城中村改造的模式

“城中村改造的模式：

城中村”，一个现代城市中流行的名词，一个兼有城市和农村性质的元素，成为政府和各界学者普遍关注的对象。在城区以外的农村看来，它无疑是城市的一部分，就如同是城市中的一个社区；从城市居民看来，它俨然仍是农村，仍是与城市格格不入的特殊的“乡巴佬”居住点。同时，村内道路阴暗狭窄，消防车、救护车、警车根本无法进入，文化娱乐设施和公共服务设施严重缺乏，环境质量低下[1]。更为严重的是，此类地域是“三无”人员和“超生游击队”的避风港，以及“黄、毒、赌”泛滥的场所，给社会安全问题带来极大的隐患。因此，许多城市已经将“城中村”改造提上议事日程。石家庄市自2002年开始，计划用五年时间将二环路内的45个“城中村”改造完毕。

一、“城中村”对城市发展的影响

(一)对城市建设的影响

由于多年来对“城中村”的综合管理不当，在利益的驱使下，当地居民随意增建、搭盖出租房屋的现象很普遍。同时，由于环境卫生、生活服务等公共配套设施未完善，“城中村”的“脏、乱、差”现象严重。此外，“城中村”的存在严重妨碍了城市交通网络的优化，一些城市主干道由于“城中村”的阻挡而不能在近期实施，不得不绕道改线，使交通干道服务区域不能优化配置，对城市的规划建设产生不利影响，也不利于城市环境保护工作的开展。

(二)对城市管理体制的影响

“城中村”长期保留农村建制，实行农村管理体制，形成了相对封闭的小社会，“城中村”所在的街道难以按照城市管理体制实施管理。这种城乡二元管理体制，表面上两种管理体制都在实施管理，实际上是哪种体制也没发挥好作用，造成“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱状态，不利于政府有关部门开展工作，体制上不能制定合理的政策进行规范和约束，造成了房屋建设布局混乱现象，不仅严重破坏了城市景观，影响市容市貌，而且还成了城市最大的卫生死角。“城中村”杂乱的建筑和生活环境，在很大程度上破坏了城市形象，降低了城市品位，削弱了城市竞争力，成为城市现代化的一大障碍。

(三)对城市用地的影响

“城中村”的住宅建设缺乏统一规划和管理，以单家独户建设为主，房屋建筑相对于城市来说占地面积大，建筑密度高，容积率低，造成土地利用率和产出率低下。

(四)对城市文化的影响

由于历史和现实的原因，“城中村”村民的文化素质通常较低，村民求职处于不利地位，但由于他们拥有城市的稀缺资源——土地，通过房屋出租、集体分红等获利比较容易，无须四处奔波便能过上不错的生活。他们几乎不用工作，也习惯了不劳而获、游手好闲，精神文化相对匮乏，与现代都市的快节奏生活格格不入，由此造成“吸毒、斗殴、聚赌”等现象屡见不鲜。“城中村”几乎成了现代城市理念的伤疤、城市文化的败笔，严重阻碍了城市文化的健康发展。因此人们戏谑的称之为“毒瘤”[2]。

综上，“城中村”改造是城市化发展的迫切需要，“城中村”完全融入城市是一项系统工程。城市对周边地区有较强的聚集力和辐射力，城市化是衡量一个国家或地区经济发达和文明程度的重要标志。“城中村”已经严重影响了城市化进程，

改造“城中村”是建设现代化城市，提高“城中村”村民素质，提升城市竞争力的迫切需要。改造“城中村”，势在必行。

二、城中村改造的理论基础

(一) 地租地价理论——城中村改造的动力

根据马克思主义地租理论，城市区位对级差地租具有决定性影响，而住宅用地级差地租产生的条件主要是交通、繁华度、环境等区位条件。“城中村”改造就是通过实现级差地租Ⅱ来获取收益，即通过追加投资或提高交通通达程度等手段来增加收益。当前“城中村”的土地收益还远未达到最佳水平，尚有很大潜力可挖。如果通过改造或追加投资等将这一部分潜力挖掘出来，所获地租收益的提升完全有可能弥补改造所需的投资，将“城中村”改造变成一种社会效益和经济效益兼得的大好事。

(二) 土地集约利用理论——城中村改造的立足点

1.就土地利用强度而言

“城中村”土地普遍实行单家独户的居住方式，基本上为1-3层的独房形式。如果把“城中村”房屋建成高层公寓，剩余的土地即可投入市场，进行土地资产经营，获取大量资金后再进行滚动改造，既能保证土地的充分利用，也可解决“城中村”改造的资金短缺问题。

2.就用地结构而言

现行的“城中村”土地结构极不合理。大部分土地都用于建筑住宅，道路交通设施极其简陋，绿化用地十分稀少。如果合理安排居住用地、绿化用地、商业用地以及娱乐用地等，形成良性经营局面，既可实现人居环境的改变，又可获得大量土地收益，达到赢利目的。

3.从土地集约利用而引发的关联效应来看

“城中村”改造成功可以使得一系列问题得以解决，相关的政治、经济、文化问题均可能产生相应的转变，村民的素质也会因此得到相应提高，城市形象得到巨大提升。

三、“城中村”改造的目标

“城中村”改造的最终目标是实现以下五个转变：“城中村”的村民转变为城市市民；集体所有的土地性质转变为国家所有；管理体制由村委会转变为居委会；原来的农村集体经济体制转变为城市股份制经济实体；物质形态由城市村转变为城市社区。

但并不是说在形式上实现了这五个转变，就实现了真正意义上的城市化改造。“换汤不换药”的做法不仅不能有效地解决“城中村”问题，还可能引发新的社会矛盾。因此，应该在更新改造的基本思路上认真研究，探讨合理有效的改造方法，使“城中村”这个复杂的社会问题得到根本解决。

四、城中村改造模式

(一) 现行模式分析

目前，我国“城中村”的改造工作尚处于探索阶段。由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，决定了“城中村”改造模式的多样性。石家庄市经过几年的改造实践，初步形成了三种模式：一是村集体经济组织自行改造的模式，如：桥东区元村依靠自身经济实力进行旧村改造；二是借助开发企业力量整体改造开发模式，如桥东区休门由上海滨江置业整体改造；三是以村集体经济组

织为主，开发企业介入的合资、合作改造模式。如：裕华区东岗村与珠海唐家文化娱乐公司合作开发[3]。

1.村集体自行改造型

该模式以村集体经济为基础，在政府引导下，由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。具体讲就是指村集体自行进行土地房屋转制，将原来的集体土地和集体房产等资产进行量化，由集体法人股和个人股构成股份公司，对建设用地和农用地进行资产评估并量化成公司股份，按股份改造并获取收益的方法。同时将大量剩余住房上市销售，形成滚动开发的趋势。

“城中村”房屋开发成本低，建筑价格相对便宜。这种房屋上市以后，其低廉的价格对房地产市场是一个绝对的冲击，中低收入人群将可能形成疯狂抢购的势态，但从经济学的角度来看，价格在房地产市场的运作中固然重要，但并不是市场的全部。由于城中村村民文化素质较低，村里自行开发的住宅一般都沿用20世纪90年代的户型设计，建筑风格单调陈旧、建材普通，与今天所提倡的人居环境相去甚远。因此这种住房最终很难占领市场。同时，该模式需要政府的支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面)，只适用于村集体及村民筹资能力强、村规模较小的情况[4]。

2.开发商主导型改造

由于“城中村”集体的经济实力和投资能力相对有限，难以独立支撑旧村改造的大任。同时政府不可能大规模直接投资甚至包揽“城中村”改造。因此，投资商与开发商介入是促进“城中村”改造的重要方式。开发商主导型是指开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发，整体方案、布局、资金运作都由开发商自己承担。例如东里村改造项目由石家庄金正房地产开发有限公司投资26亿元开发建设，是石家庄目前少有的大型改造项目，改造后称“金正?缔景城”。

但是，多数大型房地产公司对于“城中村”改造项目的兴趣不大，而是上升到更高的消费人群中去，开发比较高档的社区，而“城中村”项目多是面对中低收入的经济适用房。因此，“城中村”改造项目多由“处子”公司来完成。这些公司依托“城中村”改造而成立，往往忽略自己的实力，不从客观实际出发，只想去追求豪宅、精品，没有准确的把握市场的整体动态，从而使得这些公司总是“来也匆匆，去也匆匆”。开发商主导型改造还存在规划管理方面的问题，有可能因为过分追求利益最大化而忽视城市规划，导致容积率或建筑密度过大等。这种改造方式工程大、动迁面广、成本高昂，主要适用于比较繁华，严重影响城市景观和城市规划的村庄改造。

3.市政府主导改造型

政府主导改造型模式，政府充当开发商的角色，直接投资改造“城中村”，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设。主要有两种方式：一是政府独立开发，二是政府联合村集体开发。其中独立开发是指政府为改造主体，以各级财政收入为主要资金来源进行改造，即政府完全担当改造主体，进行统一实施工程，资金管理、拆迁安置、房屋买卖均由政府进行。政府联合村集体开发是指政府提供基础设施建设，启动前期经营，而后由村集体进行其他改造，可减轻村集体资金压力，完成后续改造。

但这种改造存在如下问题：(1)政府投入太大，光靠政府根本不能完成。(2)