物业管理宣传手册

1、什么是物业管理和前期物业管理?

答：根据《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施管理。住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。前期物业管理招投标分为公开招标和邀请招标二种形式。新建现售商品房项目应当在现售前30日内完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

2、物业企业应提供的住宅的公共性服务分哪些项目?

答：(一)管理综合服务。

(二)公共区域清洁卫生服务。

(三)公共区域秩序维护服务。

(四)公共区域绿化养护服务。

(五)共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务。

3、物业管理过程中，物业共用部位、共用设施设备指的是哪些?

答：根据湘建房[2003)106号文件规定，共用部位是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构(包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等)、室外墙面等部位。

共用设备是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱(群)、避雷装置、消防器具等设备。共用设施是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械(包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等)、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱(房)、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等设施。

4、房屋及房屋的自用部位和自用设备是如何规定的?应由谁负责维修?

答：根据湘建房[2003]106号文件规定，房屋包括房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备以及共用设施。自用部位是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院及其室内墙面等部位；自用设备是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管的供水、排水、煤气管道、中央空调、供暖管道和线路等设备。房屋的自用部位和自用设备在保质期内，由建设单位负责维修，保质期外，由业主自己负责维修。

5、空置房要不要交物业服务费?

答：根据《湖南省物业服务收费管理办法》规定，物业竣工验收合格后，建设单位与物业买受人已办理房屋交付手续，但买受人未使用的物业，物业服务费由买受人按90％交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。

纳人物业管理范围已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

6、业主购买(使用)的车库、杂屋，要不要交纳物业服

答：根据《湖南省物业服务收费管理办法》规定，由业主购买(使用)的车库、层高达到2．2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50％收取。改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100％，用于商业(包括商业经营，为经营配套的仓储、员工食堂等)的按同类住宅标准加收200％。

7、建设单位应当向业主委员会或物业公司移交哪些物业管理资料?

答：(一)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(二)设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件，

(四)物业管理所必需的其他资料。8、房屋质量保修期是如何规定的?

答：根据《建设工程质量管理条例》规定：

(一)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

(五)装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

9、什么是物业管理用房?面积如何确定?

答：物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。层高不是2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计人物业管理用房面积；物业管理用房必须相对集中，具备自然通风采光条件，建筑标高宜在正负零以上。

新建开发项目应当按照不低于开发建设总建筑面积(包含地上和地下，其中地下车库按照50％比例计算)千分之三至千分之五的比例配置物业管理用房，费用计人建筑成本。

70、业主入住装修是否要接受小区物业公司的监管?

答：应接受。根据《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》规定，业主需要装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或者改正的，物业服务企业应当及时报请相关行政部门依法处理。因此，物业管理公司对于业主的装修进行监管是物业管理公司的一项法定义务。

11、业主家中被盗，物业管理公司负不负责?

答：根据合同约定确定。《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作”。可以看出，《物业管理条例》作为我国第一部物管行政法规，对物业公司安全防护责任的界定也只是“协助”，而并非“负责”。要认定物业公司有没有责任，完全要视双方约定而定，如果业主与物业公司签订的《物业管理合同》中，有“业主失窃由物业公司负责”等类似条款，那么如果发生案件，物业公司就负责任。实际上，目前大多数物业公司