某房地产开发项目建设内容主要为68栋高层住宅楼、1栋30层公寓式酒店 、6栋联排别墅、12栋独栋别墅、商业及配套、居源自文库会、警务室、卫生站、物 业用房、文化活动中心、小学、幼儿园、地下停车场等，还包括地块内的3栋 6层保留建筑，同时进行本地块的拆迁及回迁安置、某部分村民的异地安置( 拆迁工作已完成，不属于本项目内容)等。 该项目共划分为A、B、C、D四个地块，为改善城市面貌，政府决定由某 开发商对这4个地块进行开发。根据规划管理部门批准的初步规划设计方案， 本项目规划总用地面积为41.12m2，可建设用地面积32.57m2，总建筑面积 756 640m2(包括地上建筑面积615 200m2，地下建筑面积141 440m2)。项目容 积率为1.89，建筑密度为22%，绿地率为39%，总户数为4 420户，停车位为 5 293个。项目拆迁且原地回迁安置户数351户，某异地安置户数262户。该项 目的开发建设期预计为7年。依据该项目的规划设计、该市同类建筑的造价资 料及有关房地产开发项目收费的规定，编制该项目的投资估算。 某项目管理公司所做的本项目的建设投资估算如表1-1所示（详见课本）。
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建设项目投资估算编制基础知识
1.1.1 项目建设程序及建设项目组成
1. 项目建设程序的内涵 项目建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施 工、竣工验收到投入生产整个建设过程中的各项工作过程及其先后次序。 2. 我国项目建设的程序 我国项目建设的程序划分为以下几个阶段。 (1) 项目建议书阶段。 (2) 可行性研究报告阶段。 (3) 编制计划任务书和选择建设地点。 (4) 设计工作阶段。 (5) 建设准备阶段。 (6) 建设施工阶段。 (7) 竣工验收阶段。 (8) 建设项目后评价阶段。
(4) 分项工程。
分项工程是指通过较简单的施工过程就能产生出来的，并可以用某种计 量单位计算的最基本的中间产品，如土石方工程、混凝土工程、抹灰工 程等。
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建设项目的划分与相应计价文件的关系如图1-1所示。
建设项目 单项工程 单位工程 分部工程 分项工程
建设项 目造价
1.1.2 工程造价的内涵 1. 工程造价
从广义上讲，工程造价是指建设一项工程的预期开支的全部固定资产投 资费用，即完成一个项目建设所需要费用的总和，包括建筑安装工程费、 设备工器具费用和工程建设其他费用等；从狭义上讲，是指工程价格， 即建筑产品价格，是建筑工程发包与承包双方在施工合同中约定的工程 造价。因此，工程造价有两种含义。 (1) 工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资 费用。显然，这一含义是从投资者——业主的角度来定义的。投资者选 定一个项目投资，为了获得预期的效益，就要通过对项目进行可行性研 究投资决策，然后进行勘察设计招标、工程施工招标、设备采购招标， 直至竣工验收等一系列投资管理活动。在整个投资活动过程中所支付的 全部费用形成了固定资产和无形资产，所有这些开支就构成了工程造价。 从这个意义上说，工程造价就是完成一个工程建设项目所需费用的总和。
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建设项目投资估算编制基础知识
(2) 工程造价是指工程价格，即为建成一项工程，预计或实际 在土地市场、设备市场、技术劳务市场以及承包市场等交易 活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。显 然，工程造价的第二种含义是以商品经济和市场经济为前提 的。它是以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招 投标或其他交易方式，在进行多次预估的基础上，最终由市 场形成的价格。在这里，工程的范围和内涵既可以是涵盖范 围很大的一个建设项目，也可以是一个单项工程，或者是整 个建设过程中的某个阶段，如土地开发工程、建设安装工程、 装饰工程等，或者是其中的某个组成部分。随着经济发展中 技术的进步、分工的细化和市场的完善，工程建设的中间产 品也会越来越多，商品交换会更加频繁，工程价格的种类和 形式也会更为丰富。
工程造价管理
项目一： 建设项目投资决策阶段工程造价的确定与控制
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学习要点及目标
1、了解项目建设程序及建设项目组成。 2、了解工程造价及工程造价管理的内涵。 3、了解国内外工程造价管理现状和造价工程师。 4、了解资金的时间价值。 5、熟悉工程造价的构成。 6、学会编制建设项目总投资估算、经营成本估算、 销售收入估算、利润及利润分配估算、财务现金流量 估算及经济技术指标分析。 7、会进行建设项目财务评价。
单项工 程造价
单位工 程造价
分部工 程造价
分项工 程造价
建设项目 总概算
单项工程 综合概算
单位工 程概算
分部工 程费用
分项工 程费用
工程造价的计算过程及计算顺序一般是首先计算分部分项工 程造价，其次计算单位工程造价，然后汇总出单项工程造价， 最后汇总出建设项目总造价。
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(2) 单位工程。
单位工程是单项工程的组成部分。单位工程是单项工程中具有独立的设 计图纸和施工条件，可以独立组织施工，但完成后不能独立发挥生产能 力或效益的工程，如车间的土建工程、电气工程、给排水工程、采暖、 设备安装等都是单位工程。
(3) 分部工程。
分部工程是指按照单位工程的不同部位、不同施工方式、不同材料和设 备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，如基础工程、主体工程、 砌体工程、防水工程、屋面工程、装饰工程等。