XX1017保利遂宁河东新区项目定位报告

业内人士
一对一深访+普访
20余组
目录
遂宁回顾
1
项目认知
2
开发战略
3
项目定位
4
产品策略
5
开发时序
6
总人口390万，城镇化进程加快，消费市场潜力大
人口
➢ 2011年遂宁总人口约390万，其中，遂宁城区人口约65万，城镇化率达38%。 ➢ 2011年遂宁市居民储蓄存款达到423亿元，逐年年增长18%以上的增速。 ➢ 大量的人口基数是城市发展增量的基础，升级城市化率的基础和消费力的基础。
❖ 河东新区：在城市化进程加快的大背 景下，河东新区即完善河东行政中心 区的建设并作为未来重点发展的东部 新城，成为主城区空间拓展、人口聚 集的首选方向。
板块特征：房地产第二批次 核心价值：宜居，充满活力 产品特征：高层， 70-140 ㎡ 价格水平： 4100-4900元/ ㎡ 客群特征：刚需客户
遂宁回顾
1
项目认知
2
开发战略
3
项目定位
4
产品策略
5
开发时序
6
产品需求特征
社区配套 研究
项目概况
客群研究
本次我们从业内深访、客户调研等维度进行研究找出本案 的客群所在……
遂宁市客群研究 河东区客群研究
两个度分析
客户访谈样本来源
样本来源：遂宁主城区、河东新城区、城北区
访谈在售项目：8个
遂宁主城区：翰林名苑、滨江帝景 河东新城区：弗莱明戈、遂宁大院、欧洲新城、世纪锦江 城北区：蓝光香江国际
遂宁住宅开发格局
城市发展方向：主要向河东， 适度向南。河东将成为最强势板 块，新政治、经济中心。
❖ 主城区：认知度最高的完善居住生活 配套区，但区域存量土地基本开发殆 尽，发展空间有限，城市级配套有待 升级。
❖ 城北板块：新兴的成熟居住区，随着 蓝光这样的大品牌开发商入驻，区域 进一步升温，但储备土地少。
两年内意向购房客户：15个
我们访谈了二十余组业内人士及主城区、城东及城北的潜在客户，了 解客户的置业需求及驱动因素！
遂宁市业内人士深访
主城区 公务员+企业中高层管理人员+生意人——以主城区改善性换房客户为主，刚性需求比例逐步增大，来自三县一区客户较老城 区相对偏多。 访谈对象：王强，从业6年，遂宁翰林名苑项目经理 老城区板块项目客群，以城区改善性换房客户为主，学区房亦占一定比例，有部分保值投资客户；100㎡以上户型多为自住，中小面积 段户型投资客户约占4成左右。河北新区投资客群较少，可忽略不计，早期多为改善性客户，近年刚性需求比例逐步增大，来自三县一 区客户较老城区相对偏多。
金桥新 区
客群市调
收入与家庭结构：年收入在15万元以内，两代居家庭占八成以上
购房目的：购房满足自住，改善性需求显著
客群市调
➢二次以上置业者占总体六成，首次置业占 四成，以改善性需求为主。 ➢两成以上客群拥有私家车，打算购买车位 的占六成。
河东区 公务员+企业中高层管理人员+生意人+一般员工——以主城区改善性换房客户为主，主城及三县一区刚性需求占部分比例 ，投资者占少数。 访谈对象：韩先生，从业4年，河东弗莱明戈项目销售主管 一类为老城区因家庭成员增加、财富积累、对生活环境要求提高的改善型客户，占比50%，此类客户注重板块较好的未来 规划以及良好的生态环境、居住的舒适度；另一类为周边区县打算进入主城区生活的首置或首改客户，主要为外出务工人 员，此类客户注重产品实用性以及居住舒适度。
XX1017保利遂宁河东新 区项目定位报告
2020年5月29日星期五
工作流程及内容 CONTENTS
第一阶段工作
市场研究报告阶段
遂宁市调 遂宁城市进入及拿地策略研究报告 城市进入机会研究及拿地策略研究 保利遂宁拿地补充报告 遂宁市河东新城地块、高尔夫球场旁 地块拿地报告
第二阶段工作
项目定位阶段
遂宁市场深入市调 核心价值体系 客户定位 产品定位 价格定位 商业定位
城北板块
板块特征：城市核心地段 核心价值：宜居，充满活力 产品特征：高层， 80-120 ㎡ 价格水平：4800-5400元/ ㎡ 客群特征：改善性客户
板块特征：未来城市中心
核心价值：新经济政务核心，更
新更好的规划
本案
产品特征：多种， 30-180 ㎡ 价格水平： 3900-4900元/ ㎡
客群特征：改善性客户
城北区 企业普通通员工+公务员——以城北原住民改善性换房客户及三县一区刚需客户为主。 访谈对象：刘先生，从业8年，遂宁城北蓝光香江国际主管 此区域的购房者一类为改善旧房的居住环境；因为家庭成员发生改变而换房；看中楼盘的品牌效应；二类为郊县和外出务工 人员，看重产品的户型和高性价比，环境以及品牌效应。
遂宁购房客群来源构成
市区+三县一区+返乡务工人员+周边县市
城区改善性换房客群、三县一区首置或 首改客户为主，投资客群较少；喜爱就 近购房，地缘性表现强烈。
射洪县
蓬溪县
大英县
市区
安居区
需求特点
遂宁市购房群体特征
遂宁市客群研究 河东区客群研究
河东新区客群研究
城北板块
本案
河东新区
本案位于最强势的河东新区，我们将 结合典型案例与客户调研，对区域客 户群体做进一步分析。
河东新区
向 南
金桥 新区
基本结论
一个具备良好房地产发展基础的中等城市 河东新区作为未来遂宁的政治、经济新中心，毫无疑问
是最具潜力的发展板块
对城市和区域属性作出判断之后，还需要要进一步研究的是
城北板块
本案
河东新区
？
—— 我们的客户在哪里？ 他们是谁？他们有什么特征
他们需要怎样的产品？
金桥新 区
目录
工作流程及内容 CO来自百度文库TENTS
为了更精准的进行项目定位，工作组经过两周走访，对
遂宁市100余组潜在购房者（楼盘拦访、定向客户深访）
及20余组相关人士（业界销售经理或主管、公务员等）进
行深入调查及深访。
对区域前景看法、购房需求、购房关注点等进行了深入调研
访问客户类型 潜在购房者
调研形式 普访
样本量 106余组
房地产市场整体概况
房地产供需——宏观影响较弱，需求旺盛
❖ 遂宁市近年来房地产供应成交持 续走高，截止到2011年新增供 应面积140.54万平米，成交面积 208.42万平米，在经历了2010 年的一个低谷后已开始逐渐反弹 。
❖ 从近三年的销售面积均在200万 平方米左右看出，市场需求旺盛 。
❖ 体现出遂宁区域房地产市场受整 体宏观政策与调控影响较一线城 市弱相对较弱，后市增长强劲。