20171012海南凤凰水城、儋州白马井项目情况及周边市场表现

三亚升级限购区域包括中心主城区（东至凤凰路，南 至榆亚路，西至三亚湾路，北至金鸡岭路）及海棠湾、 崖州湾一线沿海部分。
整体市场
商品住宅从供大于求逐渐向供需平衡转变，2017年前8个月总共成交 148.2万㎡，同比增长5%，成交单价为22009元/㎡，呈平稳上涨趋 势。
2012-2017年三亚市商品住宅供需及存量情况
项目名称 珠江俪豪 新城 区 泽华上东海岸 领海 产品类型 高层 高层 高层 主力户型 一居 两居 两居 三居 一居 两居 三居 四居 一居 两居 一居 三居 五居 一居 两居 三居 一居 两居 三居 梯户 装修 装修标 层数 比 情况 准 28 — 精装 修 精装 修 精装 修 4500 3000 5000 销售面积 （㎡） 60-65 90-100 60-70 100-110 50-60 65-80 95-100 130-140 60-70 170-220 80-85 120-170 230-300 55-70 80-100 120-130 35-55 60-90 180-200 2017年签 近期成交价 总价水平 存量 约套数 格 备注 （万） （套） （套） （元/㎡） 248 28000- 180-200 — — 30000 270-300 — 81 253 26000- 160-190 8 — 27000 270-290 37 — — — — — — — — — — — — — — — — — 40年产权，户 户观海，4层 — 层高4.7米，5 — — — 层层高3.8米， 6层以上3.4米 — — — — — — — — — — 20 65 110-140 — 1900033 160-200 — — 20000 7 240-260 — — — — — — — — — — — —
洋房
备注
售罄 9.39 在售 未开（已 7.66 报规）
在售户型
面积：49㎡，总价：130万 户型方正，结构紧凑； 厨房位于入户处，减少油烟污染； 阳台观景角度好，景观视野开阔。
面积：62㎡，总价：160万 活动区域开阔，居住舒适度高； 明卫设计，干湿分离；
面积：121㎡，总价400万 各个空间户型方正，空间利用率高；
恒大海 花岛
白马井站
位置与交通
本案紧邻315省道，距离洋浦跨海大桥3.5KM，距离白马井站约 4.5KM，距离海南环岛高速白马井出口约5KM，交通比较便利。
洋浦港 315省道
白马井火 车站
配套设施
本案位于白马井镇滨海新区，距离市中心较远，区域内生活配套资源 相对匮乏。
白马井中心 卫生院 白马井中学 国美商场
三亚
时间
2017.3 2017.4 2017.4
地区
内容提要
2017.4 2017.5 2017.5 2017.5 2017.5 2017.5 2017.6 2017.9 2017.10
政策环境
三亚楼市限购、限贷逐渐升级，分层调控，划定限购区域，主城区、 稀缺一线海景区等受限。
本项目
海南缴纳 证明或社 商业贷款 贷款 购房资格 保缴纳证 首付比例 明 30% 无房 无贷款 能 海南省户 — 50% 一套 — 能 籍家庭 — 二套以上 能 全款 购房 未有或缴 无房 无贷款 不能 — 资格 纳不足2年 非海南户 连续缴纳2 30% 无房 无贷款 能 籍家庭 年以上 — 一套以上 — 不能 — 海南已购 户籍地 房
整体规划
项目 占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 塞维亚 海岸 38.4 76.75 可售面积（万㎡） 高层 洋房 35.8 20.31 备注 除了F区未开外 （未报规），其 他区全部售罄
户型分析
面积：55㎡，总价：38万 功能布局齐全、动静主次合理； 通风采光良好，观景大阳台，多重 景观效果； 动静分明，舒适间隔，房间紧凑。
客群基数较小， 销售有难度
劣势
未来100㎡以下
机会
产品面临断供， 小户型产品更加 稀缺
区域内竞争项目 同质化严重，单 价瓶颈难以突破
威胁
综合考虑，该项目区位优势明显，且不在升级限购范围内，产品面积段 符合市场主要诉求，未来机会较大，建议尽可能获取。
儋州白马井项目
宏观区位
本案位于儋州市白马井镇滨海新区核心区，北起白马井，南至排浦港， 西临北部湾，东靠西线环岛高速，距离海南海花岛4.2公里，定位为高 端休闲、度假、养生区域。 本案
凤凰国际机 场
G25国道
三亚站
本案
配套设施
本案位于三亚市核心区，周边学校、医院、公园众多，区域范围内配 套十分成熟。
凤凰国际机 场 三亚站
三亚市第一 中学 三亚市金鸡 岭小学 福音医院 三亚市实验 小学 三亚市第四 中学 三亚四二五 医院
三亚榆和医 院
三亚公园 金鸡岭公园
本案求真实验中 学
农垦三亚医 院 三亚市第九 小学
竞争市场
三亚城区目前已经形成中心城区及新城区两个板块，本案属于三亚新城 核心CBD地段，距离海岸线较近，周边基本都是高端公寓项目在售。
泽华上东海 岸
本项目
领海 珠江俪豪
洛克港湾
美丽之冠大 树公馆
蓝海华庭
嘉宝花园二 期
竞争市场
在售产品基本全部是精装高层，主力成交集中在55-70平米小户型，总 价110-200万，100平米以上户型出售相对困难。
350 300 19576 250 200 150 100 5000 50 0 供应面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 存量面积(万㎡) 销售价格(元/㎡) 0 11431 10000 14299 17997 18125 15000 22009 20000 25000
2012年
2013年
2014年
2015年
户型空间布局合理，做干湿分离、动静
分离； 整体空间开阔，采光充足。
客厅紧挨着阳台，通风、采光效果好。
政策环境
近一年来海南从供需两端持续发力，开启限购、限售、限供应模式，政 策导向越来越紧的趋势发展。
海南户籍购买首套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例按相关规定执行；购买第二套住房的家庭申 请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%；另外暂停向购买第三套及以上住房的家庭发放商业性个人住 房贷款 在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下 海南 同）的非本省户籍居民出售新建商品住宅 未拿预售证的和已拿预售证未售的项目，按本项目2月均价换个最高价控制；已办理预售证已售出未来网签的， 三亚 3天内报住建局可限量网签，价格按之前报备一房一价执行；网签价格超出备案价格不予网签，低于备案价格 20%不予网签 海南无住房的非本省户籍居民家庭，在嘉积镇行政辖区（不含官塘片区）范围内购房，需提供在海南连续缴 纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明；在博鳌、潭门镇行政辖区范围内购房，需提供在海南连 琼海 续缴纳2年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明 不予认可。 海口 进一步明确了限购范围，将产权式酒店和二手住房纳入本次限购范围；在海口城区设置限购区域 三亚 1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴、补办证明不予认可 对于海南省无住房的非本省户籍居民家庭，需提供2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴、 五指山 不办证明将不予认可 保亭 对于海南省无住房的非本省户籍居民家庭，在当地购买住房，需提供2年及以上个人所得税纳税证明或社会保 白沙 险缴纳证明，补缴、不办证明将不予认可 琼中 全面禁止围填海+200米海岸线严控；停止产权式酒店项目规划报建审批；停止批准套型建筑面积在100㎡以 海南 下（含100㎡）的商品住宅建设 海南省无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚市中心主城区范围内购买住房的，需提供从购房申请之日起在 三亚 海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明，且五年内不得出售
2016年
2017年1-8月
267.44
178.02 48.15
311.77
180.57 98.32
182.77
99.13 160.71
161.58
105.15 194.89
144.7
141.52 205.22
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
162.26
148.23 213.68
11431
14299
19576
17997
18125
22009
藤根小学
恒大海 花岛
基本信息
项目名称
项目位置 物业类别 占地面积 建筑面积
塞维亚海岸
白马井滨海新区 洋房，高层 46.24万平方米 79.09万平方米
容积率
主力户型 网上报价 装修情况 总套数 开盘时间
1.53
一居：39-89㎡ 二居：95-98㎡ 高层：7000元/平米 精装修（1600元/㎡） 832户 2013年1月（已售罄）
面积：89㎡，总价：63万 分区合理，空间利用率高； 客厅与餐厅相连，自然舒适。
面积：98㎡，总价：70万 全明户型设计，功能分区合理； 奢华主卧，尊享270度超大海景露台； 各个房间宽敞独立，保证通风采光。
竞争市场
儋州房地产市场总共分为老城区板块、滨海新区板块、洋浦经济开发区 板块，滨海新区板块属于居住密集区，洋浦板块发展相对较晚。
古盐田
半岛海天
滨海城邦 海阳城 中南西海岸
蓝岛·海岸公 馆
本案
重庆城 恒大金碧天 下
恒大海花岛
竞争市场
市场在售产品以高层和小高层为主，90㎡以下户型占绝对主力，总量 占比约90%，成交总价基本都在100万以下。
项目名称 海阳城 蓝岛·海岸公馆 滨海城邦 滨海新区 恒大金碧天下 产品类型 高层 洋房 高层 高层 高层 主力户型 一居 两居 三居 三居 一居 两居 一居 两居 一居 两居 三居 一居 两居 两居 一居 二居 三居 一居 两居 一居 二居 三居 — 层数 28-30 10-15 24 — 18 — — — 毛坯 毛坯 精装修 — — 1600 梯户比 — 装修情况 精装修 装修标准 2000 销售面积 网上报价 （㎡） （元/㎡） 45-55 75-90 11000 90-125 120-125 16000 40-60 9000 80-105 30-35 6500 55-100 40-50 80-90 9500 100-120 40-50 10000 60-80 60-75 8500 47 1200072 13000 93 40-50 10000 70-90 40-60 700060-80 8000 85-100 9000130-150 10000 总价水平 （万） 55-60 80-100 100-130 180-220 35-55 70-95 20-22 40-65 40-45 80-100 100-120 40-50 60-80 55-60 60-65 90-95 120-125 40-50 70-90 30-50 45-65 65-80 130-150
三亚凤凰水城项目
宏观区位
本项目位于三亚市核心位置，距离三亚市政府仅1.6KM，享有高级市 政资源支持，紧邻三亚湾，度假、养生资源不可复制。
天涯区政府
本案
三亚市政府
位置与交通
周边G25国道、凤凰路、迎宾路三面环抱，距离三亚站约1.2公里，距 离凤凰机场约7公里，交通出行无限通达。
三亚绕城高速
精装修（4000元/㎡）
20000户 2010年10月1日
整体规划
区域 占地面积（万㎡） C区 D区 E区 20.61 35.22 12.37 总建筑面积 （万㎡） 23.49 75.74 24.77
可售面积（万㎡）
高层 11.11 25.22 9.38
小高层 3.64
低层 5.08
联排 7.85
基本信息
项目名称
项目位置 物业类别 占地面积
三亚凤凰水城
金鸡岭路185号 花园洋房，别墅，公寓（70年产权） 214.4万平方米
建筑面积
容积率
130万平方米
1.1 在售洋房：93-260㎡； 在售公寓：42-72㎡ 公寓：2-2.7万/平米，洋房3-3.3万/平 米
户型
网上报价
装修情况
总套数 开盘时间
27-30 — 30 —
洛克港湾
高层
26
4梯 精装 20户 修 精装 修
6000
中心 城区
蓝海华庭 嘉宝花园二期 美丽之冠大树 公馆
高层 高层 高层
26 20 28
—
3000 — 6000
3梯 毛坯 13户 — 精装 修
小结
城市核心区，一
部分户型面积较
优势
线海景，交通便
利，配套资源丰 富。
大，总价偏高，