广东省广州市中级人民法院

案例一

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2008)穗中法民五终字第1529号上诉人（原审原告）叶卫红，女，汉族，1973年4月 29日出生，住址：广州市东风东路741号大院18号702房。

委托代理人：李乐，广东岭南律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州君茗投资有限公司。地址：广州市海珠区昌岗中路侨苑一街2号。

法定代表人：陈维靖，该公司董事长。

委托代理人：郑敏，上海市律和理律师事务所律师。

上诉人叶卫红因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第2815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2005年10月6日，被告出具收据，载明：收到原告交来订购东山紫园B1栋803单元预订金20000元，本单元订价为776654元，现享受额外9.70折（本折扣未含付款方式折扣）等。该收据背面载明“兹受到人民币贰万元正，本单元在2005年12月5日获得预售证后，该款将自动转为该单元之定金。若客户放弃认购单元或本单元未能如期取得销售预售证，则该款项将于客户提

出书面申请7天后退还。”原告在当日知悉收据背面载明的上述内容。同日被告委托代理销售东山紫园的广州中地行房产代理有限公司代为办理有关东山紫园B1－803单位买卖，并同意于付定金的同时支付书面咨询费及口头咨询费2000元，原告在委托人一栏上签名。

被告是东风东路743号东山紫园的开发商，于2007年7月26日领有编号为穗房预（网）字第20060030号－1的预售房屋包括B1幢17层的《商品房预售许可证》。被告的对外销售东山紫园的认购须知其中载明：买方签署《认购书》后七天内，须到发展商指定预售监控银行交付首期楼款并签署《商品房买卖合同》；凡购买公司商品房者均需按广州市政府规定缴纳交易契税，印花税，综合费2000元，确权办证费1000元；认购方在签署《认购书》后，如要求加名、减名、转名或更换认购物业，须征得发展商同意，并缴纳每宗3000元的手续费，在签署《商品房买卖合同》后则不予受理；买方签署《认购书》后，如不依时签署《商品房买卖合同》，将视作自动放弃认购，发展商有权将其认购单位转售而无需另行通知，所付定金不予退回；以上内容从2005年10月1日起执行等。被告的东山紫园公开发售日认购流程其中载明：公开发售时间2005年10月6日上午9时30分；敬请携带购房定金20000元及综合服务费2000元及个人身份证、复印件办理相关购房手续费等。

叶卫红于2007年8月向原审法院起诉称：在被告向原告发出楼盘广告、房屋平面图及认购须知、公开发售日认购流程后，原告依该认购须知及程序向被告支付了预订金、综合服务费，且双方已就房号、房屋的价格及折扣等事项达成一致，因此双方已经订立买卖

房屋的预约合同。被告取得商品房预售许可证之后却拒绝按原约定的价格与原告签订商品房买卖合同，其行为已构成对预约合同的违反。被告因广州市房屋售价不断上涨而提高房屋出售价格，如原告不愿意则将房屋转售他人的行为，更违背了诚实信用原则，造成原告丧失了与第三人另行签订合同的机会，其应当赔偿原告因此遭受的损失。请求原审法院判令：被告按双方认购收据约定的价格与原告签订东山紫园B1栋803房的商品房买卖合同。

原审被告广州君茗投资有限公司辩称：原告预订B1栋803房的行为是附条件及附期限的，因条件未成就而未生效，双方不存在预约行为，不存在合同关系，不同意与原告签订买卖合同，请求原审法院驳回原告的诉讼请求。

原审庭审过程中，原告表示其不知道购买商品房要查看预售许可证。被告表示涉案房屋至今未出售，不同意与原告签订该房屋的买卖合同。涉案房屋在被告现场售楼部张贴公告的销售价格为1627386元。原、被告对被告于2005年10月6日出具的收据中被面载明字体内容的理解产生争议，原告认为：2005年12月5日取得预售证后预订金自动转为定金，如果客户放弃认购或本单元未如期取得预售证，则被告在原告提出书面申请后7天内退款，如原告不提书面申请，开发商不予退款，此证明可适用定金罚则，该预订金就是定金，同时该款在开发商取得预售证后自动转为定金。被告认为：收取预订金时因未取得预售证，不符合预售和认购条件，若被告于2005年12月5日取得预售证，原告支付的预订金自动转为签订认购书或商品房买卖合同的定金，并不是认购书或商品房买卖合同自动

生效，认购书及商品房买卖合同的成立有待双方协商，7天退款的约定仅是保证原告及时领取预订金。

原审法院认为：一，关于本案的法律关系。根据原告提供的被告出具的收据内容，记载了原告购买房屋的意向，被告出售房屋的价格，也就是说反映了原告与被告均有买卖涉案房屋的意思表示，结合原告提供的认购须知、认购流程，广州中地行房产代理有限公司出具的委托书〃收据，可以认定被告出具的上述收据实为双方之间约定订立商品房买卖合同的书面约定。该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应视为合法有效。原告主张被告出具的收据实为双方的预约合同合法有效，予以采纳。

二、关于收据背面的内容。首先，原告主张收据背面的内容条款仅为被告单方行为并非真实意思表示，但其并没有提供相关的证据证实其在合理期限内向被告提出异议，故对原告的主张不予采信，该条款属于双方约定的组成部分。其次，双方对约定的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。按照该条款的文字应理解包含以下内容：1、涉案房屋在2005年12月5日领取商品房许可证的，原告所交纳的20000元款项转为定金性质，作为双方订立商品房买卖合同的担保；2原告放弃认购涉案房屋的，原告所交纳的20000元款项在其向被告提出书面申请之日起7日内无息退还原告；3涉案房屋未能在2005年12月5日领取商品房预售许可证的，原告所交纳的20000元款项在其