XX1017保利遂宁河东新区项目定位报告

金桥新 区
客群市调
收入与家庭结构：年收入在15万元以内，两代居家庭占八成以上
购房目的：购房满足自住，改善性需求显著
客群市调
➢二次以上置业者占总体六成，首次置业占 四成，以改善性需求为主。 ➢两成以上客群拥有私家车，打算购买车位 的占六成。
业内人士
一对一深访+普访
20余组
目录
遂宁回顾
1
项目认知
2
开发战略
3
项目定位
4
产品策略
5
开发时序
6
总人口390万，城镇化进程加快，消费市场潜力大
人口
➢ 2011年遂宁总人口约390万，其中，遂宁城区人口约65万，城镇化率达38%。 ➢ 2011年遂宁市居民储蓄存款达到423亿元，逐年年增长18%以上的增速。 ➢ 大量的人口基数是城市发展增量的基础，升级城市化率的基础和消费力的基础。
城北板块
板块特征：城市核心地段 核心价值：宜居，充满活力 产品特征：高层， 80-120 ㎡ 价格水平：4800-5400元/ ㎡ 客群特征：改善性客户
板块特征：未来城市中心
核心价值：新经济政务核心，更
新更好的规划
本案
产品特征：多种， 30-180 ㎡ 价格水平： 3900-4900元/ ㎡
客群特征：改善性客户
遂宁回顾
1
项目认知
2
开发战略
3
项目定位
4
产品策略
5
开发时序
6
产品需求特征
社区配套 研究
项目概况
客群研究
本次我们从业内深访、客户调研等维度进行研究找出本案 的客群所在……
遂宁市客群研究 河东区客群研究
两个度分析
客户访谈样本来源
样本来源：遂宁主城区、河东新城区、城北区
访谈在售项目：8个
遂宁主城区：翰林名苑、滨江帝景 河东新城区：弗莱明戈、遂宁大院、欧洲新城、世纪锦江 城北区：蓝光香江国际
工作流程及内容 CONTENTS
为了更精准的进行项目定位，工作组经过两周走访，对
遂宁市100余组潜在购房者（楼盘拦访、定向客户深访）
及20余组相关人士（业界销售经理或主管、公务员等）进
行深入调查及深访。
对区域前景看法、购房需求、购房关注点等进行了深入调研
访问客户类型 潜在购房者
调研形式 பைடு நூலகம்访
样本量 106余组
XX1017保利遂宁河东新 区项目定位报告
2020年5月29日星期五
工作流程及内容 CONTENTS
第一阶段工作
市场研究报告阶段
遂宁市调 遂宁城市进入及拿地策略研究报告 城市进入机会研究及拿地策略研究 保利遂宁拿地补充报告 遂宁市河东新城地块、高尔夫球场旁 地块拿地报告
第二阶段工作
项目定位阶段
遂宁市场深入市调 核心价值体系 客户定位 产品定位 价格定位 商业定位
城北区 企业普通通员工+公务员——以城北原住民改善性换房客户及三县一区刚需客户为主。 访谈对象：刘先生，从业8年，遂宁城北蓝光香江国际主管 此区域的购房者一类为改善旧房的居住环境；因为家庭成员发生改变而换房；看中楼盘的品牌效应；二类为郊县和外出务工 人员，看重产品的户型和高性价比，环境以及品牌效应。
遂宁购房客群来源构成
市区+三县一区+返乡务工人员+周边县市
城区改善性换房客群、三县一区首置或 首改客户为主，投资客群较少；喜爱就 近购房，地缘性表现强烈。
射洪县
蓬溪县
大英县
市区
安居区
需求特点
遂宁市购房群体特征
遂宁市客群研究 河东区客群研究
河东新区客群研究
城北板块
本案
河东新区
本案位于最强势的河东新区，我们将 结合典型案例与客户调研，对区域客 户群体做进一步分析。
房地产市场整体概况
房地产供需——宏观影响较弱，需求旺盛
❖ 遂宁市近年来房地产供应成交持 续走高，截止到2011年新增供 应面积140.54万平米，成交面积 208.42万平米，在经历了2010 年的一个低谷后已开始逐渐反弹 。
❖ 从近三年的销售面积均在200万 平方米左右看出，市场需求旺盛 。
❖ 体现出遂宁区域房地产市场受整 体宏观政策与调控影响较一线城 市弱相对较弱，后市增长强劲。
河东区 公务员+企业中高层管理人员+生意人+一般员工——以主城区改善性换房客户为主，主城及三县一区刚性需求占部分比例 ，投资者占少数。 访谈对象：韩先生，从业4年，河东弗莱明戈项目销售主管 一类为老城区因家庭成员增加、财富积累、对生活环境要求提高的改善型客户，占比50%，此类客户注重板块较好的未来 规划以及良好的生态环境、居住的舒适度；另一类为周边区县打算进入主城区生活的首置或首改客户，主要为外出务工人 员，此类客户注重产品实用性以及居住舒适度。
河东新区
向 南
金桥 新区
基本结论
一个具备良好房地产发展基础的中等城市 河东新区作为未来遂宁的政治、经济新中心，毫无疑问
是最具潜力的发展板块
对城市和区域属性作出判断之后，还需要要进一步研究的是
城北板块
本案
河东新区
？
—— 我们的客户在哪里？ 他们是谁？他们有什么特征
他们需要怎样的产品？
金桥新 区
目录
❖ 河东新区：在城市化进程加快的大背 景下，河东新区即完善河东行政中心 区的建设并作为未来重点发展的东部 新城，成为主城区空间拓展、人口聚 集的首选方向。
板块特征：房地产第二批次 核心价值：宜居，充满活力 产品特征：高层， 70-140 ㎡ 价格水平： 4100-4900元/ ㎡ 客群特征：刚需客户
两年内意向购房客户：15个
我们访谈了二十余组业内人士及主城区、城东及城北的潜在客户，了 解客户的置业需求及驱动因素！
遂宁市业内人士深访
主城区 公务员+企业中高层管理人员+生意人——以主城区改善性换房客户为主，刚性需求比例逐步增大，来自三县一区客户较老城 区相对偏多。 访谈对象：王强，从业6年，遂宁翰林名苑项目经理 老城区板块项目客群，以城区改善性换房客户为主，学区房亦占一定比例，有部分保值投资客户；100㎡以上户型多为自住，中小面积 段户型投资客户约占4成左右。河北新区投资客群较少，可忽略不计，早期多为改善性客户，近年刚性需求比例逐步增大，来自三县一 区客户较老城区相对偏多。
遂宁住宅开发格局
城市发展方向：主要向河东， 适度向南。河东将成为最强势板 块，新政治、经济中心。
❖ 主城区：认知度最高的完善居住生活 配套区，但区域存量土地基本开发殆 尽，发展空间有限，城市级配套有待 升级。
❖ 城北板块：新兴的成熟居住区，随着 蓝光这样的大品牌开发商入驻，区域 进一步升温，但储备土地少。