纳税筹划报告

纳税筹划报告

一、企业性质

毕业之后，我打算和几个朋友一起开办一家名叫“城市之光”的房地产经纪有限责任公司。众所周知，

有限责任公司又称有限公司，是指符合法律规定的股东出资组建，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。据《公司法》规定，有限责任公司由50个以下股

东出资设立，最低限额为人民币3万元，首次出资额不得低于注册资本的20%，也不得低于法定的注册资

本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起2年内缴足，其中，投资公司可以在5年内缴足。我们决

定出资100万，一次缴清。

二、业务范围

“城市之光”房地产经纪股份有限公司主要有：

1．房地产中介及代理；

2．厂房租赁与销售代理；

3．写字楼租赁与销售代理；

4．商铺租赁与销售代理；

5．地皮租赁与转让代理；

6．商品房或私宅租赁与销售代理；

7．二手房租赁与销售代理；

8．房地产销售策划服务；

9．物业管理咨询服务与信息交流；

10．按客户所需订建厂房。

三、经营业务时可能涉及的税种

房地产中介公司属于营业税纳税人，主要涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、

土地增值税、印花税、房产税等。

1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房

产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润

总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或

出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

5.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率

为30%，最高税率为60%。

四、纳税筹划的具体过程

1．土地增值税的筹划

（一）利用房地产企业税收优惠政策

税法对纳税人出售建造的普通标准住宅，允许在其增值额未超过扣除项目金额之和20%时，免征土地增

值税。这样，房地产企业就可以通过处理收入金额等方式尽可能地获得优惠待遇。

1）区分不同的项目，分别核算标准住宅和其他房产项目的增值额，以符合税收优惠条件。

2)合理调整销售价格。增值额相对来说是比较容易为房地产企业所控制的，企业应该全面了解即时的市场

行情，进行充分的市场调研，预估地产开发项目完工时所能达到的价格水平，衡量节税收益与缴税成本，保证取得预期盈利的前提下，合理设置房产销售价格，将增值额的比例控制在优惠范围内。

（二）改变房地产项目开发方式进行纳税筹划

该种方式运用的原理同样是尽可能地创造条件，使房产项目满足税收优惠政策的标准。比如将独自开发项

目改为与其他相关企业合作建房，一方出土地，一方出资金，利用暂免征收土地增值税的政策，降低房产

成本，实现双方的利益共赢。或者将立项房产由出售转为投资联营，因为房地产企业作为投资方与被投资

方共同承担了投资风险，可以不缴营业税和土地增值税，可以节省很大一部分税收成本。还有些企业将房

产出售改为出租，不转移土地使用权和房产产权，则该出租行为只需交纳房产税，不再缴纳土地增值税，节省的该部分税赋也是很大一部分可用资金。

2.营业税的筹划

1）合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税

劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，

往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上

述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能

将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从

其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

2）将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房

两种。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两

份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业

税，节约了2%的营业税。

3.企业所得税的筹划

1）迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上

货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得

税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：①开发产品

竣工证明材料已报房地产管理部门备案。②开发产品已开始投入使用。③开发产品已取得了初始产权证明。

已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本

费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由

于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所

以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

2）充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、

生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业

所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

五、企业未来的发展计划以及必要的税收计划

这几年，随着中央政府出台了一系列抑制房价的政策，房地产行业进入了萧条时期，我企业也应有一

定的调整措施。

1）营销方面，将通过创新与联合来提供全面和增值的服务，如：政策咨询、价格评估、代办抵押贷款、

房地产项目可行性研究等增值服务，谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务，同时不

断创新服务方式，降低消费者的交易成本，谁就能够赢得客户，提高知名度；另外，因为所有房地产经纪

企业的房源千差万别，且经纪机构的客源也不同，客户的需求也各不相同，这就在客观上要求房地产经纪

机构要走联合的道路，做到信息共享、资源合理互补，如：甲企业有客源，没有房源，乙企业有房源，没

有客源，这种情况下，两个经纪企业完全可以通过合作来达到”双赢”的局面。

2）经营模式方面，目前的店铺经营方式在我国将会存在较长一段时间，但现在已经出现利用网络来进行

房地产经纪活动的独立经纪人，这种模式在我国还相当不成熟，且这类独立经纪人的素质普遍参差不齐，没有执业资格证，没有固定的经营场所，甚至没有营业执照（即所谓的”黑中介”），而在发达国家，经纪企

业如果没有特殊情况，一般不设店铺，而是租赁固定的写字楼，招聘大量的独立经纪人，通过电话与网络

进行营销活动，其独立经纪人的素质普遍较高，这种模式在制度日益完善的情况下，会逐渐在我国推行开来。

3）品牌经营方面，向专业化、规模化连锁经营发展。实践证明，扩大规模、连锁加盟经营有诸多优势：

一是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一领导，统一规